Aktualności

Autorzy: Alexander i Shynar Lindemann z kancelarii LINDEMANNLAW dla TND Universe

Niewiele krajów może się równać ze Szwajcarią pod względem połączenia stabilności politycznej, siły waluty, infrastruktury bankowej i praworządności. Dla zamożnych osób prywatnych (HNWI) i firm zarządzających majątkiem rodzinnym (family offices) szwajcarskie nieruchomości rzadko wiążą się z zyskiem — chodzi raczej o pozycjonowanie: zabezpieczenie wartości w twardej walucie, objęte ścisłą ochroną, z jednym z najbardziej niezawodnych rejestrów gruntów na świecie. Jest to jednak również rynek o jednym z najsurowszych systemów regulujących nabywanie nieruchomości przez podmioty zagraniczne w Europie, a system ten jest obecnie przedmiotem przeglądu politycznego.

Dla międzynarodowych inwestorów i firm typu family office rozważających inwestycję w szwajcarskie nieruchomości – oto, co naprawdę ma znaczenie w 2026 roku.

System prawa cywilnego oparty na federalizmie kantonalnym

Szwajcaria jest państwem prawa cywilnego, w którym większość przepisów jest skodyfikowana na szczeblu federalnym — przede wszystkim w Kodeksie cywilnym i Kodeksie zobowiązań — jednak na szczeblu kantonalnym występują znaczne różnice w takich kwestiach, jak zagospodarowanie przestrzenne, opodatkowanie, opłaty za przeniesienie własności oraz praktyka notarialna. Przeniesienie własności nieruchomości i zabezpieczenia są regulowane przez prawo federalne, natomiast kantony regulują proces przeniesienia własności, opłaty oraz, w niektórych przypadkach, dodatkowe podatki od przeniesienia własności.

Podstawą bezpieczeństwa praw własności w Szwajcarii jest publiczny rejestr gruntów, który cieszy się zaufaniem publicznym: nabywca działający w dobrej wierze może polegać na wpisach w tym rejestrze, a ochrona dobrej wiary jest silna. W związku z tym sprawdzanie stanu praw własności i ubezpieczenie tytułu własności — powszechne w wielu innych jurysdykcjach — są zazwyczaj zbędne. Przeniesienie własności następuje dopiero z chwilą rejestracji, a weksle hipoteczne (Schuldbriefe) nabierają mocy prawnej od daty rejestracji. Przeniesienie własności nieruchomości musi zostać dokonane w formie aktu notarialnego sporządzonego w kantonie, w którym znajduje się nieruchomość, a poświadczenie notarialne musi być sporządzone w języku urzędowym tego kantonu.

To połączenie — skodyfikowane przepisy federalne dotyczące istoty sprawy, rygorystyczne procedury kantonalne oraz system praw własności oparty na rejestrze — zapewnia wyniki transakcji, które są przewidywalne, dobrze udokumentowane i trudne do zakwestionowania po fakcie.

Lex Koller: Pierwsze pytanie dla każdego zagranicznego nabywcy — i kwestia wymagająca politycznej uwagi

Najważniejszą kwestią dla inwestorów niebędących rezydentami jest federalna ustawa o nabywaniu nieruchomości przez osoby z zagranicy — powszechnie znana jako Lex Koller.

Ustawa Lex Koller ogranicza nabywanie przez cudzoziemców nieruchomości niekomercyjnych, czyli nieruchomości mieszkalnych, gruntów niezabudowanych nieprzeznaczonych do użytku komercyjnego, nieruchomości wykorzystywanych przez organy publiczne oraz budynków trwale pustostanowych. W praktyce osoby fizyczne z zagranicy są w znacznym stopniu wykluczone z nabywania nieruchomości mieszkalnych, z jednym godnym uwagi wyjątkiem: domów wakacyjnych w gminach turystycznych objętych zezwoleniem, z zastrzeżeniem limitów kantonalnych.

Istotne są jeszcze dwie kwestie:

Zakres tej klasyfikacji jest szeroki. Podmiot prawny z siedzibą poza Szwajcarią jest automatycznie uznawany za „zagraniczny”, niezależnie od tego, kto sprawuje nad nim kontrolę. Podmioty z siedzibą w Szwajcarii są również traktowane jako zagraniczne, jeśli znajdują się pod kontrolą podmiotów zagranicznych — co ocenia się na podstawie ekonomicznej analizy łańcucha własnościowego i finansowego. Obywatele krajów UE/EFTA są traktowani jak obywatele szwajcarscy, o ile mają zarówno prawne, jak i faktyczne miejsce zamieszkania w Szwajcarii; obywatele krajów spoza UE/EFTA muszą posiadać szwajcarskie zezwolenie na pobyt typu C.

Nieruchomości o przeznaczeniu mieszanym są dozwolone wyłącznie wtedy, gdy część mieszkalna ma wyraźnie podrzędny charakter (na przykład mieszkanie dozorcy w budynku biurowym) lub gdy przepisy zagospodarowania przestrzennego wymagają, aby udział powierzchni mieszkalnej nie przekraczał 50 %.

Nieruchomości komercyjne — czyli nieruchomości wykorzystywane na stałe do prowadzenia działalności gospodarczej — nie podlegają ograniczeniom wynikającym z ustawy Lex Koller i mogą być swobodnie nabywane przez inwestorów zagranicznych, z zastrzeżeniem standardowych zasad dotyczących transakcji.

Kluczowa kwestia polityczna na rok 2026: ustawa Lex Koller jest obecnie przedmiotem intensywnej debaty. Wniosek nr 24.3961 (zaostrzenie ustawy Lex Koller, wrzesień 2024 r.) proponuje szeroko zakrojone zaostrzenie przepisów, a 21 marca 2025 r. Rada Federalna ogłosiła pakiet „środków towarzyszących” powiązany z inicjatywą ludową mającą na celu ograniczenie liczby ludności Szwajcarii do 10 milionów. Oba wnioski mogą zaostrzyć kontrole w segmencie nieruchomości drugiego domu, a potencjalnie także w segmencie komercyjnym. Na koniec 2025 r. żadna z tych propozycji nie została jeszcze uchwalona — jednak inwestorzy zagraniczni powinni uwzględnić w swoich kalkulacjach ryzyko zaostrzenia przepisów i bardziej inwazyjnej kontroli, szczególnie w przypadku nieruchomości wypoczynkowych, domów letniskowych oraz obiektów finansowanych w znacznym stopniu ze środków zagranicznych.

Brak kontroli dewizowej — ale 35-procentowe potrącenie u źródła i rygorystyczne przestrzeganie przepisów dotyczących przeciwdziałania praniu pieniędzy

Szwajcaria nie nakłada żadnych ograniczeń w zakresie kontroli dewizowej na zagranicznych inwestorów na rynku nieruchomości. Środki finansowe można wpłacać i wypłacać oraz wymieniać na warunkach rynkowych.

Na uwagę zasługują jednak dwie kwestie związane z przestrzeganiem przepisów:

Szwajcarskie instytucje finansowe stosują rygorystyczne procedury w zakresie przeciwdziałania praniu pieniędzy (AML), identyfikacji klientów (KYC) oraz weryfikacji źródła pochodzenia środków, zgodnie z federalną ustawą o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu. W przypadku złożonych struktur międzynarodowych proces ten powinien stanowić równoległy wątek działań od samego początku.

Dywidendy i wpływy z likwidacji wypłacane przez szwajcarską spółkę podlegają 35-procentowemu federalnemu podatkowi u źródła, który można odzyskać w całości lub w części na mocy odpowiedniej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania. Ma to wpływ na decyzje dotyczące strukturyzacji podejmowane przez inwestorów transgranicznych i należy to uwzględnić w modelowaniu przed wyborem podmiotu holdingowego.

Wybór odpowiedniej spółki holdingowej

Nieruchomości w Szwajcarii są najczęściej posiadane albo bezpośrednio za pośrednictwem podmiotu zagranicznego, albo poprzez szwajcarską spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością — zazwyczaj Aktiengesellschaft (AG/SA) lub Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH/Sàrl). Obie formy zapewniają pełną ochronę w postaci ograniczonej odpowiedzialności.

Bezpośrednie posiadanie udziałów przez podmiot zagraniczny może być korzystne podatkowo, ponieważ wypłaty poza granice Szwajcarii nie podlegają szwajcarskiemu podatkowi u źródła. Szwajcarska spółka często jednak ułatwia przeprowadzenie transakcji: szwajcarskie banki, notariusze i kontrahenci wolą współpracować z podmiotem zarejestrowanym lokalnie, a rejestracja, finansowanie i bieżące zarządzanie przebiegają sprawniej.

Warto zwrócić uwagę na pewną niuans prawny istotny dla inwestorów z siedzibą w Stanach Zjednoczonych: szwajcarska spółka typu GmbH jest często klasyfikowana jako podmiot przezroczysty (pass-through) dla celów podatku federalnego w USA, jeśli inwestor tak zdecyduje — dzięki czemu GmbH jest często wybieranym rozwiązaniem przez amerykańskie family office.

Należy również zauważyć, że od stycznia 2025 r. ostatnie zmiany w Kodeksie zobowiązań oraz poprawki do ustawy o windykacji należności i upadłości wzmocniły obowiązki członków zarządu w zakresie monitorowania płynności finansowej i szybkiego reagowania na potencjalne nadmierne zadłużenie. Zarządy szwajcarskich spółek celowych (SPV) posiadających nieruchomości muszą podejmować działania na wczesnym etapie w przypadku pogorszenia się płynności finansowej — stanowi to istotną poprawę w zakresie ładu korporacyjnego w przypadku struktur transgranicznych.

Proces przejęcia w skrócie

Typowa transakcja w Szwajcarii charakteryzuje się zwięzłością. Umowa kupna-sprzedaży musi zostać poświadczona notarialnie w kantonie, w którym znajduje się nieruchomość, i przed tym momentem nie ma mocy prawnej — co sprawia, że przedumowne umowy rezerwacyjne (dotyczące nieruchomości mieszkalnych, z opłatami rezerwacyjnymi wynoszącymi zazwyczaj od 20 000 do 50 000 CHF) mają ograniczoną skuteczność prawną. W przypadku transakcji komercyjnych podpisanie umowy i jej sfinalizowanie często mają miejsce tego samego dnia, a cena zakupu jest przekazywana za pośrednictwem rachunku powierniczego notariusza lub szwajcarskiego banku.

Koszty związane z przeniesieniem własności — opłaty notarialne, opłaty za wpis do rejestru gruntów oraz, w niektórych kantonach, podatki od przeniesienia własności — mogą sięgać około 3,5 % ceny zakupu, przy czym podział tych kosztów między kupującego a sprzedającego różni się w zależności od kantonu. Umowy sprzedaży są zazwyczaj ustandaryzowane i zwięzłe, ustawowe gwarancje są rutynowo wyłączane, a strony opierają się zamiast tego na ukierunkowanym zestawie oświadczeń dotyczących zastawów, sporów sądowych, kwestii środowiskowych oraz poprawności umów najmu.

Finansowanie: oparte na wekslach hipotecznych, konserwatywne, z wiodącą rolą banków

Finansowanie nieruchomości w Szwajcarii opiera się na wekslu hipotecznym (Schuldbrief), wpisanym do rejestru gruntów w formie papierowej lub — coraz częściej — jako hipoteka rejestrowa. Weksle hipoteczne stanowią zarówno zabezpieczoną wierzytelność, jak i zastaw; są zbywalne i mogą być ponownie wykorzystane jako zabezpieczenie przy refinansowaniu, co pozwala uniknąć wysokich opłat kantonalnych związanych z wystawieniem nowych weksli.

Zagraniczni kredytodawcy mogą co do zasady udzielać kredytów w Szwajcarii bez posiadania szwajcarskiej licencji, pod warunkiem że nie posiadają tam infrastruktury ani personelu. Kluczowa kwestia podatkowa: odsetki płacone przez szwajcarskiego kredytobiorcę od kredytu zabezpieczonego szwajcarską nieruchomością podlegają podatkowi u źródła w wysokości około 13%–33%, w zależności od…

​LINDEMANNLAW to szwajcarska kancelaria prawna doradzająca miliarderom z listy Forbesa, międzynarodowym inwestorom, firmom zarządzającym majątkiem rodzinnym oraz przedsiębiorcom w zakresie transgranicznych transakcji na rynku nieruchomości, strukturyzacji oraz rozwiązań dotyczących zarządzania majątkiem. Alexander i Shynar Lindemann są współzałożycielami firmy TND Universe.

Autorzy: Alexander i Shynar Lindemann z kancelarii LINDEMANNLAW dla TND Universe

Malta znajduje się na szczególnym skrzyżowaniu dróg — jest państwem członkowskim UE w samym sercu Morza Śródziemnego, jurysdykcją prawa cywilnego, w której język angielski jest głęboko zakorzeniony w biznesie, bankowości i prawie, a także rynkiem o jednym z najbardziej międzynarodowych systemów nieruchomościowych w południowej Europie. Dla zamożnych osób prywatnych (HNWI) i firm rodzinnych rozważających inwestycje w regionie śródziemnomorskim Malta łączy w sobie styl życia, pełny dostęp do traktatów UE oraz infrastrukturę prawną, która — choć jasno uregulowana — jest otwarcie przychylna kapitałowi zagranicznemu.

Dla międzynarodowych inwestorów i firm zarządzających majątkiem rodzinnym, którzy rozważają inwestycję w nieruchomości w regionie Morza Śródziemnego, oto co naprawdę ma znaczenie w 2026 roku.

System prawa cywilnego z praktycznym zasięgiem angielskiego prawa

Malta jest w przeważającej mierze jurysdykcją prawa cywilnego, a prawo prywatne opiera się na tradycjach rzymskich i kontynentalnych. Zasady proceduralne i aspekty prawa handlowego nadal odzwierciedlają historyczny wpływ angielskiego prawa zwyczajowego, a sądy stosują skodyfikowane przepisy — w szczególności Kodeks cywilny, Kodeks organizacji i postępowania cywilnego (COCP) oraz Kodeks handlowy — jako główne źródło prawa.

Co istotne dla nabywców, transakcje dotyczące nieruchomości na Malcie, które powodują powstanie, przeniesienie lub obciążenie praw do nieruchomości, muszą być sporządzone w formie aktu notarialnego przed maltańskim notariuszem. Notariusz weryfikuje tytuł własności, przeprowadza wyszukiwanie w rejestrze, sporządza akt i rejestruje go w rejestrze publicznym — a w przypadku, gdy nieruchomość znajduje się w obszarze ewidencji gruntów, również w rejestrze gruntów. Rejestracja sprawia, że prawo staje się skuteczne wobec osób trzecich, a hipoteki są naliczane od daty rejestracji.

Bezpieczeństwo tytułu własności opiera się zatem na udokumentowanym, profesjonalnym i zarejestrowanym procesie — którego fundamentem jest osobiście odpowiedzialny notariusz.

Zezwolenie AIP i SDA: pierwsze pytanie dla każdego zagranicznego nabywcy

Najważniejszą kwestią dla inwestorów niebędących rezydentami jest system nabywania nieruchomości (AIP).

Obywatele UE i EOG, którzy mają miejsce stałego zamieszkania na Malcie, mogą swobodnie nabywać jedną nieruchomość jako swoje główne miejsce zamieszkania. Poza tym — i w przypadku praktycznie każdego nabywcy spoza UE — zazwyczaj wymagane jest zezwolenie AIP, z dwoma ważnymi wyjątkami:

Gdy nabywca mieszka na Malcie od co najmniej pięciu lat.

Gdy nieruchomość znajduje się na terenie specjalnego obszaru wyznaczonego (SDA). Nieruchomości na terenie SDA mogą być zazwyczaj nabywane przez osoby dowolnej narodowości bez zezwolenia AIP, z pełnymi prawami własności i bez ograniczeń ilościowych.

W przypadku gdy wymagane jest zezwolenie AIP, obowiązują ustawowe minimalne progi wartości, indeksowane corocznie. Zgodnie z obwieszczeniem prawnym nr 174 z 2024 r.: obecnie 174 274 EUR za mieszkanie lub dwupoziomowe mieszkanie oraz 300 619 EUR za każdy inny rodzaj nieruchomości.

W przypadku spółek obowiązuje podobna zasada: spółki z siedzibą w UE (w tym maltańskie) mogą nabywać nieruchomości niezbędne do prowadzenia działalności, jeśli co najmniej 75% ich kapitału zakładowego należy do obywateli UE; w przeciwnym razie wymagane jest zezwolenie AIP, chyba że nieruchomość znajduje się w strefie SDA.

W przypadku zamożnych osób prywatnych praktyczna odpowiedź brzmi prawie zawsze: przed podpisaniem umowy należy zaplanować ścieżkę nabycia nieruchomości — i poważnie rozważyć nieruchomości położone w strefie SDA, gdzie należy zminimalizować utrudnienia regulacyjne.

Swobodny przepływ kapitału, ścisła zgodność z przepisami

Malta stosuje unijne zasady swobodnego przepływu kapitału. Nie ma kontroli dewizowej w zakresie repatriacji kapitału lub zysków, pod warunkiem uregulowania wszystkich podatków i przestrzegania zasad AML — KYC i źródła pochodzenia środków.

W praktyce banki i notariusze stosują rygorystyczne procedury w zakresie przeciwdziałania praniu pieniędzy, sankcji i weryfikacji beneficjentów rzeczywistych. W przypadku złożonych struktur międzynarodowych dokumentacja dotycząca źródła pochodzenia środków finansowych powinna być przygotowana równolegle z prawną analizą due diligence — a nie po jej zakończeniu.

Wybór odpowiedniej spółki holdingowej

Malta oferuje niezwykle szeroki wybór podmiotów inwestycyjnych, nadzorowanych w stosownych przypadkach przez Maltańską Komisję Nadzoru Finansowego (MFSA):

SICAV (spółka inwestycyjna o zmiennym kapitale zakładowym), często zorganizowana jako podmiot wielofunduszowy lub parasolowy, jest szeroko stosowana w strategiach funduszy otwartych, w tym w sektorze nieruchomości.

INVCO (spółka inwestycyjna o stałym kapitale zakładowym), spółka akcyjna, zazwyczaj wykorzystywana w strukturach funduszy zamkniętych.

Spółki komórkowe i spółki komórkowe z ograniczoną odpowiedzialnością (ICC/RICC), umożliwiające ustawowe rozdzielenie aktywów i zobowiązań między komórkami w ramach jednej struktury korporacyjnej.

Spółki komandytowe (en commandite), fundusze inwestycyjne na mocy ustawy o funduszach i powiernikach oraz wspólne fundusze umowne (CCF) — te ostatnie mają zazwyczaj charakter przejrzysty podatkowo i umowny.

Standardowe spółki maltańskie i SPV są również powszechnie wykorzystywane do nabywania pojedynczych aktywów, tworzenia spółek joint venture oraz prowadzenia działalności handlowej.

Niezależnie od wybranego podmiotu, dochody uzyskane z nieruchomości położonych na Malcie zawsze podlegają opodatkowaniu na Malcie. Wybór podmiotu ma wpływ na zarządzanie, rozdzielenie aktywów i pozycjonowanie w świetle umów międzynarodowych — ale nie wpływa na podstawowe obciążenie podatkowe na Malcie w odniesieniu do lokalnych dochodów z wynajmu i zysków kapitałowych.

Proces nabycia w skrócie

Typowa transakcja na Malcie przebiega według jasnego schematu: negocjacje, a następnie pisemna umowa przedwstępna (konvenju), często podpisywana przed notariuszem. W momencie podpisania umowy nabywca zazwyczaj wpłaca około 10% zadatku. W ciągu 21 dni umowa przedwstępna musi zostać zgłoszona do Komisarza ds. Podatków, wraz z 1% tymczasowym podatkiem — z zastrzeżeniem zwolnień dla osób kupujących po raz pierwszy oraz innych zwolnień ustawowych.

Ostateczne przeniesienie własności następuje na podstawie aktu notarialnego sporządzonego przed notariuszem, który ma następnie 15 dni na wpisanie aktu do rejestru i zakończenie rejestracji. Agenci nieruchomości zazwyczaj pobierają opłatę w wysokości około 5% ceny sprzedaży (pokrywaną przez sprzedającego) i obecnie są licencjonowani oraz nadzorowani przez Agencję Rynku Nieruchomości zgodnie z rozdziałem 644 maltańskiego kodeksu prawnego.

Istniejące umowy najmu są przenoszone wraz z nieruchomością — nabywca przejmuje rolę wynajmującego, a najemcy nadal korzystają z ochrony wynikającej z umowy najmu oraz ustawy o prywatnych umowach najmu lokali mieszkalnych (PRLA, rozdział 604), która ogranicza kaucję mieszkaniową do wysokości jednego miesiąca czynszu oraz ogranicza roczne podwyżki czynszu w umowach najmu lokali mieszkalnych do maksymalnie 5%.

Finansowanie: notarialne, bankowe, konserwatywne

Finansowanie nieruchomości na Malcie zapewniają maltańskie banki i inne licencjonowane instytucje kredytowe, przy czym kredytodawcy z UE/EOG mogą korzystać z paszportu w ramach ram CRD/CRR. Zabezpieczenie tworzy się głównie poprzez hipoteki — na Malcie nie stosuje się koncepcji „hipoteki” znanej z prawa zwyczajowego — ustanowione w formie aktu notarialnego i zarejestrowane w rejestrze publicznym, aby były skuteczne i miały pierwszeństwo od momentu rejestracji.

Kredyty są zazwyczaj wyceniane na podstawie wskaźników referencyjnych EBC/Euribor powiększonych o marżę bankową. Kodeks cywilny ustanawia ogólną maksymalną umowną stopę procentową na poziomie 8%, ale licencjonowane banki są zwolnione z tego wymogu w zakresie swojej regulowanej działalności kredytowej. Standardem są klauzule dotyczące wskaźnika wartości kredytu do wartości nieruchomości (LTV), pokrycia obsługi zadłużenia oraz pokrycia odsetek, a banki maltańskie zazwyczaj oczekują od kredytobiorców wkładu własnego w wysokości około 30% w finansowaniu projektów.

Zagraniczni kredytodawcy powinni zaplanować formalności związane z zabezpieczeniami: poświadczenie notarialne, dwumiesięczny okres rejestracji specjalnych przywilejów oraz — w przypadku finansowania na podstawie dzierżawy wieczystej lub rządowej — uznanie pozycji kredytodawcy przez Urząd ds. Gruntów.

Wywłaszczenie, konfiskata i ostatnie reformy

Konstytucyjna ochrona własności jest silna. Wywłaszczenie na mocy ustawy o gruntach rządowych (rozdział 573) jest dozwolone wyłącznie w celach publicznych i wymaga odpowiedniego odszkodowania, przy czym zarówno sądy maltańskie, jak i ostatecznie Europejski Trybunał Praw Człowieka mogą dokonać kontroli. Konfiskata bez odszkodowania ogranicza się do przepadku mienia w wyniku wyroku skazującego.

Dwie ostatnie reformy mają znaczenie dla inwestorów:

Ustawa XX z 2024 r. zmodernizowała system najmu mieszkaniowego — wprowadziła jaśniejsze zasady dotyczące przedłużania umów, rezygnacji, warunków mieszkaniowych i maksymalnego obłożenia; obowiązkową rejestrację online; oraz większe uprawnienia dla Komisji Orzekającej ds. Prywatnych Umów Najmu Mieszkaniowego.

Budżety na lata 2025 i 2026 utrzymały i wzmocniły zachęty podatkowe dotyczące nieruchomości — w tym znaczne ulgi dla obszarów objętych ochroną urbanistyczną, nieruchomości pustostanowych i starszych (ulgi z tytułu zysków kapitałowych, opłaty skarbowej i podatku VAT od nieruchomości o wartości do 750 000 euro), obok standardowego programu dla osób kupujących po raz pierwszy: zerowa opłata skarbowa od pierwszych 200 000 euro oraz dotacja w wysokości 10 000 euro wypłacana przez dziesięć lat.

Równolegle nowy, trójstopniowy system wydawania pozwoleń środowiskowych wprowadzony w 2025 r. zapewnia ściślejszy nadzór regulacyjny nad projektami na dużą skalę i projektami przemysłowymi oraz bardziej zintegrowane relacje między kontrolami planistycznymi (PA) a środowiskowymi (ERA).

Co to oznacza dla międzynarodowych inwestorów

Dla zamożnych osób prywatnych i firm rodzinnych Malta rzadko jest miejscem, gdzie chodzi tylko o zysk. To strategiczna pozycja w UE z pełnym dostępem do śródziemnomorskiego stylu życia, infrastrukturą profesjonalistów mówiących po angielsku i jednym z najbardziej elastycznych ekosystemów podmiotów holdingowych w południowej Europie.

Decydujące czynniki sukcesu w 2026 r. to:

Wczesne zaangażowanie się w system AIP — oraz wykorzystanie nieruchomości SDA tam, gdzie należy zminimalizować tarcia regulacyjne. Wybór struktury holdingowej (maltańska spółka celowa, SICAV, spółka komórkowa, spółka osobowa lub fundusz inwestycyjny), która pasuje zarówno do aktywów, jak i do szerszej architektury majątku rodzinnego. Traktowanie dokumentacji dotyczącej przeciwdziałania praniu pieniędzy i pochodzenia środków jako równoległego strumienia pracy, a nie jako kwestii drugorzędnej. Współpraca z doradcami, którzy rozumieją zarówno mechanizmy maltańskie oparte na notariacie, jak i transgraniczne pozycjonowanie UE/Szwajcarii.

Dobrze przeprowadzona inwestycja w nieruchomości na Malcie może służyć jako wszechstronny, zakotwiczony w UE element wyrafinowanego międzynarodowego portfela.

LINDEMANNLAW to szwajcarska kancelaria prawna doradzająca miliarderom z listy Forbesa, międzynarodowym inwestorom, firmom rodzinnym i przedsiębiorcom w zakresie transgranicznych nieruchomości, strukturyzacji i rozwiązań dotyczących majątku. Alexander i Shynar Lindemann są partnerami założycielami TND Universe.

​

Nieruchomości w Liechtensteinie: Strategiczny przewodnik dla inwestorów międzynarodowych na rok 2026

4 lutego 2026 r., godz. 14:00–20:00 czasu środkowoeuropejskiego

Czy chcieliby Państwo nabyć nieruchomość w Szwajcarii w celach mieszkaniowych lub inwestycyjnych? Ponieważ Szwajcaria nakłada ograniczenia na nabywanie nieruchomości przez osoby z zagranicy, transakcja taka wymaga dokładnej analizy i starannego przygotowania.

1. Kiedy nabycie nieruchomości podlega zezwoleniu?

W całej Szwajcarii obowiązuje „Lex Koller” lub „Federalna ustawa o nabywaniu nieruchomości przez osoby zagraniczne”. Jeśli spełnione są poniższe warunki, nabycie nieruchomości podlega zezwoleniu władz kantonalnych:

• Nabywca jest „osobą zagraniczną”
• Nieruchomość wymaga pozwolenia
• Transakcja dotyczy nabycia nieruchomości

Wszystkie inne transakcje dotyczące nieruchomości nie wymagają zezwolenia i mogą być przeprowadzane bez ograniczeń wynikających z Lex Koller.

2. Czy jestem uznawany za „osobę zagraniczną”?

„Osoba zagraniczna” to

• Obywatele innych państw mieszkający za granicą
• Obywatele państw członkowskich UE/EFTA przebywający w Szwajcarii bez pozwolenia na pobyt typu B, pozwolenia na osiedlenie typu C lub pozwolenia na pobyt krótkoterminowy typu L.
• Obywatele innych państw zagranicznych przebywający w Szwajcarii bez pozwolenia na pobyt typu C.

Z drugiej strony oznacza to, że następujące grupy osób mogą nabywać nieruchomości w Szwajcarii bez ograniczeń:

• obywatele szwajcarscy/osoby posiadające podwójne obywatelstwo, mieszkające w Szwajcarii lub za granicą
• Obywatele państw członkowskich UE/EFTA posiadający legalne i faktyczne miejsce zamieszkania w Szwajcarii (zezwolenie na pobyt typu B, zezwolenie na osiedlenie się typu C lub zezwolenie na pobyt krótkoterminowy typu L)

Obywatele innych państw posiadający zezwolenie na pobyt stały typu C i faktycznie zamieszkujący w Szwajcarii.

3. Czy mogę nabyć nieruchomość za pośrednictwem mojej spółki akcyjnej?

Podmioty prawne również podlegają przepisom Lex Koller, a tym samym wymogowi uzyskania zezwolenia. Podmiot prawny może nabyć nieruchomość bez zezwolenia tylko wtedy, gdy ma siedzibę w Szwajcarii i jest bezpośrednio lub pośrednio kontrolowany przez osoby fizyczne, które nie są osobami zagranicznymi.

4. Czym jest „nabycie nieruchomości podlegające zezwoleniu”?

Nabycie domów jednorodzinnych lub wielorodzinnych, mieszkań zajmowanych przez właścicieli oraz gruntów budowlanych przeznaczonych pod takie budynki przez osoby z zagranicy podlega wymogowi uzyskania zezwolenia.

Nabycie to nie tylko przeniesienie własności w księdze wieczystej, ale także każda czynność prawna, która daje osobie zagranicznej faktyczną władzę rozporządzania nieruchomością podlegającą zezwoleniu. Na przykład finansowanie zagraniczne lub nabycie prawa użytkowania może również powodować obowiązek uzyskania zezwolenia.

5. Czy istnieją wyjątki od wymogu uzyskania zezwolenia?

Istnieją pewne istotne wyjątki i możliwości nabycia nieruchomości w Szwajcarii przez osobę z zagranicy.

a) Główne miejsce
zamieszkania Nabycie głównego miejsca zamieszkania jest zwolnione z wymogu uzyskania zezwolenia, pod warunkiem że miejsce to służy jako legalne miejsce zamieszkania osoby z zagranicy i jest faktycznie zamieszkane. Jest to ściśle uzależnione od przyznania zezwolenia na pobyt lub osiedlenie się.

b) Drugi dom
Nabycie drugiego domu przez osoby dojeżdżające do pracy w regionie miejsca pracy jest również zwolnione z wymogu uzyskania zezwolenia.
Nabycie drugiego miejsca zamieszkania przez osoby przebywające za granicą, które utrzymują wyjątkowo bliskie i warte ochrony relacje z miejscem tego drugiego miejsca zamieszkania, kwalifikuje się do uzyskania zezwolenia.

c) Domy wakacyjne
Niektóre kantony zezwalają na nabycie domów wakacyjnych w określonych gminach na obszarach turystycznych: Appenzell Ausserrhoden, Berno, Fryburg, Glarus, Gryzonia, Jura, Lucerna, Neuchâtel, Nidwalden i Obwalden, St. Gallen, Schaffhausen, Schwyz, Ticino, Uri, Vaud i Valais.

d) Nieruchomości komercyjne i lokale
użytkowe Nabycie nieruchomości jest zwolnione z obowiązku uzyskania zezwolenia, jeśli służy ona jako stała siedziba działalności handlowej lub produkcyjnej, innej działalności prowadzonej w sposób komercyjny, rzemieślniczej lub wolnego zawodu. Przykłady obejmują budynki fabryczne, biurowe, hotele, restauracje, gabinety lekarskie itp. Mieszkania w nieruchomościach komercyjnych i lokalach użytkowych można nabywać bez zezwolenia tylko w wyjątkowych przypadkach, na przykład jeśli są one niezbędne do prowadzenia działalności przez przedsiębiorstwo.

e) Szwajcarskie spółki nieruchomościowe i fundusze
inwestycyjne Pośrednie inwestycje w nieruchomości, takie jak nabycie udziałów w funduszach inwestycyjnych nieruchomości oraz udział w spółce nieruchomościowej, są zwolnione z obowiązku uzyskania zezwolenia, jeżeli fundusze są przedmiotem obrotu publicznego lub spółka jest notowana na szwajcarskiej giełdzie papierów wartościowych.

6. Co się stanie, jeśli nie spełnię wymogu uzyskania zezwolenia?

Jeśli nie można wykluczyć, że nabycie nieruchomości stanowi transakcję wymagającą zezwolenia, należy zwrócić się do właściwego organu kantonalnego o wydanie zezwolenia lub oświadczenia, że zezwolenie nie jest wymagane. W przypadku braku zezwolenia na transakcję wymagającą zezwolenia nie można dokonać wpisu do rejestru gruntów ani nabycia własności. Naruszenie przepisów Lex Koller może pociągać za sobą konsekwencje na gruncie prawa administracyjnego, cywilnego i karnego.

Kancelaria LINDEMANNLAW doradza klientom prywatnym i biznesowym we wszystkich transakcjach związanych z nieruchomościami, w tym w zakresie analizy nabycia nieruchomości przez osoby z zagranicy („Lex Koller”), a także w zakresie zmiany miejsca zamieszkania/siedziby firmy na Szwajcarię. Skontaktuj się z naszymi prawnikami, biegłymi rewidentami, doradcami podatkowymi lub notariuszami – czekamy na Twoją wiadomość.

Szwajcaria od dawna uznawana jest za niezwykle atrakcyjny kierunek inwestycji w nieruchomości, zwłaszcza w sektorze budowlanym. Dzięki stabilnej gospodarce, dobrze uregulowanym ramom prawnym w zakresie budownictwa oraz postępującej urbanizacji w kraju tym – a w szczególności w kantonie Zurychu – obserwuje się gwałtowny wzrost liczby inwestycji deweloperskich. Uzyskanie pozwolenia na budowę w Zurychu wymaga jednak ścisłego przestrzegania przepisów gminnych i kantonalnych. Ramy prawne regulujące wydawanie pozwoleń na budowę w Zurychu wynikają przede wszystkim z ustawy o planowaniu i budownictwie (Planungs- und Baugesetz, PBG) oraz rozporządzenia w sprawie procedur budowlanych (Bauverfahrensverordnung, BVV).

Jakie są wstępne kroki w celu uzyskania pozwolenia na budowę w Zurychu?

Aby usprawnić proces uzyskiwania pozwolenia na budowę i uniknąć przyszłych sporów prawnych, zaleca się:

1. Zatrudnić prawnika z dużym doświadczeniem technicznym na wczesnym etapie.
   Zaangażowanie prawnika z odpowiednią specjalizacją na początku procesu pomaga poruszać się po skomplikowanych przepisach i wymogach proceduralnych, zmniejszając ryzyko opóźnień lub problemów z przestrzeganiem przepisów. Prawnicy mogą też zidentyfikować i złagodzić potencjalne spory, zanim się nasilą, zapewniając płynniejszy i bardziej wydajny proces. Proaktywne doradztwo prawne pomaga chronić interesy i zapobiegać kosztownym komplikacjom prawnym w przyszłości.
2. Skontaktować się z lokalnym urzędem budowlanym Wskazane jest
   skonsultowanie się z odpowiednim miejskim urzędem budowlanym na wczesnym etapie planowania, aby uzyskać jasne wytyczne dotyczące obowiązujących wymagań i dokumentacji niezbędnej do złożenia wniosku o pozwolenie. Urząd budowlany może również udzielić informacji na temat przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego, przepisów środowiskowych i potencjalnych ograniczeń dotyczących nieruchomości.
3. Komunikuj się z właścicielami sąsiednich nieruchomości
   Proaktywne informowanie sąsiadów o planowanych projektach budowlanych pomaga złagodzić sprzeciwy, zmniejsza ryzyko formalnych skarg i sprzyja współpracy. Przejrzystość w komunikacji może zapobiegać konfliktom prawnym i przyspieszyć proces zatwierdzania.
4. Składaj wnioski o pozwolenie na budowę drogą elektroniczną
   Od 1 kwietnia 2024 r. wszystkie wnioski o pozwolenie na budowę muszą być składane za pośrednictwem oficjalnej platformy eBaugesucheZH. Ten cyfrowy system zwiększa przejrzystość, ułatwia składanie dokumentów i przyspiesza czas przetwarzania. Wnioskodawcy powinni upewnić się, że wszystkie wymagane dokumenty, w tym plany i oceny oddziaływania na środowisko, zostały poprawnie przesłane, aby uniknąć opóźnień.

Które organy muszą być zaangażowane w proces wydawania pozwolenia na budowę?

W zależności od skali i lokalizacji projektu przed rozpoczęciem budowy może być konieczne uzyskanie dodatkowych zezwoleń od innych organów. Do najważniejszych zezwoleń wydawanych przez organy należą między innymi:

Zgoda organu ds. ochrony
środowiska Duże projekty, takie jak inwestycje przemysłowe, infrastruktura transportowa lub obiekty rekreacyjne, muszą przejść ocenę oddziaływania na środowisko (EIA), żeby zapewnić zrównoważony rozwój ekologiczny. Ocena ta określa, czy projekt spełnia normy ochrony środowiska.

Zgoda Urzędu
Inżynierii Lądowej Jeśli projekt wiąże się z ruchem pojazdów ciężarowych, który może mieć wpływ na infrastrukturę drogową, wymagana jest zgoda zgodnie z art. 227 PBG w połączeniu z art. 21 BVV. Gwarantuje to, że drogi i systemy transportu publicznego będą w stanie obsłużyć zwiększony ruch bez nadmiernego zużycia lub zagrożeń dla bezpieczeństwa.

Jakie są rodzaje procedur budowlanych w Szwajcarii?

PBG i BVV określają trzy rodzaje procedur uzyskiwania pozwoleń na budowę w Szwajcarii, z których każdy zależy od charakteru i złożoności projektu:

1. Procedura zwykła („Ordentliches Verfahren”) Jest
   to domyślny proces dla większości projektów budowlanych, w tym nowych budynków i znaczących prac renowacyjnych. Okres wstępnego rozpatrywania wynosi zazwyczaj dwa miesiące, a w przypadku większych inwestycji może się wydłużyć do czterech miesięcy (art. 319–321 PBG). Proces ten obejmuje kompleksową ocenę prawną i techniczną projektu.
2. Procedura zgłoszeniowa („Anzeigeverfahren”)
   Ta przyspieszona procedura ma zastosowanie do mniejszych projektów budowlanych, które nie naruszają interesów osób trzecich. Czas rozpatrzenia wynosi około 30 dni (art. 325 PBG w związku z art. 13 i nast. BVV). Dotyczy to głównie drobnych zmian i remontów wnętrz.
3. Procedura zgłoszeniowa („Meldeverfahren”) Proces
   ten jest zarezerwowany dla określonych instalacji, takich jak systemy energii słonecznej, pompy ciepła, przyłącza do sieci ciepłowniczej oraz stacje ładowania pojazdów elektrycznych. Wnioskodawcy muszą powiadomić lokalny organ budowlany, a jeśli w ciągu 30 dni nie pojawią się żadne zastrzeżenia, projekt może zostać zrealizowany (art. 2 BVV). Ułatwia to wdrażanie zrównoważonych rozwiązań energetycznych.

Jak przebiega proces uzyskiwania pozwolenia na budowę od złożenia wniosku do wydania decyzji?

Proces uzyskiwania pozwolenia na budowę obejmuje kilka etapów, zapewniających zgodność z przepisami gminnymi i kantonalnymi przed wydaniem zgody.

1. Wstępna ocena („Vorprüfung”)
   Gminny organ budowlany sprawdza, czy wniosek jest kompletny. Jeśli konieczne są jakiekolwiek zezwolenia kantonalne, zostaną one wymagane na tym etapie. Wnioskodawcy muszą upewnić się, że dołączono wszystkie wymagane dokumenty, aby uniknąć opóźnień.
2. Wytyczenie terenu („Aussteckung”)
   Teren projektu musi zostać fizycznie wytyczony przed rozpoczęciem okresu ogłoszenia publicznego. Oznaczenia muszą pozostawać widoczne przez cały okres odwoławczy, co zapewnia przejrzystość procesu decyzyjnego. Pomaga to osobom trzecim w wyobrażeniu sobie zakresu projektu przed złożeniem formalnych sprzeciwów.
3. Ogłoszenie publiczne („Veröffentlichung”)
   Gmina publikuje wniosek w kantonalnym dzienniku urzędowym oraz w oficjalnym biuletynie gminy. Dokumenty są dostępne do wglądu publicznego przez 20 dni, co pozwala osobom trzecim (np. sąsiadom) na złożenie sprzeciwu w razie potrzeby. Jeśli nie zgłoszono żadnych sprzeciwów, proces przechodzi do kolejnego etapu.
4. Pozwolenie na budowę („Baubewilligung”)
   Jeśli wszystkie wymogi prawne i proceduralne są spełnione, gmina wydaje pozwolenie na budowę. Niektóre pozwolenia mogą zawierać warunki lub konkretne wymogi, które muszą zostać spełnione przed rozpoczęciem budowy. Jeśli w ciągu 30 dni nie zostanie złożone odwołanie, pozwolenie staje się prawnie wiążące. Jeśli budowa nie rozpocznie się w ciągu trzech lat, pozwolenie traci ważność i konieczne jest złożenie nowego wniosku.

Jakie środki prawne są dostępne w przypadku odmowy wydania pozwolenia na budowę?

W przypadku odmowy wydania pozwolenia na budowę wnioskodawca lub zainteresowane osoby trzecie mają prawo zaskarżyć tę decyzję w drodze odwołania (Rekurs) na podstawie art. 329 i następnych PBG. Procedura odwoławcza obejmuje następujące etapy:

1. Wniosek o wydanie decyzji w sprawie
   pozwolenia na budowę Wnioskodawcy muszą formalnie zwrócić się na piśmie do lokalnego organu budowlanego o wydanie decyzji w ciągu 20 dni od upływu terminu ogłoszenia publicznego.
2. Złożenie odwołania od odmowy wydania
   pozwolenia na budowę W przypadku niezadowolenia z decyzji należy złożyć odwołanie do właściwego organu odwoławczego w ciągu 30 dni od otrzymania odmowy. Odwołanie musi być poparte argumentami prawnymi i dokumentami uzupełniającymi.
3. Koszty
   odwołania Odwołania podlegają opłatom administracyjnym, a strona przegrywająca zazwyczaj ponosi te koszty. Wnioskodawcy powinni rozważyć konsekwencje finansowe przed złożeniem odwołania.

Pomyślne uzyskanie pozwolenia na budowę w Zurychu wymaga skrupulatnego planowania, ścisłego przestrzegania przepisów miejskich i kantonalnych oraz współpracy z różnymi organami regulacyjnymi. Biorąc pod uwagę złożoność procesu i potencjalne spory, skorzystanie z profesjonalnej pomocy prawnej zapewnia sprawny przebieg postępowania i ogranicza ryzyko związane z nieprzestrzeganiem przepisów.

Jeśli potrzebujesz pomocy w zakresie wniosków o pozwolenie na budowę, zgodności z przepisami lub odwołań w Szwajcarii, nasz doświadczony zespół prawników jest gotowy zapewnić fachowe doradztwo na każdym etapie procesu.

​

Niezależnie od tego, czy chodzi o zakup, finansowanie czy budowę nieruchomości: każdy, kto ma do czynienia z rynkiem nieruchomości w Szwajcarii, nie może ominąć rejestru gruntów. Jest to centralny rejestr praw rzeczowych, stanowiący podstawę pewności prawnej i zaufania w transakcjach dotyczących nieruchomości. Jednak mimo że rejestr gruntów zapewnia wysoki stopień wiarygodności, nie gwarantuje on w każdym przypadku całkowitego bezpieczeństwa. W niniejszym artykule przedstawiamy zwięzły przegląd najważniejszych kwestii związanych z rejestrem gruntów – oraz wskazujemy, kiedy pomoc prawna jest niezbędna.

Co zawiera rejestr gruntów i jak jest zorganizowany?

Szwajcarski rejestr gruntów opiera się na tzw. systemie kartotekowym. Dla każdej nieruchomości prowadzona jest oddzielna karta rejestru gruntów, opatrzona unikalnym numerem. Zapewnia to przejrzystość i jednoznaczność prawną. W rejestrze gruntów zapisywane są wyłącznie prawa rzeczowe, takie jak prawo własności, służebności, obciążenia rzeczowe i hipoteki w formie umów hipotecznych, papierowych certyfikatów hipotecznych lub zarejestrowanych certyfikatów hipotecznych. System ten uzupełniają wpisy dotyczące pierwszeństwa (np. w odniesieniu do praw zakupu lub odkupu) oraz adnotacje, np. dotyczące zakazów zabudowy lub ograniczeń w zakresie zbycia.

Jednakże prawa czysto zobowiązaniowe, takie jak umowy najmu, oraz stosunki prawa rodzinnego nie pojawiają się w rejestrze gruntów, chyba że mają one znaczenie w świetle prawa rejestru gruntów. Wyjątkiem od tej zasady jest na przykład adnotacja dotycząca udziału w nabytej nieruchomości. Podstawę prawną treści i struktury rejestru gruntów można znaleźć w art. 946 i następnych szwajcarskiego kodeksu cywilnego („SCC”).

Jak przebiega rejestracja, wpis o pierwszeństwie i adnotacja w rejestrze gruntów oraz jaką rolę odgrywa notariusz?

Rejestracja prawa rzeczowego wymaga zazwyczaj publicznego, poświadczonego notarialnie oświadczenia woli, które zazwyczaj sporządza notariusz. Po złożeniu aktu w urzędzie katastralnym jest on sprawdzany pod kątem istotnych wad, a następnie wpisywany do rejestru gruntów. Decydująca jest tu zasada rejestracji bezwzględnej zgodnie z art. 971 ust. 1 SCC: prawa rzeczowe do nieruchomości powstają, ulegają zmianie lub wygasają dopiero z chwilą wpisu do rejestru gruntów.

Z kolei wpisy dotyczące pierwszeństwa dotyczą praw osobistych, na przykład uzgodnionego prawa pierwokupu, i mają szczególny skutek w stosunku do praw zarejestrowanych w późniejszym terminie, pod warunkiem spełnienia wymogów prawnych (zob. art. 959 i nast. SCC). Z kolei adnotacje nie tworzą samodzielnych praw, ale odnoszą się do okoliczności mających znaczenie prawne (zob. art. 962 SCC). Ich funkcją jest dostarczanie informacji i ujawnianie danych, na przykład w przypadku zakazów zabudowy wynikających z prawa publicznego lub ograniczeń w zakresie rozporządzania wynikających z prawa prywatnego.

Czas trwania rejestracji zależy od kantonu i złożoności procesu. Może on wynosić od kilku dni do kilku tygodni. Wczesne przygotowanie notarialne jest zatem nie tylko zalecane, ale w wielu przypadkach ma kluczowe znaczenie.

Dlaczego rejestr gruntów jest tak ważny i co oznacza moc prawna?

Rejestr gruntów stanowi podstawę pewności prawnej w transakcjach dotyczących nieruchomości. Zapewnia on przejrzystość dla nabywców, inwestorów i banków – w szczególności poprzez tzw. pozytywną i negatywną moc prawną. Pozytywna moc prawna oznacza, że osoba, która w dobrej wierze polega na wpisie w rejestrze gruntów, jest chroniona przez ten wpis (zob. art. 973 ust. 1 SCC). Na przykład każdy, kto nabywa nieruchomość i opiera się na aktualnym wpisie, staje się właścicielem, nawet jeśli później okaże się, że wpis był istotnie nieprawidłowy.

Z kolei negatywna moc prawna pozwala osobom trzecim ufać, że księga wieczysta jest kompletna (zob. art. 971 ust. 1 SCC). Jeśli brakuje wpisu, można ogólnie założyć, że odpowiednie prawo nie istnieje. Należy jednak zachować ostrożność: oba mechanizmy ochronne mają zastosowanie tylko pod pewnymi warunkami. Każdy, kto zna prawdziwy stan rzeczy lub mógłby go rozpoznać przy zachowaniu należytej staranności, nie korzysta z tej ochrony zaufania. Rejestr gruntów jest zatem potężnym, ale nie nieomylnym instrumentem.

Kto może uzyskać informacje lub wgląd do rejestru gruntów i jaka jest różnica?

Szwajcarski kodeks cywilny wyraźnie rozróżnia informacje od wglądu. Każdy może uzyskać proste informacje o danych wpisanych do rejestru głównego, takich jak stosunki własnościowe lub służebności, bez konieczności wykazywania szczególnego uzasadnionego interesu (art. 970 ust. 2 SCC). Jednak w przypadku kompleksowego wglądu, który obejmuje również pokwitowania, plany, dziennik i inne dokumenty uzupełniające oraz rozporządzenia wykonawcze, wymagany jest uzasadniony interes (zob. art. 970 ust. 1 SCC).

Taki interes może mieć charakter ekonomiczny, naukowy, osobisty lub rodzinny – na przykład w kontekście zamiaru zakupu, egzekucji wierzytelności lub w ramach doradztwa prawnego. W wielu kantonach prawnicy mogą również uzyskać dostęp elektroniczny, pod warunkiem uzyskania zgody. Zawsze kluczowe znaczenie ma to, aby dostęp do wrażliwych informacji był proporcjonalny i obiektywnie uzasadniony.

Kiedy rejestr gruntów może wprowadzać w błąd i kiedy nie ma ochrony uzasadnionych oczekiwań?

Pomimo swojego systematycznego charakteru rejestr gruntów nie zawsze jest prawdziwym odzwierciedleniem rzeczywistości prawnej. Na przykład zdarzają się przypadki, w których zarejestrowana kwota hipoteki jest wyższa niż rzeczywiste zadłużenie hipoteczne, co może prowadzić do błędnych założeń dotyczących obciążenia nieruchomości. Ponadto prawo zezwala na zmianę wierzyciela w przypadku hipoteki w formie papierowej i umów hipotecznych nawet bez wpisu do rejestru gruntów, co opiera się na tzw. zasadzie rejestracji względnej.

Zupełnie inaczej wygląda sytuacja w przypadku zarejestrowanego tytułu hipotecznego: tutaj obowiązuje zasada rejestracji bezwzględnej, a zmiana wierzyciela jest ważna tylko po dokonaniu wpisu. Należy również zachować ostrożność w przypadku regulaminów wspólnot mieszkaniowych: dokumenty te mogą być nieaktualne lub nie odpowiadać już rzeczywistym okolicznościom, ale pozostają prawnie wiążące, dopóki nie zostaną zmienione. We wszystkich tych przypadkach ochrona uzasadnionych oczekiwań nie ma zastosowania, jeśli nabywca był świadomy rzeczywistej sytuacji prawnej lub powinien był być jej świadomy. Warto zatem przyjrzeć się sprawie dokładnie i zasięgnąć profesjonalnej porady.

Wniosek: Sprawdź księgę wieczystą, nie ograniczaj się tylko do jej przeczytania

Rejestr gruntów jest podstawowym elementem szwajcarskiego prawa nieruchomości, ale nie zastępuje on dokładnej analizy prawnej. Wpisy należy nie tylko przeczytać, ale także zrozumieć i ocenić w kontekście. Wiedza prawna jest niezbędna, zwłaszcza podczas sprawdzania wyciągów z rejestru gruntów, transakcji dotyczących nieruchomości lub kwestii finansowych. W końcu to, co na pierwszy rzut oka wydaje się jasne, może mieć zupełnie inne znaczenie w kontekście prawnym.

Kancelaria LINDEMANNLAW oferuje rzetelne doradztwo w całym zakresie prawa katastralnego i nieruchomościowego – od starannej analizy istniejących wpisów po sporządzanie umów zgodnych z prawem oraz reprezentowanie Państwa interesów wobec organów, urzędów katastralnych lub osób trzecich. Łączymy profesjonalną precyzję z myśleniem strategicznym – i konsekwentnie egzekwujemy Państwa prawa.

Skontaktuj się z nami, aby uzyskać jasność prawną w transakcjach dotyczących nieruchomości.

Zastrzeżenie: Niniejsza publikacja ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W celu uzyskania porady prawnej dotyczącej konkretnej sytuacji prosimy o bezpośredni kontakt z nami.