Новости

Хотите приобрести недвижимость в Швейцарии для проживания или в инвестиционных целях? Поскольку в Швейцарии действуют ограничения на приобретение недвижимости иностранцами, сделку необходимо тщательно проанализировать и подготовить.

1. В каких случаях приобретение недвижимости подлежит разрешению?

На всей территории Швейцарии действует «Lex Koller» или «Федеральный закон о приобретении недвижимости иностранцами». Если выполняются следующие условия, приобретение недвижимости подлежит разрешению кантональных властей:

• Покупатель является «иностранцем»
• Недвижимость требует разрешения
• Сделка представляет собой приобретение недвижимости

Все остальные сделки с недвижимостью не требуют разрешения и могут осуществляться без ограничений, предусмотренных законом Lex Koller.

2. Считаюсь ли я «иностранцем»?

«Лицо, проживающее за рубежом», определяется как

• Граждане иностранных государств, проживающие за рубежом
• Граждане стран-членов ЕС/ЕАСТ, проживающие в Швейцарии без вида на жительство категории B, разрешения на поселение категории C или краткосрочного вида на жительство категории L.
• Граждане других иностранных государств, проживающие в Швейцарии без вида на жительство категории C.

Соответственно, это означает, что следующие группы лиц могут приобретать недвижимость в Швейцарии без ограничений:

• Граждане Швейцарии/лица с двойным гражданством, проживающие в Швейцарии или за рубежом
• Граждане стран-членов ЕС/ЕАСТ, имеющие юридическое и фактическое место жительства в Швейцарии (вид на жительство категории B, разрешение на поселение категории C или краткосрочный вид на жительство категории L)

Граждане других стран, имеющие вид на жительство категории C и фактически проживающие в Швейцарии.

3. Могу ли я приобрести недвижимость через свою акционерную компанию?

Юридические лица также подпадают под действие закона Lex Koller и, следовательно, под требование о получении разрешения. Юридическое лицо может приобрести недвижимость без разрешения только в том случае, если компания имеет зарегистрированный офис в Швейцарии и находится под прямым или косвенным контролем физических лиц, которые не являются иностранцами.

4. Что такое «приобретение недвижимости, подлежащее разрешению»?

Приобретение иностранцами одно- или многоквартирных домов, квартир для собственного проживания и земельных участков, предназначенных для строительства таких зданий, подлежит разрешению.

Под приобретением понимается не только переход права собственности в земельном реестре, но и любая правовая сделка, которая дает иностранцу фактическое право распоряжения недвижимостью, подлежащей разрешению. Например, иностранное финансирование или приобретение права пользования также могут повлечь за собой требование о получении разрешения.

5. Существуют ли исключения из требования о получении разрешения?

Существуют некоторые важные исключения и возможности для иностранца приобрести недвижимость в Швейцарии.

a) Основное жилье
Приобретение основного жилья освобождается от требования получения разрешения при условии, что данное жилье служит законным местом жительства иностранца и фактически проживается им. Это тесно связано с выдачей вида на жительство или разрешения на поселение.

b) Второй дом
Приобретение второго дома трансграничными работниками в регионе места работы также освобождается от требования получения разрешения.
Приобретение второго жилья иностранцами, поддерживающими исключительно тесную связь с местом второго жилья, заслуживающую защиты, дает право на получение разрешения.

c) Дома для отдыха
Некоторые кантоны разрешают приобретение домов для отдыха в определенных коммунах в туристических районах: Аппенцелль-Ауссерроден, Берн, Фрибург, Гларус, Граубюнден, Юра, Люцерн, Невшатель, Нид- и Обвальден, Санкт-Галлен, Шаффхаузен, Швиц, Тичино, Ури, Во и Вале.

d) Коммерческая недвижимость и производственные помещения
Приобретение недвижимости не требует разрешения, если она служит постоянным местом ведения деятельности в сфере торговли или производства, другой деятельности, осуществляемой на коммерческой основе, ремесленного предприятия или свободной профессии. Примерами являются заводские здания, офисные здания, гостиницы, рестораны, медицинские кабинеты и т. д. Квартиры в коммерческой недвижимости и производственных помещениях могут быть приобретены без разрешения только в исключительных случаях, например, если они необходимы для деятельности компании.

e) Швейцарские компании, занимающиеся недвижимостью, и инвестиционные фонды
Косвенные инвестиции в недвижимость, такие как приобретение акций инвестиционных фондов недвижимости и участие в компании, занимающейся недвижимостью, не требуют разрешения, если фонды торгуются на открытом рынке или компания зарегистрирована на швейцарской фондовой бирже.

6. Что произойдет, если я не выполню требование о получении разрешения?

Если вы не можете исключить возможность того, что приобретение недвижимости является сделкой, требующей разрешения, вы должны обратиться в компетентный кантональный орган за разрешением или за заявлением об отсутствии необходимости получения разрешения. Если для сделки, требующей разрешения, разрешение не получено, запись в земельном реестре или приобретение права собственности не могут быть осуществлены. Нарушения положений Lex Koller могут иметь последствия в рамках административного, гражданского и уголовного права.

LINDEMANNLAW консультирует частных и корпоративных клиентов по всем сделкам, связанным с недвижимостью, включая анализ приобретения недвижимости лицами, проживающими за рубежом («Lex Koller»), а также по вопросам переезда/переноса юридического адреса в Швейцарию. Обращайтесь к нашим юристам, аудиторам, налоговым консультантам или нотариусам — мы будем рады вам помочь.

Швейцария уже давно считается чрезвычайно привлекательным направлением для инвестиций в недвижимость, особенно в сфере строительства. Благодаря стабильной экономике, четко регламентированной строительной среде и растущей урбанизации в стране — и в частности в кантоне Цюрих — наблюдается бурный рост строительных проектов. Однако для получения разрешения на строительство в Цюрихе необходимо строго соблюдать муниципальные и кантональные нормативные акты. Правовая база, регулирующая выдачу разрешений на строительство в Цюрихе, в основном основана на Законе о планировании и строительстве (Planungs- und Baugesetz, PBG) и Постановлении о строительстве (Bauverfahrensverordnung, BVV).

Каковы предварительные шаги для получения разрешения на строительство в Цюрихе?

Для оптимизации процесса получения разрешения на строительство и предотвращения будущих юридических споров рекомендуется:

1. Нанять юриста с высоким уровнем технической экспертизы на раннем этапе
   Привлечение юриста со специализированными знаниями на раннем этапе процесса помогает ориентироваться в сложных нормах и процедурных требованиях, снижая риск задержек или проблем с соблюдением требований. Юристы также могут выявлять и смягчать потенциальные споры до их эскалации, обеспечивая более плавный и эффективный процесс. Проактивное юридическое сопровождение помогает защитить интересы и предотвратить дорогостоящие юридические осложнения в будущем.
2. Взаимодействовать с местным органом по строительству
   Рекомендуется проконсультироваться с соответствующим муниципальным органом по строительству на ранней стадии планирования, чтобы получить четкие рекомендации по применимым требованиям и необходимой документации для подачи заявления на получение разрешения. Орган по строительству также может предоставить информацию о законах зонирования, экологических нормах и потенциальных ограничениях в отношении объекта недвижимости.
3. Общайтесь с владельцами соседних объектов
   недвижимости Проактивное информирование соседей о планируемых строительных проектах помогает смягчить возражения, снижает риск официальных жалоб и способствует созданию атмосферы сотрудничества. Прозрачность в общении может предотвратить юридические конфликты и ускорить процесс утверждения.
4. Подавайте заявки на получение разрешения на строительство в электронном виде
   С 1 апреля 2024 года все заявки на получение разрешения на строительство должны подаваться через официальную платформу eBaugesucheZH. Эта цифровая система повышает прозрачность, упрощает подачу документов и сокращает сроки обработки. Заявители должны убедиться, что все необходимые документы, включая чертежи и оценки воздействия на окружающую среду, загружены правильно, чтобы избежать задержек.

Какие органы должны участвовать в процессе получения разрешения на строительство?

В зависимости от масштаба и местоположения проекта для начала строительства может потребоваться получение разрешений от дополнительных органов. К наиболее важным разрешениям, выдаваемым органами власти, относятся, в частности:

Разрешение органа по охране
окружающей среды Крупномасштабные проекты, такие как промышленные застройки, транспортная инфраструктура или объекты досуга, должны пройти оценку воздействия на окружающую среду (ОВОС) для обеспечения экологической устойчивости. Эта оценка определяет, соответствует ли проект стандартам охраны окружающей среды.

Разрешение Управления гражданского
строительства Если проект предполагает использование тяжелого транспорта, которое может повлиять на дорожную инфраструктуру, требуется разрешение в соответствии со статьей 227 PBG в сочетании со статьей 21 BVV. Это гарантирует, что дороги и системы общественного транспорта смогут выдержать увеличение трафика без чрезмерного износа или рисков для безопасности.

Какие существуют виды процедур строительства в Швейцарии?

PBG и BVV определяют три типа процедур получения разрешений на строительство в Швейцарии, каждая из которых зависит от характера и сложности проекта:

1. Обычная процедура («Ordentliches Verfahren»)
   Это стандартная процедура для большинства строительных проектов, включая новые здания и значительные ремонтные работы. Срок предварительного рассмотрения обычно составляет два месяца, но может быть продлен до четырех месяцев для крупных проектов (статьи 319–321 PBG). Эта процедура включает всестороннюю юридическую и техническую оценку проекта.
2. Процедура уведомления («Anzeigeverfahren»)
   Эта ускоренная процедура применяется к небольшим строительным проектам, которые не затрагивают интересы третьих лиц. Срок рассмотрения составляет примерно 30 дней (статья 325 PBG в совокупности со статьями 13 и последующими BVV). Это относится в основном к незначительным изменениям и внутренней реконструкции.
3. Процедура уведомления («Meldeverfahren»)
   Эта процедура предназначена для конкретных установок, таких как солнечные энергетические системы, тепловые насосы, подключения к централизованному теплоснабжению и зарядные станции для электромобилей. Заявители должны уведомить местный орган по строительству, и если в течение 30 дней не поступит никаких возражений, проект может быть реализован (статья 2 BVV). Это способствует внедрению решений в области устойчивой энергетики.

Как проходит процесс получения разрешения на строительство от подачи заявки до утверждения?

Процесс получения разрешения на строительство включает в себя несколько этапов, обеспечивающих соблюдение муниципальных и кантональных норм до выдачи разрешения.

1. Предварительная проверка («Vorprüfung»)
   Муниципальный орган по строительству проверяет заявку на полноту. Если требуются какие-либо кантональные разрешения, они запрашиваются на этом этапе. Заявители должны убедиться, что все необходимые документы включены, чтобы избежать задержек.
2. Разметка («Aussteckung») Перед началом периода публичного
   уведомления место реализации проекта должно быть физически разметчено. Разметка должна оставаться видимой в течение всего периода обжалования, что обеспечивает прозрачность процесса принятия решений. Это помогает третьим лицам визуально оценить масштаб проекта до того, как могут быть поданы официальные возражения.
3. Публичное объявление («Veröffentlichung»)
   Муниципалитет публикует заявку в официальном вестнике кантона и в официальном издании муниципалитета. Документы доступны для общественного ознакомления в течение 20 дней, что позволяет третьим лицам (например, соседям) подать возражения, если это необходимо. Если возражений не поступает, процесс переходит к следующему этапу.
4. Разрешение на строительство («Baubewilligung»)
   Если все правовые и процедурные требования выполнены, муниципалитет выдает разрешение на строительство. Некоторые разрешения могут содержать условия или конкретные требования к соблюдению, которые должны быть выполнены до начала строительства. Если в течение 30 дней не подано никаких апелляций, разрешение становится юридически обязательным. Если строительство не начинается в течение трех лет, разрешение теряет силу, и требуется подать новую заявку.

Какие правовые средства защиты доступны в случае отказа в выдаче разрешения на строительство?

Если разрешение на строительство отклонено, заявитель или заинтересованные третьи лица имеют право оспорить это решение путем подачи апелляции (Rekurs) в соответствии со статьей 329 и последующими PBG. Процесс апелляции включает следующие этапы:

1. Запрос решения о выдаче разрешения
   на строительство Заявители должны официально запросить решение в письменной форме у местного органа по строительству в течение 20 дней после окончания срока публичного уведомления.
2. Подача апелляции против отказа в выдаче разрешения
   на строительство Если заявитель не согласен с решением, он должен подать апелляцию в соответствующий апелляционный орган в течение 30 дней с момента получения отказа. Апелляция должна быть обоснована юридическими аргументами и подтверждающими документами.
3. Расходы на
   апелляцию Апелляции подлежат уплате административных сборов, и, как правило, сторона, проигравшая дело, несет ответственность за покрытие этих расходов. Заявители должны взвесить финансовые последствия, прежде чем подавать апелляцию.

Успешное получение разрешения на строительство в Цюрихе требует тщательного планирования, строгого соблюдения муниципальных и кантональных законов, а также взаимодействия с различными регулирующими органами. Учитывая сложность процесса и вероятность возникновения споров, обращение к профессиональному юрисконсульту гарантирует беспрепятственное прохождение процедуры подачи заявки и снижает риски, связанные с несоблюдением требований.

Если вам требуется помощь в подаче заявлений на получение разрешения на строительство, обеспечении соблюдения нормативных требований или подаче апелляций в Швейцарии, наша опытная юридическая команда готова предоставить экспертную поддержку на каждом этапе процесса.

​

Будь то покупка, финансирование или застройка недвижимости: любой, кто имеет дело с недвижимостью в Швейцарии, не может обойти стороной земельный кадастр. Это центральный реестр прав собственности, который служит основой для правовой определенности и доверия при сделках с недвижимостью. Однако, несмотря на высокую степень надежности земельного кадастра, он не гарантирует абсолютной безопасности в каждом случае. В этой статье мы даем краткий обзор наиболее важных вопросов, связанных с земельным кадастром, и показываем, в каких случаях юридическая помощь является крайне необходимой.

Что содержится в земельном реестре и как он устроен?

Швейцарский земельный реестр основан на так называемой системе реальных папок. Для каждого объекта недвижимости ведется отдельный лист земельного реестра с уникальным номером. Это обеспечивает ясность и юридическую однозначность. В земельном реестре регистрируются только права собственности, такие как право владения, сервитуты, вещные обременения и ипотеки в форме ипотечных договоров, ипотечных свидетельств на бумаге или зарегистрированных ипотечных свидетельств. Система дополняется уведомлениями о приоритете (например, о правах покупки или выкупа) и отметками, например, о запретах на строительство или ограничениях на отчуждение.

Однако чисто обязательные права, такие как договоры аренды, и семейно-правовые отношения не фигурируют в земельном реестре, если они не имеют значения в соответствии с законодательством о земельном реестре. Исключением из этого правила является, например, отметка об участии в приобретенном имуществе. Правовая основа содержания и структуры земельного реестра содержится в ст. 946 и далее Гражданского кодекса Швейцарии («ГКШ»).

Как осуществляются регистрация, приоритетное уведомление и внесение записей в земельный реестр и какую роль играет нотариус?

Регистрация вещного права, как правило, требует публично заверенной нотариусом правовой сделки, которая обычно осуществляется нотариусом. После подачи документа в земельный реестр он проверяется на наличие существенных недостатков, а затем вносится в земельный реестр. Здесь решающее значение имеет принцип абсолютной регистрации в соответствии со ст. 971 п. 1 ГКШ: вещные права на недвижимость возникают, изменяются или прекращаются только после внесения в земельный реестр.

Уведомления о приоритете, с другой стороны, касаются личных прав, например, согласованного права преимущественной покупки, и имеют особое значение по сравнению с правами, зарегистрированными позднее, при условии соблюдения установленных законом требований (см. ст. 959 и далее ГК Швейцарии). Отметки, с другой стороны, не создают самостоятельных прав, а относятся к юридически значимым обстоятельствам (см. ст. 962 ГК Швейцарии). Их функция заключается в предоставлении информации и раскрытии сведений, например, в случае запретов на строительство по публичному праву или ограничений на распоряжение по частному праву.

Срок регистрации зависит от кантона и сложности процесса. Он может варьироваться от нескольких дней до нескольких недель. Поэтому заблаговременная нотариальная подготовка не только рекомендуется, но во многих случаях имеет решающее значение.

Почему земельный реестр так важен и что означает юридическая сила?

Земельный реестр является основой правовой определенности при сделках с недвижимостью. Он обеспечивает прозрачность для покупателей, инвесторов и банков — в частности, благодаря так называемой положительной и отрицательной юридической силе. Положительная юридическая сила означает, что лицо, добросовестно полагающееся на запись в земельном реестре, защищено этой записью (см. ст. 973 п. 1 ГК Швейцарии). Например, любой, кто приобретает недвижимость и полагается на текущую запись, становится собственником, даже если позже выяснится, что запись содержала существенные неточности.

Отрицательная юридическая сила, в свою очередь, позволяет третьим лицам полагаться на то, что земельный реестр является полным (см. ст. 971 п. 1 ГК Швейцарии). Если запись отсутствует, то, как правило, можно предположить, что соответствующее право не существует. Но будьте осторожны: оба механизма защиты применяются только при определенных условиях. Любой, кто знает истинные факты или мог бы их распознать при проявлении разумной осторожности, не пользуется этой защитой доверия. Таким образом, земельный реестр является мощным, но не безошибочным инструментом.

Кто имеет право на получение информации или ознакомление с земельным реестром и в чем разница?

Гражданский кодекс Швейцарии проводит четкое различие между получением информации и ознакомлением с реестром. Любой человек может получить простую информацию о данных, внесенных в основной реестр, таких как отношения собственности или сервитуты, без необходимости доказывать наличие конкретного законного интереса (ст. 970 п. 2 ГК Швейцарии). Однако для всестороннего ознакомления, которое также включает квитанции, планы, журналы и другие сопроводительные документы, а также исполнительные постановления, требуется наличие законного интереса (см. ст. 970 п. 1 ГК Швейцарии).

Такой интерес может носить экономический, научный, личный или семейный характер — например, в контексте намерения о покупке, взыскания долга или в контексте юридической консультации. Во многих кантонах адвокаты также могут получить доступ в электронном виде при условии получения разрешения. Всегда крайне важно, чтобы доступ к конфиденциальной информации оставался соразмерным и объективно обоснованным.

Когда земельный реестр может вводить в заблуждение и когда отсутствует защита законных ожиданий?

Несмотря на свой систематический характер, земельный реестр не всегда является точным отражением правовой реальности. Например, бывают случаи, когда зарегистрированная сумма ипотечного свидетельства превышает фактический ипотечный долг, что может привести к неверным предположениям об обременении недвижимости. Кроме того, закон допускает смену кредитора по бумажному ипотечному свидетельству и ипотечным договорам даже без записи в земельном реестре, что основано на так называемом принципе относительной регистрации.

Совершенно иная ситуация складывается с зарегистрированным ипотечным свидетельством: здесь применяется принцип абсолютной регистрации, и смена кредитора является действительной только при наличии соответствующей записи. Осторожность также требуется при работе с правилами кондоминиума: эти документы могут быть устаревшими или больше не соответствовать фактическим обстоятельствам, но остаются юридически обязательными до тех пор, пока в них не будут внесены изменения. Во всех этих случаях защита законных ожиданий не применяется, если покупатель знал о действительной правовой ситуации или должен был о ней знать. Поэтому стоит внимательно изучить ситуацию и обратиться за профессиональной консультацией.

Вывод: проверяйте земельный реестр, а не просто читайте его

Кадастр является фундаментальным элементом швейцарского права собственности, но он не заменяет тщательной юридической экспертизы. Записи необходимо не только читать, но и понимать, а также оценивать в контексте. Юридические знания необходимы, особенно при проверке выписок из кадастра, сделках с недвижимостью или вопросах финансирования. Ведь то, что на первый взгляд кажется ясным, может иметь совершенно иную юридическую суть.

LINDEMANNLAW предлагает вам надежную консультацию во всех вопросах, связанных с земельным реестром и правом недвижимости — от тщательного анализа существующих записей до составления договоров в соответствии с законодательством и представления ваших интересов перед органами власти, земельными реестрами или третьими лицами. Мы сочетаем профессиональную точность со стратегическим мышлением — и последовательно отстаиваем ваши права.

Обратитесь к нам для обеспечения юридической ясности при сделках с недвижимостью.

Отказ от ответственности: Настоящая публикация носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией. Для получения юридической консультации по конкретной ситуации, пожалуйста, свяжитесь с нами напрямую.