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Souhaitez-vous acquérir un bien immobilier en Suisse à des fins résidentielles ou d'investissement ? La Suisse imposant des restrictions à l'acquisition de biens immobiliers par des personnes résidant à l'étranger, tout projet d'acquisition doit être soigneusement étudié et préparé.

1. Quand l'acquisition d'un bien immobilier est-elle soumise à autorisation ?

La « Lex Koller » ou « loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger » s’applique sur l’ensemble du territoire suisse. Si les conditions suivantes sont remplies, l’acquisition d’un bien immobilier est soumise à l’autorisation des autorités cantonales :

• L'acquéreur est une « personne étrangère »
• L'immeuble nécessite un permis
• La transaction consiste en une acquisition immobilière

Toutes les autres transactions immobilières ne nécessitent pas d’autorisation et peuvent être effectuées sans les restrictions de la Lex Koller.

2. Suis-je considéré comme une « personne étrangère » ?

Une « personne à l'étranger » est définie comme

• les ressortissants d'États étrangers résidant à l'étranger
• Les ressortissants des États membres de l'UE/AELE résidant en Suisse sans permis de séjour B, permis d'établissement C ou permis de séjour de courte durée L.
• Les ressortissants d'autres pays étrangers résidant en Suisse sans permis de séjour C.

À l'inverse, cela signifie que les groupes de personnes suivants sont libres d'acquérir des biens immobiliers en Suisse sans restriction :

• les citoyens suisses/les personnes ayant la double nationalité résidant en Suisse ou à l’étranger
• Ressortissants des États membres de l'UE/AELE ayant leur résidence légale et effective en Suisse (permis de séjour B, permis d'établissement C ou permis de séjour de courte durée L)

Les ressortissants d'autres pays étrangers titulaires d'un permis de séjour permanent C et ayant leur résidence effective en Suisse.

3. Puis-je acheter le bien immobilier par l'intermédiaire de ma société anonyme ?

Les personnes morales sont également soumises à la Lex Koller et donc à l'obligation d'autorisation. Une personne morale ne peut acquérir un bien immobilier sans autorisation que si la société a son siège social en Suisse et est contrôlée directement ou indirectement par des personnes physiques qui ne sont pas des personnes à l'étranger.

4. Qu'est-ce qu'une « acquisition immobilière soumise à autorisation » ?

L'acquisition de maisons individuelles ou d'immeubles collectifs, d'appartements en propriété et de terrains à bâtir destinés à de tels bâtiments par des personnes à l'étranger est soumise à l'obligation d'autorisation.

L'acquisition ne se limite pas au transfert de propriété dans le registre foncier, mais englobe également tout acte juridique conférant à une personne étrangère le pouvoir de disposition effectif sur un bien immobilier soumis à autorisation. Par exemple, un financement étranger ou l'acquisition d'un usufruit peut également déclencher l'obligation d'autorisation.

5. Existe-t-il des exceptions à l'obligation d'autorisation ?

Il existe quelques exceptions importantes et possibilités pour une personne à l'étranger d'acquérir un bien immobilier en Suisse.

a) Résidence principale
L'acquisition d'une résidence principale est exemptée de l'obligation d'autorisation, à condition que cette résidence serve de domicile légal à la personne étrangère et soit effectivement occupée. Cela dépend étroitement de l'octroi d'un permis de séjour ou d'établissement.

b) Résidence secondaire
L'acquisition d'une résidence secondaire par des frontaliers dans la région de leur lieu de travail est également exemptée de l'obligation d'autorisation.
L'acquisition d'une résidence secondaire par des personnes résidant à l'étranger qui entretiennent avec le lieu de cette résidence secondaire une relation exceptionnellement étroite et digne d'être protégée peut donner lieu à une autorisation.

c) Résidences de vacances
Certains cantons autorisent l'acquisition de résidences de vacances dans certaines communes situées dans des zones touristiques : Appenzell Rhodes-Extérieures, Berne, Fribourg, Glaris, Grisons, Jura, Lucerne, Neuchâtel, Nidwald et Obwald, Saint-Gall, Schaffhouse, Schwyz, Tessin, Uri, Vaud et Valais.

d) Immeubles commerciaux et locaux d’exploitation
L’acquisition d’un immeuble est exemptée d’autorisation si celui-ci sert de siège permanent à une activité commerciale ou manufacturière, à une autre activité exercée à titre commercial, à une entreprise artisanale ou à une profession libérale. Il s’agit par exemple de bâtiments industriels, d’immeubles de bureaux, d’hôtels, de restaurants, de cabinets médicaux, etc. Les appartements situés dans des immeubles commerciaux et des locaux d’exploitation ne peuvent être acquis sans autorisation que dans des cas exceptionnels, par exemple s’ils sont nécessaires à l’exploitation de l’entreprise.

e) Sociétés immobilières suisses et fonds d'investissement Les
investissements indirects dans l'immobilier, tels que l'acquisition de parts de fonds de placement immobiliers et la prise de participation dans une société immobilière, sont exemptés d'autorisation si les fonds sont négociés en bourse ou si la société est cotée sur une bourse suisse.

6. Que se passe-t-il si je ne respecte pas l'obligation d'autorisation ?

Si vous ne pouvez exclure la possibilité que l'acquisition du bien immobilier constitue une transaction soumise à autorisation, vous devez demander à l'autorité cantonale compétente une autorisation ou une déclaration attestant qu'aucune autorisation n'est requise. Si aucune autorisation n'est disponible pour une transaction soumise à autorisation, l'inscription au registre foncier ou l'acquisition de la propriété ne peuvent être effectuées. Les infractions aux dispositions de la Lex Koller peuvent entraîner des conséquences en matière de droit administratif, de droit civil et de droit pénal.

LINDEMANNLAW conseille ses clients privés et professionnels sur toutes les transactions immobilières, y compris l'analyse de l'acquisition de biens immobiliers par des personnes à l'étranger (« Lex Koller ») ainsi que sur le transfert de résidence ou de siège social en Suisse. Contactez nos avocats, experts-comptables, conseillers fiscaux ou notaires – nous nous réjouissons de votre prise de contact.

La Suisse est depuis longtemps reconnue comme une destination très attractive pour l'investissement immobilier, en particulier dans le secteur de la construction. Grâce à son économie stable, à un cadre réglementaire bien défini en matière de construction et à une urbanisation croissante, le pays – et plus particulièrement le canton de Zurich – a connu un essor des projets immobiliers. Cependant, l'obtention d'un permis de construire à Zurich exige le respect strict des réglementations municipales et cantonales. Le cadre juridique régissant les permis de construire à Zurich découle principalement de la loi sur l'aménagement du territoire et la construction (Planungs- und Baugesetz, PBG) et de l'ordonnance sur la procédure de construction (Bauverfahrensverordnung, BVV).

Quelles sont les étapes préliminaires pour obtenir un permis de construire à Zurich ?

Afin de rationaliser la procédure d'obtention du permis de construire et d'éviter de futurs litiges juridiques, il est conseillé de :

1. Faire appel à un avocat doté d'une grande expertise technique dès le début
   du processus. Le recours à un avocat spécialisé dès le début du processus permet de s'y retrouver dans les réglementations complexes et les exigences procédurales, réduisant ainsi le risque de retards ou de problèmes de conformité. Les professionnels du droit peuvent également identifier et atténuer les litiges potentiels avant qu'ils ne s'aggravent, garantissant ainsi un processus plus fluide et plus efficace. Un accompagnement juridique proactif permet de protéger les intérêts et d'éviter de coûteuses complications juridiques à l'avenir.
2. Prendre contact avec les services d'urbanisme
   locaux Il est conseillé de consulter les services d'urbanisme municipaux compétents dès le début de la phase de planification afin d'obtenir des conseils clairs sur les exigences applicables et les documents nécessaires à la demande de permis. Les services d'urbanisme peuvent également fournir des informations sur les lois d'urbanisme, les réglementations environnementales et les restrictions potentielles concernant le bien immobilier.
3. Communiquer avec les propriétaires des terrains
   adjacents Informer de manière proactive les voisins des projets de construction prévus permet d'atténuer les objections, de réduire le risque de plaintes officielles et de favoriser un climat de coopération. La transparence dans la communication peut prévenir les conflits juridiques et accélérer le processus d'approbation.
4. Soumettre les demandes de permis de construire par voie électronique
   Depuis le 1er avril 2024, toutes les demandes de permis de construire doivent être soumises via la plateforme officielle eBaugesucheZH. Ce système numérisé renforce la transparence, facilite la soumission des documents et accélère les délais de traitement. Les demandeurs doivent s'assurer que tous les documents requis, y compris les plans et les études d'impact environnemental, sont correctement téléchargés afin d'éviter tout retard.

Quelles autorités doivent être impliquées dans le processus de permis de construire ?

En fonction de l'ampleur et de l'emplacement du projet, d'autres autorités peuvent être amenées à délivrer des autorisations avant que la construction puisse commencer. Les autorisations les plus pertinentes délivrées par les autorités comprennent notamment :

​Autorisation de l'autorité chargée de la
protection de l'environnement Les projets de grande envergure, tels que les développements industriels, les infrastructures de transport ou les installations de loisirs, doivent faire l'objet d'une étude d'impact sur l'environnement (EIE) afin de garantir la durabilité écologique. Cette évaluation détermine si le projet respecte les normes de protection de l'environnement.

Autorisation du Service des
ponts et chaussées Si un projet implique l'utilisation de véhicules lourds susceptible d'avoir un impact sur les infrastructures routières, une autorisation est requise en vertu de l'article 227 PBG en liaison avec l'article 21 BVV. Cela garantit que les routes et les réseaux de transport public peuvent supporter une augmentation du trafic sans usure excessive ni risques pour la sécurité.

Quels sont les différents types de procédures de construction en Suisse ?

La PBG et la BVV définissent trois types de procédures d'autorisation de construction en Suisse, chacune dépendant de la nature et de la complexité du projet :

1. Procédure ordinaire (« Ordentliches Verfahren »)
   Il s'agit de la procédure par défaut pour la plupart des projets de construction, y compris les nouveaux bâtiments et les travaux de rénovation importants. La période d'examen préliminaire est généralement de deux mois, pouvant aller jusqu'à quatre mois pour les projets de plus grande envergure (articles 319-321 PBG). Cette procédure comprend une évaluation juridique et technique approfondie du projet.
2. Procédure de notification (« Anzeigeverfahren »)
   Cette procédure accélérée s’applique aux projets de construction de moindre envergure qui ne portent pas atteinte aux intérêts de tiers. Le délai de traitement est d’environ 30 jours (article 325 PBG en liaison avec les articles 13 et suivants de la BVV). Elle s’applique principalement aux modifications mineures et aux rénovations intérieures.
3. Procédure de déclaration (« Meldeverfahren »)
   Cette procédure est réservée à des installations spécifiques telles que les systèmes d'énergie solaire, les pompes à chaleur, les raccordements au chauffage urbain et les bornes de recharge pour véhicules électriques. Les demandeurs doivent en informer l'autorité locale compétente en matière de construction, et si aucune objection n'est formulée dans les 30 jours, le projet peut être mis en œuvre (article 2 du BVV). Cela facilite la mise en place de solutions énergétiques durables.

Comment se déroule la procédure d'obtention d'un permis de construire, de la demande à l'approbation ?

La procédure d'obtention d'un permis de construire comporte plusieurs étapes, garantissant le respect des réglementations municipales et cantonales avant l'octroi de l'autorisation.

1. Examen préliminaire (« Vorprüfung »)
   L'autorité municipale compétente en matière de construction vérifie que la demande est complète. Si des autorisations cantonales sont nécessaires, elles seront demandées à ce stade. Les demandeurs doivent s'assurer que tous les documents requis sont joints afin d'éviter tout retard.
2. Implantation (« Aussteckung »)
   Le site du projet doit être physiquement délimité avant le début de la période de publication. Les repères doivent rester visibles pendant toute la durée de la période de recours, afin de garantir la transparence du processus décisionnel. Cela permet aux tiers de visualiser l’étendue du projet avant que des oppositions formelles puissent être déposées.
3. Publication (« Veröffentlichung »)
   La commune publie la demande dans la feuille officielle cantonale et dans la publication officielle de la commune. Les documents sont accessibles au public pendant 20 jours, ce qui permet aux tiers (par exemple, les voisins) de déposer des objections si nécessaire. Si aucune objection n’est soulevée, le processus passe à la phase suivante.
4. Permis de construire (« Baubewilligung »)
   Si toutes les exigences légales et procédurales sont remplies, la commune délivre le permis de construire. Certains permis peuvent être assortis de conditions ou d’exigences de conformité spécifiques, qui doivent être respectées avant le début des travaux. Si aucun recours n’est formé dans les 30 jours, le permis devient juridiquement contraignant. Si les travaux ne commencent pas dans un délai de trois ans, le permis expire, ce qui nécessite une nouvelle demande.

Quels sont les recours juridiques disponibles si le permis de construire est rejeté ?

Si un permis de construire est rejeté, le demandeur ou les tiers concernés ont le droit de contester la décision par le biais d'un recours (Rekurs) en vertu des articles 329 et suivants de la PBG. La procédure de recours comprend les étapes suivantes :

1. Demander la décision relative au
   permis de construire Les demandeurs doivent demander formellement la décision par écrit auprès de l'autorité locale compétente en matière de construction dans les 20 jours suivant la période de publication de l'avis public.
2. Introduire un recours contre le refus d'un permis de construire
   S'ils ne sont pas satisfaits de la décision, un recours doit être introduit auprès de l'autorité compétente dans les 30 jours suivant la réception du refus. Le recours doit être étayé par des arguments juridiques et des pièces justificatives.
3. Frais de recours
   Les recours sont soumis à des frais administratifs, et la partie qui succombe est généralement tenue de prendre en charge ces frais. Les demandeurs doivent évaluer les implications financières avant d'engager une procédure de recours.

L'obtention d'un permis de construire à Zurich nécessite une planification minutieuse, un respect strict des lois municipales et cantonales, ainsi qu'une collaboration avec diverses autorités réglementaires. Compte tenu de la complexité de la procédure et du risque de litiges, le recours à un conseil juridique professionnel garantit un déroulement sans heurts de la procédure de demande et atténue les risques liés à la non-conformité.

Si vous avez besoin d'aide pour vos demandes de permis de construire, la conformité réglementaire ou les recours en Suisse, notre équipe juridique expérimentée est prête à vous fournir des conseils d'experts à chaque étape du processus.

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Qu'il s'agisse d'acheter, de financer ou de développer un bien immobilier : toute personne impliquée dans le secteur immobilier en Suisse ne peut faire l'impasse sur le registre foncier. Il s'agit du registre central des droits immobiliers, qui constitue le fondement de la sécurité juridique et de la confiance dans les transactions immobilières. Cependant, bien que le registre foncier offre un haut degré de fiabilité, il ne garantit pas une sécurité absolue dans tous les cas. Dans cet article, nous proposons un aperçu concis des questions les plus importantes relatives au registre foncier – et indiquons dans quels cas une assistance juridique est indispensable.

Que contient le registre foncier et comment est-il structuré ?

Le registre foncier suisse repose sur le système dit des « dossiers réels ». Une feuille de registre foncier distincte est tenue pour chaque bien immobilier, avec un numéro unique. Cela garantit la clarté et l’absence d’ambiguïté juridique. Seuls les droits immobiliers tels que la propriété, les servitudes, les charges réelles et les hypothèques sous forme de contrats hypothécaires, de certificats hypothécaires sur papier ou de certificats hypothécaires enregistrés sont inscrits au registre foncier. Le système est complété par des mentions de priorité (par exemple pour les droits d’achat ou de rachat) et des annotations, par exemple pour les interdictions de construire ou les restrictions de disposition.

Toutefois, les droits purement obligatoires, tels que les contrats de bail, et les relations relevant du droit de la famille ne figurent pas au registre foncier, sauf s’ils sont pertinents au regard du droit du registre foncier. Une exception à cette règle est, par exemple, la mention de la participation à la propriété acquise. La base légale du contenu et de la structure du registre foncier se trouve aux art. 946 et suivants du Code civil suisse («CC»).

Comment fonctionnent l'inscription, la mention de priorité et la mention au registre foncier, et quel est le rôle du notaire ?

L'inscription d'un droit réel nécessite généralement un acte juridique authentifié par un notaire, ce qui est habituellement effectué par un notaire. Une fois l'acte soumis au registre foncier, il est vérifié quant à l'absence de vices matériels, puis inscrit au registre foncier. Le principe d'inscription absolue prévu à l'art. 971, al. 1, CC est déterminant en la matière : les droits réels sur un bien immobilier ne naissent, ne sont modifiés ou n'éteignent qu'avec leur inscription au registre foncier.

Les mentions de priorité, en revanche, concernent des droits personnels, par exemple un droit de préemption convenu, et ont un effet particulier par rapport aux droits inscrits à une date ultérieure, pour autant que les conditions légales soient remplies (cf. art. 959 et suivants CC). Les mentions, en revanche, ne créent pas de droits autonomes, mais renvoient à des circonstances juridiquement significatives (cf. art. 962 CC). Leur fonction est d’informer et de rendre publiques certaines informations, par exemple dans le cas d’interdictions de construire relevant du droit public ou de restrictions à la disposition relevant du droit privé.

La durée d'une inscription dépend du canton et de la complexité de la procédure. Elle peut varier de quelques jours à plusieurs semaines. Une préparation notariale précoce est donc non seulement recommandée, mais souvent cruciale.

Pourquoi le registre foncier est-il si important et que signifie la force juridique ?

Le registre foncier constitue le pilier de la sécurité juridique dans les transactions immobilières. Il assure la transparence pour les acquéreurs, les investisseurs et les banques – notamment grâce à ce que l’on appelle la force juridique positive et négative. La force juridique positive signifie que toute personne qui se fie de bonne foi à une inscription au registre foncier est protégée par cette inscription (cf. art. 973, al. 1, CC). Par exemple, toute personne qui acquiert un bien immobilier et se fie à l’inscription actuelle en devient propriétaire, même s’il s’avère par la suite que l’inscription était matériellement erronée.

La force juridique négative permet quant à elle aux tiers de se fier à l’exhaustivité du registre foncier (cf. art. 971, al. 1, CC). Si une inscription fait défaut, on peut généralement supposer que le droit correspondant n’existe pas. Mais attention : ces deux mécanismes de protection ne s’appliquent que sous certaines conditions. Quiconque connaît les faits réels ou aurait pu les reconnaître en faisant preuve d’une diligence raisonnable ne bénéficie pas de cette protection de la confiance. Le registre foncier est donc un instrument puissant, mais non infaillible.

Qui est autorisé à obtenir des informations ou à consulter le registre foncier, et quelle est la différence ?

Le Code civil suisse établit une distinction claire entre l'information et la consultation. Toute personne peut obtenir des informations simples sur les données inscrites au registre principal, telles que les rapports de propriété ou les servitudes, sans devoir justifier d’un intérêt légitime particulier (art. 970, al. 2, CC). Pour une consultation complète, qui inclut également les pièces justificatives, les plans, le journal et autres documents annexes ainsi que les ordonnances d’exécution, un intérêt légitime est toutefois requis (cf. art. 970, al. 1, CC).

Un tel intérêt peut être de nature économique, scientifique, personnelle ou familiale – par exemple dans le cadre d’une intention d’achat, d’une exécution forcée ou d’un conseil juridique. Dans de nombreux cantons, les avocats peuvent également obtenir un accès électronique, sous réserve d’autorisation. Il est toujours essentiel que l’accès aux informations sensibles reste proportionné et objectivement justifié.

Quand le registre foncier peut-il être trompeur et quand n'y a-t-il pas de protection de la confiance légitime ?

Malgré son caractère systématique, le registre foncier ne reflète pas toujours fidèlement la réalité juridique. Il existe par exemple des cas où le montant inscrit d’un acte hypothécaire est supérieur à la dette hypothécaire effective, ce qui peut conduire à des hypothèses erronées concernant la charge grevant un bien immobilier. En outre, la loi autorise un changement de créancier pour les actes hypothécaires sur papier et les contrats hypothécaires même sans inscription au registre foncier, ce qui repose sur le principe dit de l’inscription relative.

La situation est tout autre avec les actes hypothécaires enregistrés : le principe de l'inscription absolue s'applique ici, et un changement de créancier n'est valable qu'avec une inscription. La prudence est également de mise avec les règlements de copropriété : ces documents peuvent être obsolètes ou ne plus correspondre à la situation réelle, mais restent juridiquement contraignants tant qu'ils n'ont pas été modifiés. Dans tous ces cas, la protection de la confiance légitime ne s'applique pas si l'acquéreur avait connaissance de la situation juridique réelle ou aurait dû en avoir connaissance. Il vaut donc la peine d'examiner attentivement la situation et de demander conseil à un professionnel.

Conclusion : consultez le registre foncier, ne vous contentez pas de le lire

Le registre foncier est un élément fondamental du droit immobilier suisse, mais il ne remplace pas un examen juridique minutieux. Les inscriptions ne doivent pas seulement être lues, mais aussi comprises et évaluées dans leur contexte. Des connaissances juridiques sont indispensables, en particulier lors de la vérification d’extraits du registre foncier, de transactions immobilières ou de questions de financement. Après tout, ce qui semble clair à première vue peut s’avérer tout autre sur le plan juridique.

LINDEMANNLAW vous offre des conseils avisés dans l’ensemble du domaine du droit du registre foncier et de l’immobilier – de l’analyse minutieuse des inscriptions existantes à la rédaction de contrats conformes à la loi, en passant par la représentation de vos intérêts auprès des autorités, des registres fonciers ou de tiers. Nous allions précision professionnelle et réflexion stratégique – et faisons valoir vos droits de manière systématique.

Contactez-nous pour bénéficier d'une clarté juridique dans vos transactions immobilières.

Avertissement : cette publication est fournie à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique. Pour obtenir des conseils juridiques adaptés à votre situation spécifique, veuillez nous contacter directement.