作者：LINDEMANNLAW 律所的亚历山大·林德曼与希纳尔·林德曼，供稿于 TND Universe
列支敦士登鲜少成为全球房地产领域的头条新闻——而对许多精明的投资者而言，这恰恰是其魅力所在。这个公国地处瑞士与奥地利之间，与瑞士法郎实行关税和货币联盟，并已融入欧洲经济区（EEA），其独特优势是极少数司法管辖区所能比拟的：欧洲大陆式的法律确定性、瑞士级别的银行业务、欧洲经济区市场准入，以及低调而稳定的治理环境。
对于正考虑配置阿尔卑斯山脉房地产的国际投资者和家族办公室而言，以下是2026年真正需要关注的要点。
为长远发展而建的法律体系
列支敦士登遵循大陆法系传统，其私法虽历史渊源可追溯至奥地利，但深受瑞士影响。作为君主立宪制国家，法律由议会与亲王共同制定，纠纷则通过普通法院直至最高法院和宪法法院进行审理。
就房地产而言，其基石是司法部维护的中央公共土地登记簿。登记条目享有公信力：第三方可依据登记内容行事，善意取得人受到强有力的保护。所有权、抵押权、土地负担及其他物权通常仅在登记后产生并获得优先权。这使得列支敦士登的产权保障在实践中格外稳固。
土地转让制度：每位外国买家的首要问题
对于非居民投资者而言，最重要的核心问题在于土地转让制度。外国投资者收购列支敦士登房地产并非一项既定权利；司法部将根据法定目标及合法利益测试，对每宗交易进行个案评估。
有两点值得特别关注：
“收购”的概念范围广泛。它不仅涵盖直接的所有权转让，还包括等同于所有权的权利，甚至包括作为变相收购的长期租赁。创新的地租结构未必能免于审批要求。
针对住宅及度假房产的规则最为严格。这是有意为之：该制度旨在遏制住房投机行为。商业房产的审批通常更为灵活，特别是当土地用于合法的国内活动或经批准的商业项目时。审批也可附带条件，这些条件后续可能受到监管。
因此，投资者在签署意向书前，应确保其架构设计符合土地转让制度的要求。
无外汇管制——但反洗钱纪律严明
列支敦士登没有传统的外汇管制，且在与瑞士的货币联盟框架下，瑞士法郎可自由流通。资本流动自由：购房资金、租金收入及售房款项均可自由进出，并按市场条件进行兑换。
但在实践中，银行会实施严格的反洗钱、客户尽职调查（KYC）及制裁筛查。对于采用复杂国际架构的高净值买家而言，这绝非走过场。资金来源证明、实际受益人透明度以及符合欧盟/瑞士制裁要求的文件，应与法律尽职调查同步准备——而非事后补办。
选择合适的控股实体
列支敦士登提供了种类异常丰富的控股实体工具箱。针对外国房地产投资者，最常见的架构包括：
股份公司（Aktiengesellschaft，AG）和有限责任公司（Gesellschaft mit beschränkter Haftung，GmbH），即经典的有限责任公司，通常用作持有房产的特殊目的实体（SPV）。
“安斯塔尔特”（Anstalt），一种列支敦士登特有的灵活法人实体，常被用作顶级控股实体，且通常设计为符合私人资产结构的资格。
私人基金会（Stiftung），通常置于房地产SPV之上以隔离风险并解决继承规划问题——这是列支敦士登在跨代财富管理方面的独特优势。
对于多投资者房地产产品，受金融市场管理局（FMA）监管的 UCITS 或 AIF 结构已相当成熟。
正确答案取决于资产、投资者基础、投资期限以及更广泛的税务状况——但选择范围很广，且组合结构（基金会+Anstalt+房地产SPV）在国际上很常见且广受认可。
收购流程概览
典型的列支敦士登房地产交易遵循可预见的流程：土地登记与分区核查、法律、技术及财务尽职调查并行进行、反洗钱审查，随后签署附有先决条件的公证销售合同（该合同已具备登记条件）。产权转移及担保通过基于经正式公证的公证书在土地登记处完成登记而生效。
大多数租赁关系仅以合同形式存在而非登记在案，买方在所有权变更时即自动接替出租人地位。2017年1月起实施的租户权益改革加强了对住宅及商业租户的解约保护，根据法定处理规则，住宅押金上限为三个月租金。
融资：以登记为导向、保守稳健、银行可接受
房地产融资主要由列支敦士登和瑞士的银行及私人银行集团提供，并受金融市场管理局（FMA）监管。担保通过登记驱动的抵押流程设立，通常采用固定金额或最高限额的土地负担，或登记债券。
以瑞士法郎计价的浮动利率商业贷款通常参照复合SARON利率加收银行利差；固定利率贷款因能确保多年预算确定性而依然具有吸引力。商业利率虽无法定上限，但高利贷条款无效。
贷款方通常要求采用IVS或RICS等国际标准的独立第三方评估报告、以房地产为抵押的契约条款（贷款价值比、债务偿付覆盖率、利息覆盖率），而在大型结构化交易中，还需设立具备现金管理和储备机制的特殊目的实体（SPV）作为借款人。
征用、没收与破产：风险防范机制
宪法对财产的保护力度强有力。征用仅限于公共福利目的，且须给予充分补偿，涵盖正式征收及极其严厉的限制（实质性征用）。补偿范围延伸至地役权、用益权、建筑权及已登记的担保权——这意味着有担保的贷款人同样受到保护。
自2021年1月起生效的《破产法》将政策重心转向尽可能进行重组，并设有债务人占有资产的选项。破产程序的启动将在土地登记簿上公布并登记，以确保所有利益相关方的透明度。
这对国际投资者意味着什么
对于高净值人士和家族办公室而言，列支敦士登房地产极少是单纯的收益型投资。它是一种战略布局资产：兼具稳定性、保密性、货币坚挺、欧洲经济区辐射范围，以及专为跨代传承设计的法律基础设施。
2026年的关键成功因素包括：
尽早熟悉土地转让制度，特别是针对住宅及度假房产。选择既符合投资理念又契合整体家族财富架构的持有结构。将反洗钱及资金来源文件视为并行工作流程，而非事后补救。并与既了解列支敦士登登记驱动机制，又熟悉瑞士/欧洲经济区跨境背景的顾问合作。
若操作得当，列支敦士登的房地产投资可成为国际投资组合中最具韧性的基石之一。
LINDEMANNLAW是一家瑞士律师事务所，为《福布斯》亿万富豪、国际投资者、家族办公室及企业家提供跨境房地产、架构设计及财富管理解决方案。亚历山大·林德曼（Alexander Lindemann）和希纳尔·林德曼（Shynar Lindemann）是TND Universe的创始合伙人。
当汽车自动转向时，责任该由谁承担？
自动驾驶汽车已不再是科幻小说中的情节，它已经在瑞士的道路上行驶了。自2025年3月1日起，瑞士通过《自动驾驶条例》（VAF）[1]，确立了明确的法律框架，首次明确允许使用高速公路自动驾驶辅助系统、无人驾驶车辆和自动泊车功能。 这一次，立法者的行动甚至比行业更迅速；尽管法律框架已经确立，但目前市场上尚无配备经批准的自动化系统的量产车型。
不仅在瑞士，全球范围内的法规制定也在迅速发展。欧盟指令、欧盟法规以及联合国欧洲经济委员会（UNECE）法规对瑞士同样具有约束力。这些国际要求确保了道路车辆的技术协调，并促进了道路安全、环境保护和货物的自由流通。
以下法规对自动驾驶尤为重要：
- Regulation (EU) 2022/1426[1] (in conjunction with Regulation (EU) 2019/2144[2] and Delegated Regulation (EU) 2022/2236[3]) on the type-approval of the automated driving system (ADS) of fully automated vehicles;
- the UNECE Regulations on cybersecurity (No. 155)[4], software updates (No. 156)[5], automated lane-keeping systems (No. 157)[6] and driver assistance systems (No. 171)[7]; and
- the Vienna Convention of 8 November 1968 on Road Traffic (SR 0.741.10)[8], in particular on the question of whether a driver must be present.
对于企业、投资者、车队运营商和出行服务提供商而言，这一新的法律框架不仅带来了巨大的机遇，同时也提出了诸多棘手的法律问题。下面我们将解答其中的五个问题。
汽车究竟在什么情况下才算真正“自动驾驶”？
并非所有配备辅助系统的车辆都是自动驾驶汽车。国际公认的SAE J3016标准将自动驾驶分为六个等级，从0级到5级：
自动驾驶要从第3级才真正开始：即车辆能够至少在特定条件下，永久且全面地接管驾驶任务。只有最高级别——第5级——才在字面意义上真正实现“自动驾驶”；而当今的系统在技术上最多只能达到第3级。
自2025年3月起，瑞士已允许以下三种具体应用场景：
1. 高速公路自动驾驶功能：驾驶员在高速公路上可以松开方向盘，但必须在系统发出提示时随时能够重新接管车辆；
2. 在设有相应标识的停车场内进行无人驾驶的自动泊车；以及
3. 无人驾驶车辆在经主管部门批准的路线上的运行。
需要哪些审批和技术要求？
配备自动化系统的车辆必须满足超出一般要求之外的特殊要求，方可获准上路。 根据《自动驾驶车辆条例》（VAF）第3条规定的一般要求，该系统必须能够引导车辆在纵向和横向方向行驶，可随时以直观方式停用，具备事故规避功能以及防范第三方非法干预的安全措施，并能按照公认的国际规则应对所有交通场景。 在运行过程中，该系统必须持续、全面且可靠地接管车辆的操控，遵守所有相关交通规则，检测技术故障，并在留有充足时间余量的情况下提示需要人工干预（《自动驾驶车辆条例》（VAF）第3条第2款和第3款）。
驾驶模式记忆功能至关重要（《车辆认证条例》（VAF）第7条）：自动驾驶车辆必须记录特定事件（例如紧急避让、碰撞或技术故障），并附带事件类型、时间戳和位置等数据要素。 此外，在整个支持的运行期间内，制造商必须持有国家型式批准机构颁发的、针对网络安全管理系统（联合国第155号条例）、 软件更新（联合国第156号条例）以及根据《欧盟条例》2022/1426（《VAF》第8条）制定的无人驾驶车辆安全管理体系的有效证书。
瑞士在车型认证方面的做法值得关注（《车辆条例》（VAF）第11条及以下条款）：瑞士目前未制定本国的车型认证规定，而是认可欧盟和联合国欧洲经济委员会（UNECE）的相关要求。因此，要在瑞士获准上路的自动驾驶车辆必须取得国外的车型认证； 联邦公路局（ASTRA）仅进行随机符合性检查。无人驾驶车辆的制造商和进口商必须向联邦公路局报告与安全相关的事件，且联邦公路局可针对已获准上路的车辆宣布新的规定，例如在发生黑客攻击时（《车辆法规》（VAF）第6条）。因此，无人驾驶车辆的运营与批准及运营条件紧密相关：必须行驶在各州批准的路线范围内，且须由控制中心的操作员进行监督。
记录的数据会怎样？
自动驾驶车辆必须配备驾驶模式记录装置（俗称“黑匣子”），用于记录紧急操作的开始和结束、系统故障、碰撞以及自动驾驶系统的启用和停用等事件。 对这些数据的处理须遵守严格条件：根据《道路交通法》（SVG）第25g条第3款，主管的警察、司法和行政机关仅可出于调查事故或评估交通违规行为之目的，读取并处理这些数据。
无人驾驶车辆以及配备自动泊车系统的车辆的制造商和进口商，必须向ASTRA报告与安全相关的事件，并须与车辆所有人或经批准的停车区域运营商就如何获取必要信息达成一致。提供自动泊车服务的停车场运营商在发生事故时，也必须通知警方。 因此，数据保护以及对驾驶数据的受控访问，是新制度中一个核心且具有法律敏感性的组成部分，对于处理海量数据的车队运营商和出行服务提供商而言尤为如此。
当软件负责驾驶时，责任由谁承担？
如果有人在事故中受到伤害，原则上由保险公司先行提供赔偿；只有在此之后，才会厘清实际责任方。关键点在于：尽管车辆具备技术自主性，但根据《道路交通法》（SVG）第58条规定的因果责任原则，车辆所有人仍需承担责任——这是一种无过错、基于风险的责任。 在涉及自动驾驶车辆的事故中，最终需考虑三个层面的因果关系：
- the manufacturer (for instance in the case of software or sensor faults under the Product Liability Act);
- the driver (if they were steering themselves at the time of the accident); or
- the keeper (for example in the case of inadequate maintenance).
从法律角度来看，这一点之所以引人入胜，是因为风险归属发生了显著转变：从驾驶员转向系统功能，从传统的驾驶失误转向产品、软件或维护缺陷，从纯粹的《道路交通法》责任转向追偿、产品责任和举证问题，以及从事故的可见经过转向对技术数据的评估。 事故发生时究竟是人还是系统在控制车辆，可通过驾驶模式记录进行追溯。因此，对这些数据的评估对于主张追偿权至关重要。 对于制造商、进口商和运营商而言，这意味着潜在的责任风险可能更高；而对于所有相关方来说，则迫切需要在早期阶段明确界定合同中的风险分配。
网络安全发挥着什么作用？
自动驾驶汽车本质上是一台“会行驶的计算机”，因此也是网络攻击的潜在目标。因此，网络安全不仅仅是一个次要的技术问题，而是认证体系中的关键要素。 制造商必须持有根据《联合国第155号条例》颁发的网络安全管理体系有效证书，以及根据《联合国第156号条例》颁发的软件更新管理体系有效证书，且该证书的有效期须覆盖车辆整个支持的运行周期。其目的是防止外部攻击，并避免系统故障和失灵。
该条例还以动态方式考虑了这一风险：例如，当某些车型受到黑客攻击时，ASTRA甚至可以宣布新规定对已获批准并投入使用的车辆具有追溯效力（《车辆法规》（VAF）第6条）。 对企业而言，这意味着：网络安全并非一次性的审批障碍，而是贯穿车辆整个生命周期的持续性法律和组织义务。
结论
自动驾驶汽车将从根本上改变出行方式，而在瑞士，这已成为现实。在苏黎世的富尔塔尔（Furttal），瑞士交通实验室（Swiss Transit Lab）、苏黎世州和阿尔高州以及瑞士联邦铁路（SBB）正在“iamo”（智能自动出行）试点项目中部署自动驾驶汽车； 在获得瑞士联邦道路交通局（ASTRA）批准后，这些车辆首次以自动驾驶模式在公共道路上行驶，公众预计将于2026年上半年能够使用该服务[10]。 虽然目前尚无L5级车辆，但研发进展迅速，可以预见，在不久的将来将实现完全自动化。
自动驾驶正为投资者、开发商和运营商开辟一片新的机遇疆域，同时也带来了一系列值得尽早关注的问题：审批与准入、责任与追索风险、数据访问与数据保护，以及制造商、进口商、运营商和用户之间的风险分配。 及早解决这些问题，才能将一项前景广阔的技术转化为稳健的长期投资。
这正是 TND Universe 创造价值的所在。凭借涵盖房地产、出行和能源领域的专业知识，以及对可持续发展、透明度和长期投资诚信的承诺，我们帮助客户评估、规划并把握自动驾驶出行领域的机遇，覆盖其整个生命周期——从初期尽职调查到运营及价值创造。
欢迎与我们联系。无论您是希望投资、开发还是运营自动驾驶解决方案，我们的团队都能帮助您应对这一快速发展的领域中的风险，并把握其中的机遇。欢迎联系我们，进行一次无义务的初步交流。
来源
[1] AS 2025 50 —— 2024年12月13日关于自动驾驶的条例（VAF） | Fedlex
[2] 实施条例——2022/1426——英文版——EUR-Lex
[3] 法规 - 2019/2144 - 英文版 - EUR-Lex
[4] 授权法规——2022/2236——英文版——EUR-Lex
[5] 联合国第155号条例——关于车辆网络安全及网络安全管理体系认证的统一规定 [2025/5]
[6] 联合国第156号条例——软件更新及软件更新管理系统 | 联合国欧洲经济委员会（UNECE）
[7] 联合国第157号条例——自动车道保持系统（ALKS） | 联合国欧洲经济委员会（UNECE）
[8] 联合国第171号条例——关于机动车驾驶员控制辅助系统（DCAS）认证的统一规定 [2024/2689]
[9] SR 0.741.10 —— 1968年11月8日《道路交通公约》（附附件） | Fedlex
[10] iamo——智能自动驾驶；富尔塔尔地区“iamo”自动驾驶试点项目 | 苏黎世州
许可证不等于核电站：瑞士对新建核电站的“半决定”
2026年6月29日，苏黎世联邦理工学院（ETH Zurich）与保罗·谢尔研究所（Paul Scherrer Institute）发布了一份联合白皮书，该白皮书由19位研究人员基于四个独立的能源系统模型共同完成。 白皮书的结论非常明确：只要满足三个条件，瑞士的新建核电项目就能具备竞争力：政府在支持可再生能源的同时也支持核电；通过担保或差价合约，融资成本从约8%降至5%；建设成本降至每千瓦8,000瑞士法郎或以下。 建设成本越低，论证的说服力就越强：即使在每千瓦12,000瑞士法郎的情况下，新核电在四个模型中的一个中仍具有经济可行性；而随着成本降至5,000瑞士法郎左右，其经济可行性在更多模型中得以体现。
这就是矛盾所在：议会一方面为新建核电站铺平了道路，另一方面却扣留了该研究报告所称的建设先决条件——即相关支持。解除禁令是正确的，但这只是决策的一半。以下五个问题阐明了已作出的决定、被忽略的内容，以及在投票前仍需解决的问题。
许可证并不等于发电厂。议会一方面批准了该项目的建设，另一方面却又将唯一能使其具备融资可行性的因素定为非法。
1. 议会实际上做出了什么决定，又遗漏了什么？
2026年6月18日，国民院继联邦院之后，以108票赞成、87票反对的结果通过了联邦委员会针对“阻止停电”（Blackout stoppen）公民倡议提出的间接反提案，这使得十五年来首次在法律上允许建造新的核电站。 具体而言，该反提案删除了《核能法》（KEG）第12a条和第106条第1bis款——这些条款自2018年起一直禁止颁发新建核电站的通用许可证——并新增了必须预先确保融资的要求。 从表面上看，这恢复了技术中立性。但议会多数派不仅止于单纯的许可：国民议会的立场拒绝为新建反应堆提供国家支持，且仅在电厂的建设和运营通过私营方式获得财务保障的情况下，才会授予框架许可。 换言之，立法者既重新敞开了大门，又同时拆除了通向这扇门的坡道。这一决定解决了合法性问题，却完全留下了决定核电站能否真正建成的核心问题：谁来承担长达数十年的财务风险——这正是苏黎世联邦理工学院（ETH）研究报告所重点强调的。
2. ETH的研究得出了什么结论？我们的观点在哪些方面存在分歧？
这一计算十分严谨，就其自身逻辑而言是成立的：一旦获得政府支持，新核电站便具备竞争力，融资成本将从约8%降至5%，建设成本将趋近于每千瓦8,000瑞士法郎。我们认可这一点。但有两个特点值得强调。 该分析并未将小型模块化反应堆作为一项独立技术进行建模。它仅通过每千瓦装机容量的单一资本成本来代表核能，其中最昂贵的案例——每千瓦12,000瑞士法郎——取自欧美近期首批千兆瓦级项目。 作者本人将这些价格归因于“首台同类型机组”的特殊性，并预期随着经验积累，成本将降至8,000瑞士法郎。模块化反应堆的批量化、工厂化生产模式，正是实现成本降低、使模型转为正收益的关键路径，但这一路径却未被纳入模型考量。 虽然瑞士确实可以在不新建核电站的情况下实现净零排放——通过水力和光伏发电满足约四分之三的电力供应——但这条道路实际上默认了冬季对进口电力的结构性依赖作为其代价。而这正是我们不愿接受的。 首台同型机组的高昂成本，恰恰是推行严肃的建设计划和健全融资框架的理由，而非将核能视为可有可无的选择。
3. 瑞士需要多少核能才能保持主权？
足以确保其冬季供电供应不受影响。 随着交通、供暖和工业领域的电气化进程推进，电力需求预计将从目前的约57太瓦时攀升至2050年的75至90太瓦时，而与此同时，现有核电站（发电量约23太瓦时）将达到使用寿命。 在寒冷无风的冬夜，太阳能和径流式水力发电无法满足这一负荷，缺口只能由邻国进口来填补，而这些邻国自身的电力储备也在不断减少。 若拥有25至30太瓦时的稳定国内基荷电力——大致相当于当前核电在更大电力系统中的份额——就能将这一产能保留在瑞士手中，而非拱手让给该国无法主导的市场。任由现有机组退役且不予替换，则会产生相反的效果。 关于反应堆建设速度慢或成本高的问题，这只是执行层面的争论，而非方向层面的问题，而且技术本身已部分解决了这一问题：最新的设计——包括目前即将投入运行的小型模块化反应堆——比它们将要取代的旧机组安全得多，这些新机组以被动安全为设计核心，且占地面积小得多。 更明智的做法是将这种稳定产能视为其本应具备的战略资产，作为国家未来电力供应的可靠基础。
4. 是否存在合法的融资途径？国家是否应该采取这一途径？
这种机制是存在的，而且瑞士拥有建立它的法律工具。苏黎世联邦理工学院（ETH）的研究人员指出，差价合约（即国家保证一个固定的执行价格，并根据市场价格波动结算差额）正是实现这一目标的工具，而这恰恰是国民院所坚持反对的。 引入该机制意味着需使其与《电力供应法》（StromVG）、《能源法》（EnG）以及2024年关于保障可再生能源电力供应的“Mantelerlass”相协调，并将其如实视为国家援助。 这些都不是障碍，而更多是设计任务：欧盟已经在欣克利角C核电站的新建核电项目中使用了差价合约，这表明该工具是可行的而非被禁止的，并为瑞士在与布鲁塞尔的电力谈判中提供了可参考的模板。 在建设成本背后，还隐藏着长期成本、根据《核能责任法》承担的责任，以及退役和废物处置基金，而一个严谨的框架会从一开始就将这些因素纳入定价。这些是需要谨慎设计融资方案的理由，但绝不是让许可空置的理由。
5. 在2027年2月之前的这段时间里，应该做出哪些决定？
供电缺口是真实存在的，而且随着经济电气化的推进，这一缺口还在不断扩大：汽油车正被电动车取代，燃油和燃气锅炉正被热泵取代，以化石燃料为动力的工业流程正被电气化流程取代，而数字基础设施和数据中心也带来了额外的用电负荷。 如果没有坚实的国内基荷电力供应，瑞士将年复一年地依靠进口来满足不断增长的冬季用电需求。这正是需要认真决策而非半途而废的理由。 如果瑞士希望核能选项真正落地，就必须通过立法确立苏黎世联邦理工学院（ETH）研究报告中明确指出的先决条件：明确的风险转移机制、具备融资可行性的许可框架，以及针对国家援助和欧盟电力文件的清醒回应。 瑞士不应再像迄今为止那样：批准电厂建设，却禁止融资，任由投资者自行化解这一矛盾。瑞士目前只做出了决策中容易的那一半。艰难的那一半仍悬而未决，而在公投前的这几个月里，正是将这一难题摆上台面的时机。
反对者——其中包括瑞士能源基金会、社会民主党和绿党——将同一份研究报告视为证明新建核电既不经济也不必要的依据，并希望在公投中否决该废除提案。 我们的解读则不同。一个在不依赖核能的情况下从技术上可实现净零排放的系统，并不等同于在严冬时节仍能保持安全、自主且价格合理的能源供应。成本是合理规划融资结构的理由，而非排除国家未来所需技术的理由。
我们的观点
从法律和经济角度来看，废除新建禁令仅仅是第一步，还远未形成一个可行的投资框架。只要立法机构未能建立起投资者可以信赖的融资架构，基础设施投资所需的规划确定性就无法得到保障。我们的立场非常明确，这与该研究报告的结论不同：瑞士需要新建核电站。 保持约25至30太瓦时的稳定国内基荷电力供应——这足以在2050年电力需求攀升至75至90太瓦时之际，维持大致与当前相当的核电占比——这才是真正的能源主权， 这正是自主发电与依赖我们无法控制的进口电力之间的区别。最新一代反应堆技术比它将取代的旧机组安全得多，它理应成为国家能源基础设施的核心，而非边缘。没有资金支持的许可只是象征性举措，而非真正的选址政策。 瑞士应当完成已启动的决策：落实资金、建设产能，并确保自身的能源供应。
法学博士亚历山大·希门茨（Alexander Schiemenz）是TND Universe的联合创始人，该公司致力于打造、投资并提供卓越的房地产、出行及能源解决方案，以此塑造更美好的社区和更光明的未来。如果您计划投资能源基础设施，欢迎联系我们，我们将为您提供法律见解和能源方案，助您将已获批的项目转化为具备融资可行性的项目。
《莱克斯·科勒改革》：一项针对错误问题的法律变革
亚历山大·希门茨（Alexander Schiemenz）法学博士在《FuW》上发表的评论文章，LINDEMANNLAW，2026年7月
瑞士正就住房短缺问题展开争论，联邦委员会给出了答案：出台更严格的《科勒法》。 公众咨询自2026年4月15日启动，将于2026年7月15日结束。此次将首次将上市房地产基金、SICAV（开放式投资公司）和房地产公司纳入许可监管体系。这听起来像是果断之举。 但归根结底，这更多是一种象征性举措。因为该法案并未触及住房短缺的根源，而是针对为住房建设提供融资支持的资本市场，且所采用的监管工具在交易所交易中几乎难以执行。 其政治动因众所周知：在围绕“1000万人口的瑞士”的辩论之后，联邦委员会承诺将采取配套措施。此次改革便是其中之一。推动这一改革的动力在于移民辩论的舆论效应，而非有证据表明外国投资者正在推高租金。
« 基金份额并不能赋予任何人对瑞士土地的控制权。它只带来收益，却给立法者提供了虚假的论据。 »
1. 该法案在法律上带来了哪些变化？将基金份额视为一块土地为何存在问题？
《科勒法》追求一个明确的目标（《不动产评估法》第1条）：防止“外国对国内土地的控制”。这涉及对土地和地块的控制权。而初步草案恰恰在此处改变了界定标准。 今后，“收购”还将涵盖任何接管房地产基金份额、房地产SICAV股份或持有房地产公司控制性股权的人（《BewG》草案第4条第1款c、cbis、d和e项）。 这颠覆了既有的现状：自2013年3月1日起，境外人士一直可以自由收购常规交易的基金份额。原因显而易见。基金份额并非房地产。它提供相应的回报，但并不赋予对特定地块的处置权，也不享有关于租赁、改建或出售的表决权。 持有交易所交易房地产基金的人，其“控制”的土地程度，与债券持有人对借款公司的控制程度一样微乎其微。此次改革将资本投资等同于房地产购买。这并非在堵塞漏洞，而是混淆了类别。
2. 为什么新规定在实际的交易所交易中几乎无法执行？
更严重的是，新规将如何得到监督。执法行为将直接干预资本市场。交易所参与者以及在场外交易上市证券的公司，必须审查每一笔相关订单，查明买方是否为境外人士，并在未经授权的情况下拒绝执行（《资本管制法》草案第19b条）。 基金文件必须从一开始就将未经授权的境外人士排除在外（《投资基金法》第67a条、第71a条和第118j条）。 违规行为最高可处以25万瑞士法郎罚款（《资产转移法》草案第28a条）。问题不在于意愿，而在于操作机制。 上市基金和SICAV并未持续维护其实际受益人的登记册。在交易所瞬息万变的交易中，实际受益人往往只能延迟识别，但该法案却要求实现无缝监管。这种在操作上无法实现的要求，导致了唯一的解决方案：退市。 联邦政府自身也指出，退市很可能是最终结果。约44只瑞士房地产基金（总规模近800亿法郎）将受到影响。为了假装监管而破坏透明度和流动性的措施，并非真正的监管。这无异于自摆乌龙。
3. 联邦本身如何评估该措施的有效性，相关数据又显示了什么情况？
反对这项改革的最有力论据来自瑞士联邦。受委托进行的监管影响评估得出结论，该措施“不适合”缓解住房市场压力，且对外国土地所有权的影响仅为“微乎其微”。数据一目了然。 外国投资者持有约53.2亿瑞士法郎的瑞士上市房地产基金和SICAV，其中24.2亿瑞士法郎投资于住宅领域。 与此相对的是，仅瑞士养老基金在海外房地产领域的投资就高达266.5亿法郎。任何在此谈论“外国主导”的人，都是将微不足道的数量与结构性问题混为一谈。
4. 联邦还指出了哪些其他风险？关于宪法上的比例原则又是如何考虑的？
该报告进一步警告称，按行业实施的资本管制通常行不通；被转移的资本可能会促使国内投资者更积极地进入市场；而这种孤立的信号可能会损害瑞士作为投资地的吸引力，并引发针对瑞士海外所有者的反制措施。 早在2017年，一项类似的收紧措施就在咨询后被搁置。从宪法角度来看，比例原则这一根本问题依然存在（《联邦宪法》第5条第2款）：根据官方分析，一项无法实现其目标的措施是不合适的，因此几乎无法得到正当理由的支持。
5. 这对投资者意味着什么？他们应该如何利用剩余的时间窗口？
住房短缺是客观存在的，因此需要采取严肃的政策措施：增加建设用地、加快审批流程、提高建筑密度。而更严格的《科勒法》却无法实现这些目标。它只会滋生官僚主义，将流动资本从透明的投资工具中驱逐出去，并使问题转移而非解决。 任何希望完善这项改革的人，都应删除或严格限定关于间接投资和上市证券的条款，仅针对对住宅建设用地的实质性控制，并对所有非居民一视同仁。咨询期将持续至2026年7月15日；无论如何，该法案在2028年之前几乎不可能生效。 投资者应利用这一窗口期提交意见并重新审视其投资结构。象征性政治是有代价的。这笔代价将不是由住房市场承担，而是由金融中心来承担。
此次咨询将持续至2026年7月15日，该改革预计不会在2028年前生效。现在正是审查贵方架构并提交声明的时机。LINDEMANNLAW就《科勒法》改革及其对间接房地产持股的影响，为投资者、基金及房地产公司提供咨询建议。 欢迎联系我们，共同探讨您的具体情况。
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住房举措：在建设任务与联邦法律之间
亚历山大·希门茨法学博士，LINDEMANNLAW 律所，FuW 评论文章，2026年6月
6月14日，苏黎世否决了三项关于住房短缺的公民倡议：左翼的住房倡议、左翼的租户保护倡议以及中右翼的购房倡议。 这三项倡议均遭否决。然而，选民却两次投下赞成票：支持州议会提出的替代方案。这并非矛盾，而是一种明确的政治表态。选民不想要意识形态，他们想要解决方案。
这一情况众所周知，但仍需用数据来说明。该州空置率为0.48%，而市区空置率则低于0.1%。在约22.4万套城市公寓中，空置的仅有130余套。最近，挂牌租金上涨了8.5%。 如今在苏黎世寻找公寓的人都清楚：这并非市场调整，而是结构性短缺。
“对这三项倡议投反对票，并非漠不关心。而是对那种宁愿做表面文章、而不愿切实建设的政治的拒绝。”
1. 针对住房倡议的反提案规定了什么？
针对住房倡议的反提案获得57.9%的支持率。其核心内容包括：简化分区规划和建筑法规要求、加快许可和上诉程序，以及允许建造更高层的建筑。 州议会必须在三年内提交实施法案。这与此前被否决的倡议截然相反，该倡议曾旨在设立一个拥有5亿法郎启动资金的州住房管理局。
2. 加快建设在法律上有哪些限制？
从法律角度来看，这要求很高。分区规划主要由各州和市镇负责，但联邦法律设定了限制：《空间规划法》（RPG）规定了建筑的密度、高度以及建设速度。 任何试图调整这些限制的州级替代提案，都可能因联邦法律的障碍而受阻。关键问题在于，州议会究竟是真正开辟了新的操作空间，还是仅仅对现有工具进行了重新表述。住宅区内的更高层建筑是否真的能够获得许可，还是反对意见仍将阻挠每两个项目中的一个？这才是真正的考验所在。
3. 针对“租户保护倡议”的反提案能带来什么？
针对“租户保护倡议”的反提案得票率为54.3%。其内容比它所取代的倡议更具针对性。当同时终止20份及以上租赁合同时，房东必须提交终止计划，至少提前一年通知租户，并评估在房产仍有人居住的情况下是否也可进行施工。
4. 为什么这项保护租户的反提案在法律上存在争议？
这听起来还算温和。但从法律角度来看，情况相当微妙。瑞士的租赁法属于联邦法律。《义务法典》在联邦层面对合同解除、租金及租户保护作出了具有决定性的规定。各州提出的、旨在规范房东在合同解除情形下行为的反提案，已触及联邦法律允许范围的边缘。 一旦州级规定触及《义务法典》的这一核心领域，便会与《联邦宪法》第49条产生优先权冲突。该反提案首次被严肃适用时，最终将诉诸法庭。结果如何尚难预料。
5. 这一结果对州议会意味着什么？
通过了两项反提案，并不意味着州议会就能高枕无忧。这是一项有期限的授权。 那些为了阻止公民倡议而支持反提案的人，现在必须兑现承诺。这既适用于多年来一直游说反对租户保护规定的中右翼政党，也适用于左翼政党——后者现在将竭力利用针对租户保护倡议的反提案，将其效益发挥到极致。
政治上的妥协已经达成。围绕法律解释的争议才刚刚开始。每一项实施条款都将遭到一方或另一方的质疑。这正是公投结果所带来的代价：该结果并未使任何一种模式获得明确的多数支持，而是同时使两种不同的模式都获得了微弱多数的支持。
苏黎世需要更多的公寓。苏黎世同时也需要一套既能切实保护租户权益，又不阻碍投资的保障机制。这两个目标并不相互排斥。但它们无法通过全民公投来实现。全民公投只是指明方向，后续的工作则需要精湛的工艺：法律、条例、程序、法院。6月14日可以成为一个转折点。 大苏黎世地区正在扩张，基础设施却未能跟上步伐。如果立法机构能够抓住机遇，最终推出能够实现快速、可靠建设的流程，这种状况是可以改变的。条件已经具备。“无法实现”这一借口，如今也不再成立。