Новости

Автор: Александр и Шинар Линдеманн из LINDEMANNLAW для TND Universe

Немногие юрисдикции могут сравниться со Швейцарией по сочетанию политической стабильности, устойчивости валюты, банковской инфраструктуры и верховенства закона. Для состоятельных частных лиц и семейных офисов швейцарская недвижимость редко является источником дохода — для них это вопрос позиционирования: средство сбережения в твердой валюте, надежно защищенное и имеющее один из самых надежных земельных реестров в мире. Однако это также рынок с одним из самых строгих режимов приобретения недвижимости иностранцами в Европе, и в настоящее время этот режим находится на стадии политического пересмотра.

Для международных инвесторов и семейных офисов, рассматривающих возможность вложения средств в швейцарскую недвижимость, вот что действительно имеет значение в 2026 году.

Система гражданского права, основанная на кантональном федерализме

Швейцария является страной с гражданско-правовой системой, при этом большинство норм кодифицировано на федеральном уровне — в первую очередь в Гражданском кодексе и Кодексе обязательств — однако на кантональном уровне наблюдаются значительные различия в таких вопросах, как зонирование, налогообложение, сборы за передачу права собственности и нотариальная практика. Передача прав на недвижимость и обеспечительные права регулируются федеральным законодательством, в то время как кантоны регулируют процесс оформления сделок, сборы и, в некоторых случаях, дополнительные налоги на передачу прав.

Основой безопасности прав собственности в Швейцарии является публичный земельный реестр, пользующийся общественным доверием: добросовестный приобретатель может полагаться на записи в реестре, а защита добросовестных приобретателей обеспечивается на высоком уровне. Поэтому проверка прав собственности и страхование прав собственности — распространенные во многих других юрисдикциях — как правило, не требуются. Право собственности переходит только после регистрации, а ипотечные векселя (Schuldbriefe) вступают в силу с даты регистрации. Передача права собственности на недвижимость должна оформляться нотариально заверенным актом в кантоне, где находится объект недвижимости, причем нотариальное заверение должно быть составлено на официальном языке данного кантона.

Такое сочетание — кодифицированное федеральное материальное право, строгие кантональные процессуальные нормы и основанная на регистрации система регистрации прав собственности — обеспечивает предсказуемые, тщательно задокументированные результаты сделок, которые трудно оспорить задним числом.

Лекс Коллер: Первый вопрос, который задает себе каждый иностранный покупатель — и важный аспект политической ситуации

Самым важным моментом для инвесторов-нерезидентов является Федеральный закон о приобретении недвижимости лицами, проживающими за рубежом, — широко известный как «Lex Koller».

Закон «Лекс Коллер» ограничивает приобретение иностранцами некоммерческой недвижимости, то есть жилой недвижимости, незастроенных земельных участков, не предназначенных для коммерческого использования, объектов, используемых государственными органами, а также постоянно пустующих зданий. На практике иностранные физические лица в значительной степени лишены возможности приобретать жилую недвижимость, за одним заметным исключением: дома для отдыха в разрешенных туристических муниципалитетах, при условии соблюдения кантональных квот.

Есть ещё два важных нюанса:

Критерии классификации достаточно широки. Юридическое лицо, зарегистрированное за пределами Швейцарии, автоматически считается «иностранным», независимо от того, кто им управляет. Юридические лица, зарегистрированные в Швейцарии, также рассматриваются как иностранные, если они находятся под иностранным контролем — что определяется на экономической основе с учетом структуры собственности и цепочки финансирования. Граждане стран ЕС/ЕАСТ рассматриваются как швейцарцы, если они проживают в Швейцарии как юридически, так и фактически; гражданам стран, не входящих в ЕС/ЕАСТ, требуется швейцарский вид на жительство категории C.

Объекты смешанного назначения допускаются только в тех случаях, когда жилая часть явно играет второстепенную роль (например, квартира смотрителя в офисном здании) или когда в соответствии с правилами зонирования доля жилой площади не превышает 50 %.

Коммерческая недвижимость — объекты, постоянно используемые для ведения коммерческой деятельности — не подпадает под ограничения закона «Лекс Коллер» и может свободно приобретаться иностранными инвесторами в соответствии со стандартными правилами совершения сделок.

Политический момент, заслуживающий внимания в 2026 году: в настоящее время ведётся активный пересмотр закона «Лекс Коллер». В предложении № 24.3961 (о ужесточении закона «Лекс Коллер», сентябрь 2024 г.) предлагается значительное ужесточение норм, а 21 марта 2025 г. Федеральный совет объявил о пакете «сопутствующих мер», связанном с народной инициативой, направленной на ограничение численности населения Швейцарии на уровне 10 миллионов человек. Оба предложения могут привести к ужесточению контроля в сегменте второго жилья и, возможно, в коммерческом сегменте. По состоянию на конец 2025 года ни одно из них не было принято — однако иностранным инвесторам следует учитывать риск введения более строгих правил и более тщательного контроля, особенно в отношении курортной недвижимости, второго жилья и объектов, финансируемых в значительной степени за счет иностранных средств.

Отсутствие валютного контроля — но 35-процентная удержание налога и строгое соблюдение требований по борьбе с отмыванием денег

Швейцария не вводит никаких валютно-контрольных ограничений в отношении иностранных инвесторов в недвижимость. Средства можно ввозить и вывозить, а также конвертировать на рыночных условиях.

Однако следует обратить внимание на два аспекта соблюдения нормативных требований:

Швейцарские финансовые учреждения применяют строгие меры по противодействию отмыванию денег (AML), проверке личности клиентов (KYC) и проверке источников происхождения средств в соответствии с Федеральным законом о борьбе с отмыванием денег и финансированием терроризма. В случае сложных международных структур эта работа должна вестись параллельно с самого первого дня.

Дивиденды и доходы от ликвидации, выплачиваемые швейцарской компанией, облагаются федеральным налогом у источника выплаты в размере 35 %, который может быть возмещен полностью или частично в соответствии с соответствующим соглашением об избежании двойного налогообложения. Этот фактор определяет решения по структурированию для трансграничных инвесторов и должен быть просчитан до выбора холдинговой структуры.

Выбор подходящей холдинговой компании

Недвижимость в Швейцарии чаще всего находится в собственности либо напрямую через иностранную компанию, либо через швейцарскую компанию с ограниченной ответственностью — как правило, Aktiengesellschaft (AG/SA) или Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH/Sàrl). Обе формы обеспечивают полную защиту в виде ограниченной ответственности.

Прямое владение акциями иностранной компанией может быть выгодным с налоговой точки зрения, поскольку выплаты за пределы Швейцарии не влекут за собой удержание швейцарского налога у источника. Однако использование швейцарской компании часто упрощает проведение сделок: швейцарские банки, нотариусы и контрагенты предпочитают иметь дело с компанией, зарегистрированной на местной территории, а регистрация, финансирование и текущее управление проходят более гладко.

Полезный юридический нюанс для инвесторов из США: швейцарская GmbH часто классифицируется как прозрачная (пасс-сквозная) организация для целей федерального налогообложения в США, если инвестор выберет такой режим, — благодаря чему GmbH часто становится предпочтительным инструментом для американских семейных офисов.

Следует также отметить, что с января 2025 года недавние изменения в «Кодексе обязательств» и поправки к «Закону о взыскании задолженности и банкротстве» усилили обязанности директоров по контролю за ликвидностью и оперативному реагированию на потенциальную чрезмерную задолженность. Советы директоров швейцарских специальных целевых компаний (SPV), владеющих недвижимостью, должны своевременно принимать меры в случае снижения ликвидности — это является значимым усовершенствованием системы корпоративного управления для трансграничных структур.

Краткий обзор процесса приобретения

Типичная сделка в Швейцарии отличается лаконичностью. Договор купли-продажи должен быть заверен нотариусом в том кантоне, где находится недвижимость, и до этого момента не имеет юридической силы — что делает преддоговорные соглашения о резервировании (в случае жилой недвижимости размер платы за резервирование обычно составляет от 20 000 до 50 000 швейцарских франков) ограниченно исполняемыми. В коммерческих сделках подписание и завершение сделки часто происходят в один и тот же день, при этом покупная цена перечисляется через эскроу-счёт нотариуса или посредством платежного обязательства швейцарского банка.

Расходы на оформление сделки — нотариальные сборы, сборы за внесение записи в земельный реестр и, в некоторых кантонах, налоги на передачу собственности — могут достигать примерно 3,5 % от покупной цены, при этом распределение этих расходов между покупателем и продавцом варьируется в зависимости от кантона. Договоры купли-продажи, как правило, являются типовыми и лаконичными; предусмотренные законом гарантии обычно исключаются, и вместо этого стороны полагаются на целенаправленный набор заверений, касающихся обременений, судебных споров, экологических вопросов и точности данных об аренде.

Финансирование: ориентированное на ипотечные векселя, консервативное, с доминирующей ролью банков

Финансирование недвижимости в Швейцарии основано на ипотечном векселе (Schuldbrief), зарегистрированном в земельном реестре либо в бумажной форме, либо — все чаще — в виде реестрового ипотечного векселя. Ипотечные векселя воплощают в себе как обеспеченное требование, так и залоговое право; они подлежат передаче и могут повторно использоваться в качестве обеспечения при рефинансировании, что позволяет избежать высоких кантональных сборов, взимаемых при выпуске новых векселей.

Иностранные кредиторы в принципе могут предоставлять кредиты в Швейцарии без швейцарской лицензии, при условии что у них нет швейцарской инфраструктуры или персонала. Ключевой момент с точки зрения налогообложения: проценты, выплачиваемые швейцарским заемщиком по кредиту, обеспеченному швейцарской недвижимостью, облагаются налогом у источника выплаты в размере примерно 13–33 % в зависимости от…

​LINDEMANNLAW — швейцарская юридическая фирма, предоставляющая консультации миллиардерам из списка Forbes, международным инвесторам, семейным офисам и предпринимателям по вопросам трансграничной недвижимости, структурирования и управления капиталом. Александр и Шинар Линдеманн являются партнерами-основателями компании TND Universe.

Автор: Александр и Шинар Линдеманн из LINDEMANNLAW для TND Universe

Мальта находится на особом перекрестке — это страна-член ЕС в самом сердце Средиземноморья, юрисдикция с гражданским правом, в которой английский язык глубоко укоренился в сфере бизнеса, банковского дела и права, а также рынок с одним из самых международно ориентированных режимов владения недвижимостью в Южной Европе. Для состоятельных частных лиц и семейных офисов, рассматривающих возможность инвестирования в Средиземноморье, Мальта сочетает в себе определенный стиль жизни, полный доступ к договорам ЕС и правовую инфраструктуру, которая, несмотря на четкое регулирование, открыто принимает иностранный капитал.

Для международных инвесторов и семейных офисов, рассматривающих возможность инвестирования в недвижимость Средиземноморья, вот что действительно имеет значение в 2026 году.

Гражданско-правовая основа с практическим применением английского права

Мальта является преимущественно юрисдикцией гражданского права, где частное право основано на римских и континентальных традициях. Процессуальные нормы и аспекты коммерческого права по-прежнему отражают историческое влияние английского общего права, а суды применяют кодифицированное законодательство — в первую очередь Гражданский кодекс, Кодекс организации и гражданского судопроизводства (COCP) и Коммерческий кодекс — в качестве основного источника права.

Что крайне важно для покупателей, сделки с недвижимостью на Мальте, которые создают, передают или обременяют права на недвижимое имущество, должны оформляться публичным актом у мальтийского нотариуса. Нотариус проверяет право собственности, проводит поиск в реестрах, оформляет акт и регистрирует его в Государственном реестре — а также, если недвижимость находится в зоне земельной регистрации, в Земельном реестре. Регистрация придает праву силу в отношении третьих лиц, а ипотека вступает в силу с даты регистрации.

Таким образом, гарантия права собственности основана на документированном, профессиональном и зарегистрированном процессе, краеугольным камнем которого является нотариус, несущий личную ответственность.

Разрешение AIP и SDA: первый вопрос для каждого иностранного покупателя

Самым важным моментом для инвесторов-нерезидентов является режим приобретения недвижимого имущества (AIP).

Граждане ЕС и ЕЭЗ, постоянно проживающие на Мальте, могут свободно приобретать один объект недвижимости в качестве основного места жительства. Помимо этого — и практически для каждого покупателя из-за пределов ЕС — обычно требуется разрешение AIP, за двумя важными исключениями:

Если покупатель обычно проживает на Мальте в течение пяти или более лет.

Если недвижимость расположена в специально выделенной зоне (SDA). Недвижимость в SDA, как правило, может быть приобретена гражданами любой страны без разрешения AIP, с полными правами собственности и без количественных ограничений.

Если требуется разрешение AIP, применяются установленные законом минимальные пороги стоимости, индексируемые ежегодно. Согласно Правовому уведомлению № 174 от 2024 года: в настоящее время 174 274 евро для квартиры или мезонета и 300 619 евро для любого другого типа недвижимости.

К компаниям применяется аналогичное правило: компании, зарегистрированные в ЕС (включая мальтийские), могут приобретать недвижимость, необходимую для ведения бизнеса, если не менее 75 % их акционерного капитала принадлежит гражданам ЕС; в противном случае требуется разрешение AIP, за исключением случаев, когда объект недвижимости находится в зоне SDA.

Для состоятельных частных лиц практический ответ почти всегда заключается в следующем: спланируйте процесс приобретения до подписания договора — и серьезно рассмотрите возможность покупки недвижимости, расположенной в зоне SDA, где необходимо свести к минимуму регуляторные препятствия.

Свободные потоки капитала, строгое соблюдение

Мальта применяет правила ЕС о свободном движении капитала. Не существует валютного контроля на репатриацию капитала или прибыли, при условии уплаты всех налогов и соблюдения правил AML — KYC и источника средств.

На практике банки и нотариусы применяют строгий контроль в отношении противодействия отмыванию денег, санкций и проверки бенефициарного владения. В случае сложных международных структур документация о происхождении средств должна быть подготовлена параллельно с юридической экспертизой, а не после нее.

Выбор подходящей холдинговой структуры

Мальта предлагает необычайно широкий выбор инвестиционных инструментов, надзор за которыми в соответствующих случаях осуществляет Управление по финансовым услугам Мальты (MFSA):

SICAV (инвестиционная компания с переменным акционерным капиталом), часто структурированная как мультифонд или зонтичная структура, широко используется для стратегий открытых фондов, включая недвижимость.

INVCO (инвестиционная компания с фиксированным акционерным капиталом) — публичная компания с ограниченной ответственностью, обычно используемая для структур закрытых фондов.

Клеточные компании и инкорпорированные клеточные компании (ICC/RICC), позволяющие осуществлять установленное законом разделение активов и обязательств между ячейками под единой корпоративной структурой.

Партнерства с ограниченной ответственностью (en commandite), паевые инвестиционные фонды в соответствии с Законом о трастах и попечителях, а также общие договорные фонды (CCF) — последние, как правило, являются прозрачными с точки зрения налогообложения и носят договорный характер.

Стандартные мальтийские компании и специальные проектные компании (SPV) также широко используются для приобретения отдельных активов, создания совместных предприятий и ведения торговой деятельности.

Независимо от выбранной структуры, доход, полученный от недвижимого имущества, расположенного на Мальте, всегда облагается налогом на Мальте. Выбор структуры влияет на управление, разделение и позиционирование в рамках международных соглашений — но не на основную налоговую нагрузку на Мальте в отношении доходов от аренды и прибыли.

Краткий обзор процесса приобретения

Типичная мальтийская сделка проходит по четкому пути: переговоры, затем письменное обещание о продаже (konvenju), часто подписываемое у нотариуса. При подписании покупатель обычно вносит около 10 % задатка. В течение 21 дня о данном обещании необходимо уведомить Комиссара по доходам, уплатив 1 % предварительного налога — при условии, что на покупателя не распространяются льготы для первоначальных покупателей и другие предусмотренные законом исключения.

Окончательная передача права собственности происходит посредством публичного акта, оформленного у нотариуса, который затем имеет 15 дней на внесение акта в реестр и завершение регистрации. Агенты по недвижимости обычно взимают около 5 % от продажной цены (оплачиваемой продавцом) и в настоящее время лицензируются и контролируются Агентством по рынку недвижимости в соответствии с главой 644 Законодательства Мальты.

Существующие договоры аренды остаются в силе — покупатель становится арендодателем, а арендаторы продолжают пользоваться защитой своих договоров аренды и Закона о частной аренде жилья (PRLA, глава 604), который ограничивает размер залога за аренду жилья одним месячным арендным платежом и ограничивает ежегодное повышение арендной платы по договорам аренды жилья максимум 5 %.

Финансирование: нотариальное, банковское, консервативное

Финансирование недвижимости на Мальте осуществляется мальтийскими банками и другими лицензированными кредитными учреждениями, при этом кредиторы из стран ЕС/ЕЭЗ имеют право работать на Мальте в рамках системы CRD/CRR. Обеспечение создается в основном посредством залогов — на Мальте не используется концепция «ипотеки» из системы общего права — оформленных публичным актом и зарегистрированных в Государственном реестре, чтобы вступить в силу и иметь приоритет с момента регистрации.

Кредиты обычно оцениваются на основе ориентиров ЕЦБ/Euribor плюс банковская маржа. Гражданский кодекс устанавливает общую максимальную договорную процентную ставку в размере 8 %, но лицензированные банки освобождаются от этого требования в отношении своей регулируемой кредитной деятельности. Стандартными являются ковенанты по соотношению суммы кредита к стоимости залога, покрытию обслуживания долга и покрытию процентов, и мальтийские банки, как правило, ожидают от заемщиков вклада собственного капитала в размере около 30 % для финансирования проектов.

Иностранные кредиторы должны предусмотреть формальности, связанные с обеспечением: нотариальное заверение, двухмесячный срок регистрации специальных привилегий и — в случае финансирования на условиях эмфитевтического права или государственной аренды — признание позиции кредитора Земельным управлением.

Экспроприация, конфискация и недавние реформы

Конституционная защита собственности является сильной. Экспроприация в соответствии с Законом о государственных землях (Глава 573) допускается только в общественных целях и требует адекватной компенсации, при этом для пересмотра решения доступны как мальтийские суды, так и, в конечном итоге, Европейский суд по правам человека. Конфискация без компенсации ограничивается уголовной конфискацией в случае вынесения обвинительного приговора.

Для инвесторов важны два направления недавних реформ:

Закон XX от 2024 года модернизировал режим аренды жилья — более четкие правила в отношении продления, отказа от аренды, пригодности для проживания и максимальной заполняемости; обязательная онлайн-регистрация; а также расширение полномочий Арбитражной комиссии по частной аренде жилья.

Бюджеты на 2025 и 2026 годы сохранили и усилили налоговые льготы на недвижимость — включая существенные льготы для городских заповедных зон, пустующих и старых объектов (льготы по капитальному доходу, гербовому сбору и НДС на недвижимость стоимостью до 750 000 евро), наряду со стандартной схемой для первоначальных покупателей: нулевой гербовый сбор на первые 200 000 евро плюс субсидия в размере 10 000 евро, выплачиваемая в течение десяти лет.

Параллельно с этим новая трехуровневая система экологического разрешения, введенная в 2025 году, обеспечивает более тщательный регулирующий надзор за крупномасштабными и промышленными проектами, а также более интегрированные взаимоотношения между механизмами контроля в сфере планирования (PA) и экологии (ERA).

Что это означает для международных инвесторов

Для состоятельных частных лиц и семейных офисов Мальта редко является объектом инвестиций исключительно с целью получения дохода. Это стратегический плацдарм в ЕС с полным доступом к средиземноморскому образу жизни, профессиональной инфраструктурой, владеющей английским языком, и одной из самых гибких экосистем холдинговых компаний в Южной Европе.

Решающими факторами успеха в 2026 году являются:

Своевременное подключение к режиму AIP — и использование объектов SDA там, где необходимо минимизировать регуляторные трения. Выбор структуры холдинга (мальтийская SPV, SICAV, ячеечная компания, партнерство или паевой инвестиционный фонд), которая подходит как для активов, так и для более широкой архитектуры семейного состояния. Рассмотрение документации по противодействию отмыванию денег и источникам средств как параллельного рабочего процесса, а не как второстепенного вопроса. И сотрудничество с консультантами, которые понимают как мальтийские механизмы, основанные на нотариате, так и трансграничное позиционирование в рамках ЕС и Швейцарии.

При правильном подходе мальтийская недвижимость может служить универсальным, закрепленным в ЕС строительным блоком сложного международного портфеля.

LINDEMANNLAW — швейцарская юридическая фирма, консультирующая миллиардеров из списка Forbes, международных инвесторов, семейные офисы и предпринимателей по вопросам трансграничной недвижимости, структурирования и решений в области управления капиталом. Александр и Шинар Линдеманн являются партнерами-основателями TND Universe.

​

Недвижимость в Лихтенштейне: Стратегическое руководство для международных инвесторов на 2026 год

4 февраля 2026 г., 14:00 – 20:00 CET

Хотите приобрести недвижимость в Швейцарии для проживания или в инвестиционных целях? Поскольку в Швейцарии действуют ограничения на приобретение недвижимости иностранцами, сделку необходимо тщательно проанализировать и подготовить.

1. В каких случаях приобретение недвижимости подлежит разрешению?

На всей территории Швейцарии действует «Lex Koller» или «Федеральный закон о приобретении недвижимости иностранцами». Если выполняются следующие условия, приобретение недвижимости подлежит разрешению кантональных властей:

• Покупатель является «иностранцем»
• Недвижимость требует разрешения
• Сделка представляет собой приобретение недвижимости

Все остальные сделки с недвижимостью не требуют разрешения и могут осуществляться без ограничений, предусмотренных законом Lex Koller.

2. Считаюсь ли я «иностранцем»?

«Лицо, проживающее за рубежом», определяется как

• Граждане иностранных государств, проживающие за рубежом
• Граждане стран-членов ЕС/ЕАСТ, проживающие в Швейцарии без вида на жительство категории B, разрешения на поселение категории C или краткосрочного вида на жительство категории L.
• Граждане других иностранных государств, проживающие в Швейцарии без вида на жительство категории C.

Соответственно, это означает, что следующие группы лиц могут приобретать недвижимость в Швейцарии без ограничений:

• Граждане Швейцарии/лица с двойным гражданством, проживающие в Швейцарии или за рубежом
• Граждане стран-членов ЕС/ЕАСТ, имеющие юридическое и фактическое место жительства в Швейцарии (вид на жительство категории B, разрешение на поселение категории C или краткосрочный вид на жительство категории L)

Граждане других стран, имеющие вид на жительство категории C и фактически проживающие в Швейцарии.

3. Могу ли я приобрести недвижимость через свою акционерную компанию?

Юридические лица также подпадают под действие закона Lex Koller и, следовательно, под требование о получении разрешения. Юридическое лицо может приобрести недвижимость без разрешения только в том случае, если компания имеет зарегистрированный офис в Швейцарии и находится под прямым или косвенным контролем физических лиц, которые не являются иностранцами.

4. Что такое «приобретение недвижимости, подлежащее разрешению»?

Приобретение иностранцами одно- или многоквартирных домов, квартир для собственного проживания и земельных участков, предназначенных для строительства таких зданий, подлежит разрешению.

Под приобретением понимается не только переход права собственности в земельном реестре, но и любая правовая сделка, которая дает иностранцу фактическое право распоряжения недвижимостью, подлежащей разрешению. Например, иностранное финансирование или приобретение права пользования также могут повлечь за собой требование о получении разрешения.

5. Существуют ли исключения из требования о получении разрешения?

Существуют некоторые важные исключения и возможности для иностранца приобрести недвижимость в Швейцарии.

a) Основное жилье
Приобретение основного жилья освобождается от требования получения разрешения при условии, что данное жилье служит законным местом жительства иностранца и фактически проживается им. Это тесно связано с выдачей вида на жительство или разрешения на поселение.

b) Второй дом
Приобретение второго дома трансграничными работниками в регионе места работы также освобождается от требования получения разрешения.
Приобретение второго жилья иностранцами, поддерживающими исключительно тесную связь с местом второго жилья, заслуживающую защиты, дает право на получение разрешения.

c) Дома для отдыха
Некоторые кантоны разрешают приобретение домов для отдыха в определенных коммунах в туристических районах: Аппенцелль-Ауссерроден, Берн, Фрибург, Гларус, Граубюнден, Юра, Люцерн, Невшатель, Нид- и Обвальден, Санкт-Галлен, Шаффхаузен, Швиц, Тичино, Ури, Во и Вале.

d) Коммерческая недвижимость и производственные помещения
Приобретение недвижимости не требует разрешения, если она служит постоянным местом ведения деятельности в сфере торговли или производства, другой деятельности, осуществляемой на коммерческой основе, ремесленного предприятия или свободной профессии. Примерами являются заводские здания, офисные здания, гостиницы, рестораны, медицинские кабинеты и т. д. Квартиры в коммерческой недвижимости и производственных помещениях могут быть приобретены без разрешения только в исключительных случаях, например, если они необходимы для деятельности компании.

e) Швейцарские компании, занимающиеся недвижимостью, и инвестиционные фонды
Косвенные инвестиции в недвижимость, такие как приобретение акций инвестиционных фондов недвижимости и участие в компании, занимающейся недвижимостью, не требуют разрешения, если фонды торгуются на открытом рынке или компания зарегистрирована на швейцарской фондовой бирже.

6. Что произойдет, если я не выполню требование о получении разрешения?

Если вы не можете исключить возможность того, что приобретение недвижимости является сделкой, требующей разрешения, вы должны обратиться в компетентный кантональный орган за разрешением или за заявлением об отсутствии необходимости получения разрешения. Если для сделки, требующей разрешения, разрешение не получено, запись в земельном реестре или приобретение права собственности не могут быть осуществлены. Нарушения положений Lex Koller могут иметь последствия в рамках административного, гражданского и уголовного права.

LINDEMANNLAW консультирует частных и корпоративных клиентов по всем сделкам, связанным с недвижимостью, включая анализ приобретения недвижимости лицами, проживающими за рубежом («Lex Koller»), а также по вопросам переезда/переноса юридического адреса в Швейцарию. Обращайтесь к нашим юристам, аудиторам, налоговым консультантам или нотариусам — мы будем рады вам помочь.

Швейцария уже давно считается чрезвычайно привлекательным направлением для инвестиций в недвижимость, особенно в сфере строительства. Благодаря стабильной экономике, четко регламентированной строительной среде и растущей урбанизации в стране — и в частности в кантоне Цюрих — наблюдается бурный рост строительных проектов. Однако для получения разрешения на строительство в Цюрихе необходимо строго соблюдать муниципальные и кантональные нормативные акты. Правовая база, регулирующая выдачу разрешений на строительство в Цюрихе, в основном основана на Законе о планировании и строительстве (Planungs- und Baugesetz, PBG) и Постановлении о строительстве (Bauverfahrensverordnung, BVV).

Каковы предварительные шаги для получения разрешения на строительство в Цюрихе?

Для оптимизации процесса получения разрешения на строительство и предотвращения будущих юридических споров рекомендуется:

1. Нанять юриста с высоким уровнем технической экспертизы на раннем этапе
   Привлечение юриста со специализированными знаниями на раннем этапе процесса помогает ориентироваться в сложных нормах и процедурных требованиях, снижая риск задержек или проблем с соблюдением требований. Юристы также могут выявлять и смягчать потенциальные споры до их эскалации, обеспечивая более плавный и эффективный процесс. Проактивное юридическое сопровождение помогает защитить интересы и предотвратить дорогостоящие юридические осложнения в будущем.
2. Взаимодействовать с местным органом по строительству
   Рекомендуется проконсультироваться с соответствующим муниципальным органом по строительству на ранней стадии планирования, чтобы получить четкие рекомендации по применимым требованиям и необходимой документации для подачи заявления на получение разрешения. Орган по строительству также может предоставить информацию о законах зонирования, экологических нормах и потенциальных ограничениях в отношении объекта недвижимости.
3. Общайтесь с владельцами соседних объектов
   недвижимости Проактивное информирование соседей о планируемых строительных проектах помогает смягчить возражения, снижает риск официальных жалоб и способствует созданию атмосферы сотрудничества. Прозрачность в общении может предотвратить юридические конфликты и ускорить процесс утверждения.
4. Подавайте заявки на получение разрешения на строительство в электронном виде
   С 1 апреля 2024 года все заявки на получение разрешения на строительство должны подаваться через официальную платформу eBaugesucheZH. Эта цифровая система повышает прозрачность, упрощает подачу документов и сокращает сроки обработки. Заявители должны убедиться, что все необходимые документы, включая чертежи и оценки воздействия на окружающую среду, загружены правильно, чтобы избежать задержек.

Какие органы должны участвовать в процессе получения разрешения на строительство?

В зависимости от масштаба и местоположения проекта для начала строительства может потребоваться получение разрешений от дополнительных органов. К наиболее важным разрешениям, выдаваемым органами власти, относятся, в частности:

Разрешение органа по охране
окружающей среды Крупномасштабные проекты, такие как промышленные застройки, транспортная инфраструктура или объекты досуга, должны пройти оценку воздействия на окружающую среду (ОВОС) для обеспечения экологической устойчивости. Эта оценка определяет, соответствует ли проект стандартам охраны окружающей среды.

Разрешение Управления гражданского
строительства Если проект предполагает использование тяжелого транспорта, которое может повлиять на дорожную инфраструктуру, требуется разрешение в соответствии со статьей 227 PBG в сочетании со статьей 21 BVV. Это гарантирует, что дороги и системы общественного транспорта смогут выдержать увеличение трафика без чрезмерного износа или рисков для безопасности.

Какие существуют виды процедур строительства в Швейцарии?

PBG и BVV определяют три типа процедур получения разрешений на строительство в Швейцарии, каждая из которых зависит от характера и сложности проекта:

1. Обычная процедура («Ordentliches Verfahren»)
   Это стандартная процедура для большинства строительных проектов, включая новые здания и значительные ремонтные работы. Срок предварительного рассмотрения обычно составляет два месяца, но может быть продлен до четырех месяцев для крупных проектов (статьи 319–321 PBG). Эта процедура включает всестороннюю юридическую и техническую оценку проекта.
2. Процедура уведомления («Anzeigeverfahren»)
   Эта ускоренная процедура применяется к небольшим строительным проектам, которые не затрагивают интересы третьих лиц. Срок рассмотрения составляет примерно 30 дней (статья 325 PBG в совокупности со статьями 13 и последующими BVV). Это относится в основном к незначительным изменениям и внутренней реконструкции.
3. Процедура уведомления («Meldeverfahren»)
   Эта процедура предназначена для конкретных установок, таких как солнечные энергетические системы, тепловые насосы, подключения к централизованному теплоснабжению и зарядные станции для электромобилей. Заявители должны уведомить местный орган по строительству, и если в течение 30 дней не поступит никаких возражений, проект может быть реализован (статья 2 BVV). Это способствует внедрению решений в области устойчивой энергетики.

Как проходит процесс получения разрешения на строительство от подачи заявки до утверждения?

Процесс получения разрешения на строительство включает в себя несколько этапов, обеспечивающих соблюдение муниципальных и кантональных норм до выдачи разрешения.

1. Предварительная проверка («Vorprüfung»)
   Муниципальный орган по строительству проверяет заявку на полноту. Если требуются какие-либо кантональные разрешения, они запрашиваются на этом этапе. Заявители должны убедиться, что все необходимые документы включены, чтобы избежать задержек.
2. Разметка («Aussteckung») Перед началом периода публичного
   уведомления место реализации проекта должно быть физически разметчено. Разметка должна оставаться видимой в течение всего периода обжалования, что обеспечивает прозрачность процесса принятия решений. Это помогает третьим лицам визуально оценить масштаб проекта до того, как могут быть поданы официальные возражения.
3. Публичное объявление («Veröffentlichung»)
   Муниципалитет публикует заявку в официальном вестнике кантона и в официальном издании муниципалитета. Документы доступны для общественного ознакомления в течение 20 дней, что позволяет третьим лицам (например, соседям) подать возражения, если это необходимо. Если возражений не поступает, процесс переходит к следующему этапу.
4. Разрешение на строительство («Baubewilligung»)
   Если все правовые и процедурные требования выполнены, муниципалитет выдает разрешение на строительство. Некоторые разрешения могут содержать условия или конкретные требования к соблюдению, которые должны быть выполнены до начала строительства. Если в течение 30 дней не подано никаких апелляций, разрешение становится юридически обязательным. Если строительство не начинается в течение трех лет, разрешение теряет силу, и требуется подать новую заявку.

Какие правовые средства защиты доступны в случае отказа в выдаче разрешения на строительство?

Если разрешение на строительство отклонено, заявитель или заинтересованные третьи лица имеют право оспорить это решение путем подачи апелляции (Rekurs) в соответствии со статьей 329 и последующими PBG. Процесс апелляции включает следующие этапы:

1. Запрос решения о выдаче разрешения
   на строительство Заявители должны официально запросить решение в письменной форме у местного органа по строительству в течение 20 дней после окончания срока публичного уведомления.
2. Подача апелляции против отказа в выдаче разрешения
   на строительство Если заявитель не согласен с решением, он должен подать апелляцию в соответствующий апелляционный орган в течение 30 дней с момента получения отказа. Апелляция должна быть обоснована юридическими аргументами и подтверждающими документами.
3. Расходы на
   апелляцию Апелляции подлежат уплате административных сборов, и, как правило, сторона, проигравшая дело, несет ответственность за покрытие этих расходов. Заявители должны взвесить финансовые последствия, прежде чем подавать апелляцию.

Успешное получение разрешения на строительство в Цюрихе требует тщательного планирования, строгого соблюдения муниципальных и кантональных законов, а также взаимодействия с различными регулирующими органами. Учитывая сложность процесса и вероятность возникновения споров, обращение к профессиональному юрисконсульту гарантирует беспрепятственное прохождение процедуры подачи заявки и снижает риски, связанные с несоблюдением требований.

Если вам требуется помощь в подаче заявлений на получение разрешения на строительство, обеспечении соблюдения нормативных требований или подаче апелляций в Швейцарии, наша опытная юридическая команда готова предоставить экспертную поддержку на каждом этапе процесса.

​

Будь то покупка, финансирование или застройка недвижимости: любой, кто имеет дело с недвижимостью в Швейцарии, не может обойти стороной земельный кадастр. Это центральный реестр прав собственности, который служит основой для правовой определенности и доверия при сделках с недвижимостью. Однако, несмотря на высокую степень надежности земельного кадастра, он не гарантирует абсолютной безопасности в каждом случае. В этой статье мы даем краткий обзор наиболее важных вопросов, связанных с земельным кадастром, и показываем, в каких случаях юридическая помощь является крайне необходимой.

Что содержится в земельном реестре и как он устроен?

Швейцарский земельный реестр основан на так называемой системе реальных папок. Для каждого объекта недвижимости ведется отдельный лист земельного реестра с уникальным номером. Это обеспечивает ясность и юридическую однозначность. В земельном реестре регистрируются только права собственности, такие как право владения, сервитуты, вещные обременения и ипотеки в форме ипотечных договоров, ипотечных свидетельств на бумаге или зарегистрированных ипотечных свидетельств. Система дополняется уведомлениями о приоритете (например, о правах покупки или выкупа) и отметками, например, о запретах на строительство или ограничениях на отчуждение.

Однако чисто обязательные права, такие как договоры аренды, и семейно-правовые отношения не фигурируют в земельном реестре, если они не имеют значения в соответствии с законодательством о земельном реестре. Исключением из этого правила является, например, отметка об участии в приобретенном имуществе. Правовая основа содержания и структуры земельного реестра содержится в ст. 946 и далее Гражданского кодекса Швейцарии («ГКШ»).

Как осуществляются регистрация, приоритетное уведомление и внесение записей в земельный реестр и какую роль играет нотариус?

Регистрация вещного права, как правило, требует публично заверенной нотариусом правовой сделки, которая обычно осуществляется нотариусом. После подачи документа в земельный реестр он проверяется на наличие существенных недостатков, а затем вносится в земельный реестр. Здесь решающее значение имеет принцип абсолютной регистрации в соответствии со ст. 971 п. 1 ГКШ: вещные права на недвижимость возникают, изменяются или прекращаются только после внесения в земельный реестр.

Уведомления о приоритете, с другой стороны, касаются личных прав, например, согласованного права преимущественной покупки, и имеют особое значение по сравнению с правами, зарегистрированными позднее, при условии соблюдения установленных законом требований (см. ст. 959 и далее ГК Швейцарии). Отметки, с другой стороны, не создают самостоятельных прав, а относятся к юридически значимым обстоятельствам (см. ст. 962 ГК Швейцарии). Их функция заключается в предоставлении информации и раскрытии сведений, например, в случае запретов на строительство по публичному праву или ограничений на распоряжение по частному праву.

Срок регистрации зависит от кантона и сложности процесса. Он может варьироваться от нескольких дней до нескольких недель. Поэтому заблаговременная нотариальная подготовка не только рекомендуется, но во многих случаях имеет решающее значение.

Почему земельный реестр так важен и что означает юридическая сила?

Земельный реестр является основой правовой определенности при сделках с недвижимостью. Он обеспечивает прозрачность для покупателей, инвесторов и банков — в частности, благодаря так называемой положительной и отрицательной юридической силе. Положительная юридическая сила означает, что лицо, добросовестно полагающееся на запись в земельном реестре, защищено этой записью (см. ст. 973 п. 1 ГК Швейцарии). Например, любой, кто приобретает недвижимость и полагается на текущую запись, становится собственником, даже если позже выяснится, что запись содержала существенные неточности.

Отрицательная юридическая сила, в свою очередь, позволяет третьим лицам полагаться на то, что земельный реестр является полным (см. ст. 971 п. 1 ГК Швейцарии). Если запись отсутствует, то, как правило, можно предположить, что соответствующее право не существует. Но будьте осторожны: оба механизма защиты применяются только при определенных условиях. Любой, кто знает истинные факты или мог бы их распознать при проявлении разумной осторожности, не пользуется этой защитой доверия. Таким образом, земельный реестр является мощным, но не безошибочным инструментом.

Кто имеет право на получение информации или ознакомление с земельным реестром и в чем разница?

Гражданский кодекс Швейцарии проводит четкое различие между получением информации и ознакомлением с реестром. Любой человек может получить простую информацию о данных, внесенных в основной реестр, таких как отношения собственности или сервитуты, без необходимости доказывать наличие конкретного законного интереса (ст. 970 п. 2 ГК Швейцарии). Однако для всестороннего ознакомления, которое также включает квитанции, планы, журналы и другие сопроводительные документы, а также исполнительные постановления, требуется наличие законного интереса (см. ст. 970 п. 1 ГК Швейцарии).

Такой интерес может носить экономический, научный, личный или семейный характер — например, в контексте намерения о покупке, взыскания долга или в контексте юридической консультации. Во многих кантонах адвокаты также могут получить доступ в электронном виде при условии получения разрешения. Всегда крайне важно, чтобы доступ к конфиденциальной информации оставался соразмерным и объективно обоснованным.

Когда земельный реестр может вводить в заблуждение и когда отсутствует защита законных ожиданий?

Несмотря на свой систематический характер, земельный реестр не всегда является точным отражением правовой реальности. Например, бывают случаи, когда зарегистрированная сумма ипотечного свидетельства превышает фактический ипотечный долг, что может привести к неверным предположениям об обременении недвижимости. Кроме того, закон допускает смену кредитора по бумажному ипотечному свидетельству и ипотечным договорам даже без записи в земельном реестре, что основано на так называемом принципе относительной регистрации.

Совершенно иная ситуация складывается с зарегистрированным ипотечным свидетельством: здесь применяется принцип абсолютной регистрации, и смена кредитора является действительной только при наличии соответствующей записи. Осторожность также требуется при работе с правилами кондоминиума: эти документы могут быть устаревшими или больше не соответствовать фактическим обстоятельствам, но остаются юридически обязательными до тех пор, пока в них не будут внесены изменения. Во всех этих случаях защита законных ожиданий не применяется, если покупатель знал о действительной правовой ситуации или должен был о ней знать. Поэтому стоит внимательно изучить ситуацию и обратиться за профессиональной консультацией.

Вывод: проверяйте земельный реестр, а не просто читайте его

Кадастр является фундаментальным элементом швейцарского права собственности, но он не заменяет тщательной юридической экспертизы. Записи необходимо не только читать, но и понимать, а также оценивать в контексте. Юридические знания необходимы, особенно при проверке выписок из кадастра, сделках с недвижимостью или вопросах финансирования. Ведь то, что на первый взгляд кажется ясным, может иметь совершенно иную юридическую суть.

LINDEMANNLAW предлагает вам надежную консультацию во всех вопросах, связанных с земельным реестром и правом недвижимости — от тщательного анализа существующих записей до составления договоров в соответствии с законодательством и представления ваших интересов перед органами власти, земельными реестрами или третьими лицами. Мы сочетаем профессиональную точность со стратегическим мышлением — и последовательно отстаиваем ваши права.

Обратитесь к нам для обеспечения юридической ясности при сделках с недвижимостью.

Отказ от ответственности: Настоящая публикация носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией. Для получения юридической консультации по конкретной ситуации, пожалуйста, свяжитесь с нами напрямую.