العقارات في سويسرا: دليل استراتيجي لعام 2026 للمستثمرين الدوليين
بقلم ألكسندر وشينار ليندمان من LINDEMANNLAW لصالح TND Universe
قليلة هي الولايات القضائية التي تضاهي سويسرا في مزيجها من الاستقرار السياسي وقوة العملة والبنية التحتية المصرفية وسيادة القانون. بالنسبة للأفراد ذوي الثروات الكبيرة ومكاتب إدارة الثروات العائلية، نادراً ما يكون الهدف من الاستثمار في العقارات السويسرية هو تحقيق العائد — بل يتعلق الأمر بالموقع الاستراتيجي: فهو مخزن للقيمة بعملة قوية ومحمي بشدة، ويتمتع بواحد من أكثر سجلات الملكية العقارية موثوقية في العالم. لكنه في الوقت نفسه سوق يخضع لأحد أكثر أنظمة الاستحواذ الأجنبي صرامة في أوروبا، وهذا النظام يخضع حالياً لمراجعة سياسية.
بالنسبة للمستثمرين الدوليين ومكاتب إدارة الثروات العائلية التي تفكر في تخصيص جزء من استثماراتها للعقارات السويسرية، إليكم ما يهم حقًّا في عام 2026.
نظام القانون المدني القائم على الفيدرالية الكانتونية
تُعد سويسرا نظامًا قانونيًا مدنيًّا، حيث يتم تدوين معظم القواعد على المستوى الاتحادي — ولا سيما القانون المدني وقانون الالتزامات — ولكن مع وجود تباينات كبيرة على المستوى الكانتوني في مسائل مثل تقسيم المناطق، والضرائب، ورسوم نقل الملكية، وممارسات التوثيق. تخضع عمليات نقل ملكية العقارات والضمانات القانونية للقانون الاتحادي، بينما تنظم الكانتونات إجراءات نقل الملكية والرسوم، وفي بعض الحالات، الضرائب الإضافية على نقل الملكية.
يُعد السجل العقاري العام، الذي يحظى بالثقة العامة، حجر الزاوية في ضمان ملكية العقارات في سويسرا: حيث يمكن للمشتري الحسن النية الاعتماد على البيانات المسجلة فيه، كما أن الحماية الممنوحة للمشتري الحسن النية قوية. ولذلك، فإن البحث عن سندات الملكية والتأمين على الملكية — وهما أمران شائعان في العديد من الولايات القضائية الأخرى — لا يعتبران ضروريين عمومًا. ولا تنتقل الملكية إلا عند التسجيل، وتصبح سندات الرهن (Schuldbriefe) سارية المفعول اعتبارًا من تاريخ التسجيل. ويجب أن يتم نقل ملكية العقارات بموجب صك موثق أمام كاتب عدل في الكانتون الذي يقع فيه العقار، ويجب أن يكون التوثيق باللغة الرسمية لذلك الكانتون.
هذا المزيج — الذي يجمع بين القوانين الفيدرالية المقننة، والصرامة الإجرائية على مستوى الكانتونات، ونظام الملكية القائم على السجلات — يؤدي إلى نتائج معاملات يمكن التنبؤ بها، وموثقة جيدًا، ويصعب الطعن فيها بعد وقوعها.
ليكس كولر: السؤال الأول الذي يطرح على كل مشترٍ أجنبي — ونقطة مراقبة سياسية
إن النقطة الأهم على الإطلاق بالنسبة للمستثمرين غير المقيمين هي القانون الاتحادي المتعلق بشراء العقارات من قبل أشخاص مقيمين في الخارج — والمعروف عالميًّا باسم «ليكس كولر».
يفرض قانون «ليكس كولر» قيودًا على حيازة الأجانب للعقارات غير التجارية، أي العقارات السكنية، والأراضي غير المطورة غير المخصصة للاستخدام التجاري، والعقارات التي تستخدمها السلطات العامة، والمباني الشاغرة بشكل دائم. وفي الممارسة العملية، يُستثنى الأفراد الأجانب إلى حد كبير من شراء العقارات السكنية، مع استثناء واحد بارز: منازل العطلات في البلديات السياحية المرخصة، رهناً بالحصص المحددة على مستوى الكانتونات.
وهناك نقطتان أخريان مهمتان:
نطاق التصنيف واسع. يُعتبر الكيان القانوني الذي يقع مقره المسجل خارج سويسرا «أجنبيًا» تلقائيًّا، بغض النظر عمن يتحكم فيه. كما تُعامل الكيانات التي يقع مقرها في سويسرا على أنها أجنبية إذا كانت خاضعة لسيطرة أجنبية — ويتم تقييم ذلك على أساس اقتصادي من خلال سلسلة الملكية والتمويل. يُعامل مواطنو الاتحاد الأوروبي والرابطة الأوروبية للتجارة الحرة (EFTA) كسويسريين إذا كانوا مقيمين في سويسرا قانونياً وفعلياً؛ أما مواطنو الدول غير الأعضاء في الاتحاد الأوروبي والرابطة الأوروبية للتجارة الحرة (EFTA) فيحتاجون إلى تصريح إقامة سويسري من الفئة C.
لا يُسمح بإنشاء عقار متعدد الاستخدامات إلا إذا كان الجزء السكني فيه ثانويًا بشكل واضح (على سبيل المثال، شقة الحارس داخل مبنى مكاتب) أو إذا كانت لوائح تقسيم المناطق تشترط ألا تتجاوز النسبة المخصصة للسكن 50٪.
العقارات التجارية — وهي العقارات المستخدمة بشكل دائم في الأنشطة التجارية — لا تخضع للقيود التي يفرضها قانون «ليكس كولر»، ويمكن للمستثمرين الأجانب شراؤها بحرية، شريطة الالتزام بالقواعد المعتادة الخاصة بالمعاملات.
النقطة البارزة على الصعيد السياسي لعام 2026: يخضع قانون «ليكس كولر» حاليًا لمراجعة مكثفة. يقترح الاقتراح رقم 24.3961 (تشديد قانون ليكس كولر، سبتمبر 2024) تشديدًا واسع النطاق، وفي 21 مارس 2025 أعلن المجلس الفيدرالي عن حزمة «تدابير مصاحبة» مرتبطة بمبادرة شعبية تهدف إلى تحديد سقف عدد سكان سويسرا عند 10 ملايين نسمة. قد يؤدي كلا الاقتراحين إلى تشديد الرقابة على قطاع المساكن الثانية وربما القطاع التجاري أيضًا. وحتى أواخر عام 2025، لم يتم سن أي منهما — لكن ينبغي على المستثمرين الأجانب أن يأخذوا في الحسبان مخاطر تشديد القواعد وزيادة التدقيق، لا سيما فيما يتعلق بالعقارات السياحية والمساكن الثانية والمباني التي تحظى بتمويل أجنبي كبير.
لا توجد ضوابط على صرف العملات — لكن هناك اقتطاع ضريبي بنسبة 35٪ وانضباط حقيقي في مكافحة غسل الأموال
لا تفرض سويسرا أي قيود متعلقة بالرقابة على الصرف على المستثمرين الأجانب في مجال العقارات. ويمكن تحويل الأموال إلى داخل البلاد وخارجها وتحويل عملتها وفقًا لظروف السوق.
ومع ذلك، هناك حقيقتان متعلقتان بالامتثال تستحقان الاهتمام:
تطبق المؤسسات المالية السويسرية إجراءات صارمة لمكافحة غسل الأموال والتعرف على هوية العملاء والتحقق من مصدر الأموال، وذلك بموجب القانون الاتحادي لمكافحة غسل الأموال وتمويل الإرهاب. وفيما يتعلق بالهياكل الدولية المعقدة، ينبغي أن يكون هذا مسار عمل موازٍ منذ اليوم الأول.
تخضع الأرباح الموزعة وعائدات التصفية التي توزعها شركة سويسرية لضريبة استقطاع اتحادية بنسبة 35٪، وهي ضريبة قابلة للاسترداد كليًّا أو جزئيًّا بموجب معاهدة الازدواج الضريبي ذات الصلة. ويؤثر ذلك على قرارات الهيكلة التي يتخذها المستثمرون عبر الحدود، وينبغي وضع نموذج لها قبل اختيار الكيان القابض.
اختيار الكيان القابض المناسب
عادةً ما يتم امتلاك العقارات السويسرية إما بشكل مباشر من خلال كيان أجنبي، أو من خلال كيان سويسري ذي مسؤولية محدودة — وعادةً ما يكون ذلك على شكل شركة مساهمة (Aktiengesellschaft، AG/SA) أو شركة ذات مسؤولية محدودة (Gesellschaft mit beschränkter Haftung، GmbH/Sàrl). وكلا النوعين يوفران حماية كاملة للمسؤولية المحدودة.
يمكن أن تكون الملكية المباشرة من قبل كيان أجنبي فعالة من الناحية الضريبية، لأن التوزيعات خارج سويسرا لا تخضع لضريبة الاستقطاع السويسرية. غير أن الكيان السويسري غالبًا ما يسهل إجراءات المعاملات: فالبنوك السويسرية وموثقو العقود والأطراف المقابلة يفضلون التعامل مع كيان مسجل محليًّا، كما أن إجراءات التسجيل والتمويل والإدارة المستمرة تكون أكثر سلاسة.
هناك فارق قانوني مهم للمستثمرين المقيمين في الولايات المتحدة: غالبًا ما تُصنف شركة «GmbH» السويسرية ككيان شفاف (يُمرر الدخل) لأغراض الضرائب الفيدرالية الأمريكية إذا اختار المستثمر ذلك — مما يجعل شركة «GmbH» أداة مفضلة في كثير من الأحيان لمكاتب إدارة الثروات العائلية الأمريكية.
وتجدر الإشارة أيضًا إلى أنه منذ يناير 2025، أدت التعديلات الأخيرة على قانون الالتزامات والتعديلات على قانون تحصيل الديون والإفلاس إلى تعزيز واجبات أعضاء مجلس الإدارة في مراقبة السيولة والاستجابة الفورية لأي احتمال لحدوث مديونية مفرطة. ويجب على مجالس إدارة الكيانات ذات الغرض الخاص (SPV) السويسرية التي تمتلك عقارات أن تتدخل في وقت مبكر في حالة تقلص السيولة — وهو ما يمثل تحسينًا ملموسًا في الحوكمة بالنسبة للهياكل العابرة للحدود.
نظرة عامة على عملية الاستحواذ
تتميز المعاملات السويسرية عادةً بالاختصار. يجب توثيق عقد البيع والشراء لدى كاتب العدل في الكانتون الذي يقع فيه العقار، ولا يكون العقد ملزمًا قانونًا قبل ذلك — مما يجعل اتفاقيات الحجز السابقة للعقد (في القطاع السكني، حيث تتراوح رسوم الحجز عادةً بين 20'000 و50'000 فرنك سويسري) ذات قابلية محدودة للتنفيذ. وفي الصفقات التجارية، غالبًا ما يتم التوقيع وإتمام الصفقة في نفس اليوم، حيث يتم تحويل ثمن الشراء عبر حساب الضمان لدى كاتب العدل أو تعهد دفع من أحد البنوك السويسرية.
يمكن أن تصل تكاليف نقل الملكية — وهي رسوم كاتب العدل، ورسوم السجل العقاري، وضرائب التحويل في بعض الكانتونات — إلى حوالي 3.5% من سعر الشراء، مع تباين التوزيع الكانتوني بين المشتري والبائع. وعادةً ما تكون عقود البيع موحدة وموجزة، ويتم استبعاد الضمانات القانونية بشكل روتيني، ويعتمد الطرفان بدلاً من ذلك على مجموعة محددة من الإقرارات التي تغطي الرهونات، والدعاوى القضائية، والمسائل البيئية، ودقة عقود الإيجار.
التمويل: قائم على سندات الرهن العقاري، متحفظ، يقوده القطاع المصرفي
يتمحور تمويل العقارات في سويسرا حول سند الرهن العقاري (Schuldbrief)، الذي يتم تسجيله في السجل العقاري إما في شكل ورقي أو — بشكل متزايد — كسند رهن عقاري مسجل. تجسد سندات الرهن العقاري كلاً من المطالبة المضمونة وحق الحجز؛ وهي قابلة للتحويل ويمكن إعادة استخدامها كضمان عند إعادة التمويل، مما يتجنب الرسوم الكانتونية المرتفعة التي يترتب عليها إصدار سندات جديدة.
يجوز للمقرضين الأجانب، من حيث المبدأ، تقديم قروض إلى سويسرا دون الحاجة إلى ترخيص سويسري، شريطة ألا يكون لديهم بنية تحتية أو موظفين في سويسرا. النقطة الضريبية الأساسية هي: أن الفائدة التي يدفعها المقترض السويسري على قرض مضمون بعقار سويسري تخضع لضريبة مقتطعة تبلغ ما بين 13٪ و33٪ تقريبًا، اعتمادًا على...
LINDEMANNLAW هي شركة محاماة سويسرية تقدم الاستشارات لمليارديرات مجلة «فوربس»، والمستثمرين الدوليين، ومكاتب إدارة الثروات العائلية، ورجال الأعمال في مجالات العقارات العابرة للحدود، وهيكلة الاستثمارات، وحلول إدارة الثروات. ألكسندر وشينار ليندمان هما الشريكان المؤسسان لشركة TND Universe.