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您是否打算在瑞士购买房产用于自住或投资？由于瑞士对境外人士购买房产设有限制，因此必须对购房事宜进行仔细审查和周密准备。

1. 何时购房需经批准？

《科勒法》（即《外国人士购置房地产联邦法》）适用于瑞士全境。若满足以下条件，房地产收购须经州政府批准：

• 买方属于“境外人士”
• 该房地产需取得许可
• 交易属于房地产收购

所有其他房地产交易均无需获得许可，且不受《科勒法》的限制。

2. 我是否被视为“境外人士”？

“境外人士”的定义为

• 居住在国外的外国公民
• 未持有 B 类居留许可、C 类定居许可或 L 类短期居留许可而居住在瑞士的欧盟/欧洲自由贸易联盟成员国国民。
• 未持有 C 类居留许可且居住在瑞士的其他外国公民。

反之，这意味着以下人群可在瑞士不受限制地购买房地产：

• 居住在瑞士或海外的瑞士公民/双重国籍人士
• 在瑞士拥有合法且实际居所的欧盟/欧洲自由贸易联盟（EFTA）成员国国民（持有B类居留许可、C类定居许可或L类短期居留许可）

持有C类永久居留许可且实际居住在瑞士的其他国家公民。

3. 我能否通过名下股份有限公司代为购买房产？

法人实体同样受《科勒法》约束，因此也需遵守许可要求。只有当公司注册地位于瑞士，且由非境外自然人直接或间接控制时，该法人实体才可在无需许可的情况下购置房产。

4. 何谓“需经授权的房地产收购”？

境外人士购买独栋或多户住宅、自住公寓以及用于建造此类房产的建筑用地，均须获得许可。

所谓收购，不仅指土地登记簿上的产权转移，还包括任何使境外人士对受许可约束的房产获得实际处分权的法律交易。例如，境外融资或取得用益权也可能触发许可要求。

5. 授权要求是否有例外情况？

针对境外人士在瑞士购置房地产，存在一些重要的例外情况及可能性。

a) 主要居所
购买主要居所可免于许可要求，前提是该居所作为境外人士的法定住所且实际居住。这与居留许可或定居许可的授予密切相关。

b) 第二居所 跨境通勤者在工作
地所在地区购买第二居所，同样免于许可要求。海外人士若与第二居所所在地保持值得保护的、极其密切的联系，
则有资格获得购买第二居所的许可。

c) 度假屋
部分州允许在旅游区的特定市镇购买度假屋，包括：外阿彭策尔州、伯尔尼州、弗里堡州、格拉鲁斯州、格劳宾登州、汝拉州、卢塞恩州、纳沙泰尔州、下瓦尔登州和上瓦尔登州、圣加仑州、沙夫豪森州、施维茨州、提契诺州、乌里州、沃州和瓦莱州。

d) 商业房地产及营业场所 若房地产用作商业或制造业、以商业方式经营的其他行业、
手工业企业或自由职业的永久营业场所，则其收购免于许可。例如工厂建筑、办公楼、酒店、餐厅、医疗诊所等。商业房地产及营业场所内的公寓仅在特殊情况下可免于许可，例如该公寓对公司运营必不可少。

e) 瑞士房地产公司及投资基金
间接房地产投资（如收购房地产投资基金股份或参与房地产公司）若符合以下条件，则无需获得许可：该基金为公开交易基金，或该公司已在瑞士证券交易所上市。

6. 若未遵守许可要求会怎样？

若无法排除该房地产收购属于需获授权的交易，您必须向主管州级机构申请授权，或申请出具无需授权的声明。若需授权的交易未获授权，则无法进行土地登记或完成所有权转让。违反《科勒法》规定可能面临行政法、民法及刑法层面的法律后果。

LINDEMANNLAW 为个人及企业客户提供所有房地产相关交易的法律咨询，包括对境外人士收购房地产（“科勒法”）的分析，以及将居住地/营业地址迁至瑞士的相关事宜。欢迎联系我们的律师、审计师、税务顾问或公证人——我们期待您的垂询。

瑞士长期以来一直被公认为极具吸引力的房地产投资目的地，尤其是在建筑领域。凭借其稳定的经济、规范完善的建筑环境以及不断推进的城市化进程，该国——尤其是苏黎世州——的房地产开发项目呈现出蓬勃发展的态势。然而，在苏黎世获得建筑许可必须严格遵守市和州的法规。 苏黎世建筑许可的法律框架主要源于《规划与建筑法》（Planungs- und Baugesetz, PBG）和《建筑程序条例》（Bauverfahrensverordnung, BVV）。

在苏黎世申请建筑许可需要哪些前期准备工作？

为简化建筑许可流程并避免未来法律纠纷，建议采取以下措施：

1. 在早期阶段聘请具备高度专业技术
   能力的律师在流程早期聘请具备专业知识的律师，有助于应对复杂的法规和程序要求，降低延误或合规问题的风险。法律专业人士还能在潜在纠纷升级前识别并加以化解，确保流程更顺畅、更高效。主动寻求法律指导有助于保护权益，并防止未来出现代价高昂的法律纠纷。
2. 与当地建筑主管部门沟通 建议在规划
   阶段初期就咨询相关市政建筑主管部门，以获取关于适用要求及许可申请所需文件的明确指导。建筑主管部门还能就分区法规、环境法规以及该物业可能面临的限制提供专业见解。
3. 与相邻业主沟通
   主动向邻居通报计划中的建筑项目，有助于缓解反对意见，降低收到正式投诉的风险，并营造合作氛围。透明的沟通可以防止法律纠纷，并加快审批流程。
4. 通过电子方式提交建筑
   许可申请自2024年4月1日起，所有建筑许可申请必须通过官方eBaugesucheZH平台提交。该数字化系统提高了透明度，简化了文件提交流程，并加快了处理速度。申请人应确保所有必需文件（包括蓝图和环境影响评估报告）均正确上传，以避免延误。

建筑许可流程需要哪些主管部门参与？

根据项目规模和位置的不同，在施工开始前可能需要其他主管部门批准。最相关的审批包括但不限于：

​环境保护局审批
大型项目（如工业开发、交通基础设施或休闲设施）必须进行环境影响评估（EIA），以确保生态可持续性。该评估旨在确定项目是否符合环境保护标准。

土木工程办公室审批
若项目涉及重型车辆使用且可能影响道路基础设施，则需依据《建筑法》（PBG）第227条结合《建筑条例》（BVV）第21条获得批准。此举旨在确保道路及公共交通系统能够承受增加的交通流量，同时避免过度磨损或安全风险。

瑞士有哪些不同的施工许可程序？

《建筑法》（PBG）和《建筑条例》（BVV）规定了瑞士的三种建筑许可程序，具体取决于项目的性质和复杂程度：

1. 常规程序（“Ordentliches Verfahren”）
   这是大多数建筑项目的默认流程，包括新建建筑和重大翻新工程。初步审查期通常为两个月，大型开发项目可延长至四个月（《建筑法》第319-321条）。该流程包括对项目进行全面的法律和技术评估。
2. 申报程序（“Anzeigeverfahren”）
   该简化程序适用于不影响第三方权益的小型建筑项目。处理时间约为30天（《建筑法》第325条结合《建筑条例》第13条及以下条款）。主要适用于轻微改建和室内装修。
3. 申报程序（“Meldeverfahren”）
   该程序专用于特定设施，如太阳能系统、热泵、区域供热接入及电动汽车充电站。申请人须向当地建筑主管部门进行申报，若30天内未收到异议，项目即可实施（《建筑条例》（BVG）第2条）。此举有助于推动可持续能源解决方案的落地。

建筑许可流程从申请到批准是如何运作的？

建筑许可流程包含多个步骤，旨在确保在批准前符合市和州的相关法规。

1. 初步审查（“Vorprüfung”）
   市建筑主管部门将审查申请材料是否齐全。若需任何州级批准，将在此阶段提出申请。申请人必须确保包含所有必需文件，以避免延误。
2. 现场标定（“Aussteckung”） 公众公示期开始
   前，必须对项目场地进行实地标定。标定标志在整个申诉期内必须保持可见，以确保决策过程的透明度。这有助于第三方在正式提出异议前直观了解项目范围。
3. 公示（“Veröffentlichung”）
   市政当局将在州政府公报及市政官方刊物上公布申请。相关文件将公开供公众查阅20天，以便第三方（如邻居）在必要时提出异议。若无人提出异议，流程将进入下一阶段。
4. 建筑许可（“Baubewilligung”）
   若满足所有法律及程序要求，市政当局将颁发建筑许可。部分许可可能附带条件或特定合规要求，必须在开工前予以满足。若30天内未提出上诉，该许可即具有法律约束力。若三年内未开工，许可将失效，需重新申请。

若建筑许可被驳回，有哪些法律救济途径？

若建筑许可被驳回，申请人或受影响的第三方有权依据《建筑法》（PBG）第329条及以下条款通过上诉（Rekurs）对该决定提出异议。上诉程序包括以下步骤：

1. 索取建筑许可决定书
   申请人必须在公示期结束后20天内，向当地建筑主管部门正式提交书面申请以获取该决定书。
2. 针对建筑许可驳回提起上诉
   若对决定不满，必须在收到驳回通知后30天内向相应的上诉机构提起上诉。上诉必须附有法律论据和支持性文件。
3. 上诉费用
   上诉需缴纳行政费用，通常由败诉方承担。申请人应在提起上诉前权衡相关财务影响。

在苏黎世成功获得建筑许可需要周密的规划、严格遵守市和州法律，并需与各监管机构进行沟通。鉴于流程的复杂性及潜在的争议风险，寻求专业法律顾问的帮助可确保申请流程顺畅，并降低因违规操作带来的风险。

如果您在瑞士需要建筑许可申请、法规合规或上诉方面的协助，我们经验丰富的法律团队随时准备在流程的每个阶段为您提供专业指导。

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无论是购房、融资还是开发房产：任何在瑞士从事房地产交易的人都无法绕开土地登记簿。它是产权的中央登记簿，是房地产交易中法律确定性和信任的基础。然而，尽管土地登记簿具有很高的可靠性，但它并非在所有情况下都能保证绝对的安全。在本篇深度解析中，我们将简要概述与土地登记簿相关的最重要问题，并说明何时必须寻求法律协助。

土地登记簿包含哪些内容？其结构如何？

瑞士土地登记簿基于所谓的“实物卷宗制”。每处房产均设有独立的登记卷宗，并配有唯一的编号。这确保了清晰度与法律上的明确性。 地籍登记簿仅记录所有权、地役权、不动产负担以及以抵押合同、纸质抵押证书或登记抵押证书形式存在的抵押权等财产权。该体系还辅以优先权通知（例如购买权或回购权）及备注事项，例如建筑禁令或处置限制。

然而，纯粹的债权（如租赁协议）及家庭法关系，除非根据土地登记法具有相关性，否则不会出现在土地登记簿中。例外情况包括对取得财产中份额的备注。土地登记簿的内容和结构的法律依据见《瑞士民法典》（“SCC”）第946条及以下条款。

土地登记簿中的登记、优先权通知和注记如何运作？公证人在其中扮演什么角色？

物权的登记通常需要经公证的法律交易，该交易通常由公证人办理。一旦契约提交至土地登记处，将对其进行实质性瑕疵审查，随后予以登记。此处适用《瑞士民法典》第971条第1款规定的绝对登记原则：不动产物权仅在登记于土地登记簿时方产生、变更或消灭。

另一方面，优先权通知涉及人身权利，例如约定的优先购买权，只要满足法律要求，相较于日后登记的权利，其具有特殊效力（参见《瑞士民法典》第959条及以下）。 而备注则不产生独立权利，而是指具有法律意义的情形（参见《瑞士民法典》第962条）。其功能在于提供信息和披露，例如涉及公法下的建筑禁令或私法下的处分限制。

登记所需时间取决于各州及流程的复杂程度，通常从数天到数周不等。因此，尽早进行公证准备不仅值得推荐，在许多情况下更是至关重要。

为何土地登记如此重要？“法律效力”又指什么？

土地登记簿是房地产交易法律确定性的基石。它为购房者、投资者和银行提供了透明度——特别是通过所谓的“积极法律效力”和“消极法律效力”。积极法律效力意味着，任何善意依赖土地登记簿中某项登记的人，均受该登记的保护（参见《瑞士民法典》第973条第1款）。 例如，任何人若购得房产并信赖当前登记内容，即成为该房产的所有人，即使后来发现该登记内容存在实质性错误。

反之，消极法律效力则使第三方能够信赖土地登记簿的完整性（参见《瑞士民法典》第971条第1款）。若某项登记缺失，通常可推定相应的权利并不存在。但需注意：这两种保护机制仅在特定条件下适用。 任何知悉真实情况或本应通过合理谨慎而知悉真实情况的人，均不享有这种信赖保护。因此，土地登记簿虽是强大的工具，但并非无懈可击。

谁有权获取信息或查阅土地登记簿？二者有何区别？

《瑞士民法典》对“信息查询”与“查阅”作了明确区分。 任何人都可以获取主登记簿中登记数据的简单信息，例如所有权关系或地役权，而无需证明特定的合法利益（《瑞士民法典》第970条第2款）。然而，对于包括收据、图纸、登记簿及其他辅助文件和实施条例在内的全面查阅，则需要具备合法利益（参见《瑞士民法典》第970条第1款）。

此类利益可以是经济、科学、个人或家庭性质的——例如在购房意向、债务执行或法律咨询的背景下。在许多州，律师经批准后也可通过电子方式获取信息。关键在于，获取敏感信息的行为必须始终符合比例原则并具有客观正当性。

何时地籍登记可能具有误导性？何时不享有正当期待保护？

尽管地籍登记具有系统性，但并不总是真实反映法律现状。例如，某些情况下抵押证书的登记金额高于实际抵押债务，这可能导致对房产负担状况产生错误推断。此外，根据所谓的相对登记原则，法律允许纸质抵押证书及抵押合同的债权人变更，即使未在地籍登记簿中进行登记。

而登记在册的抵押证书则情况截然不同：此处适用绝对登记原则，债权人的变更必须经登记方为有效。对于公寓管理规约也需格外谨慎：这些文件可能已过时或不再符合实际情况，但只要未被修订，仍具有法律约束力。 在所有这些情况下，如果买方知晓或理应知晓真实的法律状况，则“正当期待保护”原则不适用。因此，仔细审查并寻求专业建议是值得的。

结论：查阅地籍登记簿，而不仅仅是浏览

土地登记簿是瑞士不动产法的基础要素，但绝不能替代严谨的法律审查。登记条目不仅需要阅读，更需结合具体语境加以理解和评估。法律专业知识至关重要，尤其在核查土地登记簿摘录、处理房地产交易或融资事宜时。毕竟，乍看清晰的事物，在法律层面上可能截然不同。

LINDEMANNLAW 在土地登记及房地产法律的各个领域为您提供可靠的法律建议——从对现有登记条目的细致分析，到符合法律规定的合同起草，以及在面对政府机构、土地登记处或第三方时代表您的利益。我们将专业精准与战略思维相结合，并始终如一地维护您的权益。

如需在房地产交易中获得法律上的清晰指引，请与我们联系。

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