Autorzy: Alexander i Shynar Lindemann z kancelarii LINDEMANNLAW dla TND Universe
Liechtenstein rzadko pojawia się na pierwszych stronach światowych mediów poświęconych rynkowi nieruchomości – i właśnie o to chodzi wielu doświadczonym inwestorom. Położone pomiędzy Szwajcarią a Austrią, należące do unii celnej i walutowej opartej na franku szwajcarskim oraz zintegrowane z Europejskim Obszarem Gospodarczym (EOG), Księstwo oferuje połączenie atutów, z którym niewiele innych jurysdykcji może się równać: kontynentalną pewność prawną, bankowość na szwajcarskim poziomie, dostęp do rynku EOG oraz dyskretne i stabilne otoczenie regulacyjne.
Dla międzynarodowych inwestorów i firm zarządzających majątkiem rodzinnym, rozważających inwestycję w nieruchomości w Alpach, oto co naprawdę ma znaczenie w 2026 roku.
System prawny stworzony z myślą o długoterminowej perspektywie
Liechtenstein kieruje się tradycją prawa cywilnego, a prawo prywatne ma swoje historyczne korzenie w Austrii, choć pozostaje pod silnym wpływem Szwajcarii. Jest to monarchia konstytucyjna, w której ustawy uchwalane są wspólnie przez parlament i księcia, a spory rozstrzygane są przez sądy powszechne, aż do Sądu Najwyższego i Trybunału Konstytucyjnego.
W zakresie nieruchomości podstawą jest centralny publiczny rejestr gruntów, prowadzony przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Wpisy w rejestrze cieszą się publicznym zaufaniem: osoby trzecie mogą polegać na treści wpisów, a nabywcy działający w dobrej wierze są silnie chronieni. Prawo własności, hipoteki, obciążenia gruntowe i inne prawa rzeczowe zasadniczo powstają – i uzyskują pierwszeństwo – dopiero z chwilą rejestracji. Dzięki temu bezpieczeństwo tytułu własności w Liechtensteinie jest w praktyce wyjątkowo solidne.
System przenoszenia własności nieruchomości: pierwsze pytanie, które powinien zadać sobie każdy zagraniczny nabywca
Najważniejszą kwestią dla inwestorów niebędących rezydentami jest system przenoszenia własności nieruchomości. Nabywanie nieruchomości w Liechtensteinie przez cudzoziemców nie jest prawem; każda sprawa jest rozpatrywana indywidualnie przez Urząd Sprawiedliwości pod kątem zgodności z celami ustawowymi oraz w oparciu o test uzasadnionego interesu.
Na szczególną uwagę zasługują dwie cechy:
Pojęcie „nabycia” ma szeroki zakres. Obejmuje ono nie tylko bezpośrednie przeniesienie tytułu własności, ale także prawa równoważne z prawem własności, a nawet długoterminowe umowy najmu, które pełnią funkcję ukrytego nabycia. Kreatywna struktura umowy dzierżawy gruntu niekoniecznie zwalnia z obowiązku uzyskania zgody.
Najsurowsze przepisy dotyczą nieruchomości mieszkalnych i wakacyjnych. Jest to zamierzone: system ten ma na celu powstrzymanie spekulacji na rynku mieszkaniowym. Warunki uzyskania zezwoleń na nieruchomości komercyjne są zazwyczaj bardziej elastyczne, zwłaszcza gdy grunt jest potrzebny do prowadzenia legalnej działalności krajowej lub zrealizowania zatwierdzonego projektu komercyjnego. Zezwolenia mogą być również udzielane pod pewnymi warunkami, których przestrzeganie może być później monitorowane.
Inwestorzy powinni zatem dostosować swoje założenia dotyczące strukturyzacji do przepisów dotyczących przenoszenia własności gruntów przed podpisaniem listu intencyjnego.
Brak kontroli dewizowej – ale rygorystyczne przestrzeganie przepisów dotyczących przeciwdziałania praniu pieniędzy
W Liechtensteinie nie obowiązują klasyczne ograniczenia dewizowe, a frank szwajcarski krąży swobodnie w ramach unii walutowej ze Szwajcarią. Przepływy kapitałowe są liberalne: środki z zakupów, dochody z wynajmu oraz wpływy ze sprzedaży można swobodnie wprowadzać i wyprowadzać z kraju oraz wymieniać na warunkach rynkowych.
W praktyce jednak banki stosują rygorystyczne procedury przeciwdziałania praniu pieniędzy, weryfikacji tożsamości klientów (KYC) oraz kontroli pod kątem sankcji. Dla zamożnych nabywców (HNWI) korzystających ze złożonych struktur międzynarodowych nie jest to zwykła formalność. Dokumentacja dotycząca źródła pochodzenia środków, przejrzystość w zakresie faktycznego właściciela oraz zgodność z sankcjami UE i Szwajcarii powinny być przygotowane równolegle z prawną analizą due diligence – a nie po jej zakończeniu.
Wybór odpowiedniej spółki holdingowej
Liechtenstein oferuje niezwykle bogaty zestaw rozwiązań w zakresie spółek holdingowych. Najpopularniejsze struktury dla zagranicznych inwestorów na rynku nieruchomości to:
Spółka akcyjna (AG) oraz spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (GmbH) – klasyczne formy spółek z ograniczoną odpowiedzialnością, zazwyczaj wykorzystywane jako podmioty specjalnego przeznaczenia (SPV) będące właścicielami nieruchomości.
Anstalt – elastyczna osoba prawna charakterystyczna dla Liechtensteinu, często wykorzystywana jako podmiot holdingowy najwyższego szczebla i zazwyczaj zorganizowana w sposób pozwalający na uznanie jej za prywatną strukturę majątkową.
Fundacja prywatna (Stiftung), często ustanawiana jako podmiot nadrzędny względem spółki celowej (SPV) w celu wyodrębnienia ryzyka i zapewnienia planowania sukcesji – co stanowi szczególną zaletę Liechtensteinu w zakresie zarządzania majątkiem wielopokoleniowym.
W przypadku produktów nieruchomościowych przeznaczonych dla wielu inwestorów ugruntowaną pozycję mają struktury UCITS lub AIF nadzorowane przez Urząd Nadzoru Rynków Finansowych (FMA).
Właściwa odpowiedź zależy od rodzaju aktywów, grona inwestorów, horyzontu czasowego oraz ogólnej sytuacji podatkowej – jednak wybór jest szeroki, a różne kombinacje (fundacja, Anstalt lub spółka celowa zajmująca się nieruchomościami) są powszechne i cieszą się uznaniem na arenie międzynarodowej.
Proces przejęcia w skrócie
Typowa transakcja na rynku nieruchomości w Liechtensteinie przebiega według przewidywalnego schematu: sprawdzenie wpisu w rejestrze gruntów i planu zagospodarowania przestrzennego, równoległe przeprowadzenie analizy due diligence pod kątem prawnym, technicznym i finansowym, uzyskanie zgody w ramach procedury przeciwdziałania praniu pieniędzy, a następnie sporządzenie notarialnej umowy sprzedaży z warunkami zawieszającymi, gotowej do rejestracji. Przeniesienie tytułu własności i ustanowienie zabezpieczenia stają się skuteczne poprzez wpis do rejestru gruntów na podstawie należycie poświadczonego notarialnie aktu notarialnego.
Większość umów najmu ma charakter umowny, a nie jest rejestrowana, a nabywca przejmuje rolę wynajmującego w momencie zmiany właściciela. Reforma przepisów dotyczących najmu, która weszła w życie w styczniu 2017 r., wzmocniła ochronę przed wypowiedzeniem zarówno najemców lokali mieszkalnych, jak i komercyjnych, przy czym zgodnie z ustawowymi zasadami postępowania wysokość kaucji za lokale mieszkalne została ograniczona do trzech miesięcy.
Finansowanie: oparte na rejestrze, konserwatywne, atrakcyjne dla inwestorów
Finansowanie nieruchomości zapewniają przede wszystkim banki z Liechtensteinu i Szwajcarii oraz prywatne grupy bankowe, nadzorowane przez FMA. Zabezpieczenie ustanawia się w ramach procedury hipotecznej opartej na wpisie do rejestru, zazwyczaj poprzez obciążenie nieruchomości kwotą stałą lub kwotą maksymalną albo poprzez wpis do rejestru obligacji.
Kredyty komercyjne o zmiennym oprocentowaniu w frankach szwajcarskich są zazwyczaj wyceniane na podstawie stopy SARON z naliczaniem odsetek składanych powiększonej o marżę bankową; kredyty o stałym oprocentowaniu pozostają atrakcyjne ze względu na wieloletnią pewność budżetową. Nie ma ustawowego ograniczenia wysokości stóp procentowych kredytów komercyjnych, jednak warunki lichwiarskie są nieważne.
Kredytodawcy zazwyczaj wymagają niezależnych wycen sporządzanych przez podmioty zewnętrzne zgodnie z międzynarodowymi standardami, takimi jak IVS lub RICS, warunków związanych z nieruchomościami (wskaźnik LTV, wskaźnik pokrycia obsługi zadłużenia, wskaźnik pokrycia odsetek), a także – w przypadku większych transakcji strukturyzowanych – kredytobiorcy w postaci podmiotu specjalnego przeznaczenia (SPV) wyposażonego w mechanizmy zarządzania środkami pieniężnymi i rezerwami.
Wywłaszczenie, konfiskata i niewypłacalność: zabezpieczenia przed niekorzystnymi skutkami
Konstytucyjna ochrona własności jest silna. Wywłaszczenie jest dozwolone wyłącznie w interesie publicznym, przy zapewnieniu odpowiedniego odszkodowania, obejmującego zarówno formalne przejęcia, jak i wyjątkowo surowe ograniczenia (wywłaszczenie rzeczowe). Odszkodowanie obejmuje służebności, użytkowanie, prawa do zabudowy oraz zarejestrowane zabezpieczenia – co oznacza, że chronieni są również wierzyciele posiadający zabezpieczenie.
Kodeks upadłościowy, obowiązujący od stycznia 2021 r., zmienił kierunek polityki w stronę restrukturyzacji tam, gdzie jest to możliwe, z możliwością prowadzenia postępowania przez dłużnika pozostającego w posiadaniu majątku. Informacja o wszczęciu postępowania jest podawana do publicznej wiadomości i wpisywana do rejestru gruntów, co zapewnia przejrzystość dla wszystkich zainteresowanych stron.
Co to oznacza dla inwestorów zagranicznych
Dla zamożnych klientów indywidualnych (HNWI) i firm rodzinnych nieruchomości w Liechtensteinie rzadko stanowią inwestycję nastawioną wyłącznie na zysk. Są one raczej aktywami służącymi do budowania pozycji: zapewniają stabilność, dyskrecję, silną walutę, dostęp do rynku EOG oraz infrastrukturę prawną dostosowaną do wielopokoleniowego posiadania nieruchomości.
Decydującymi czynnikami sukcesu w 2026 roku są:
Wczesne zapoznanie się z zasadami przenoszenia własności nieruchomości, zwłaszcza w przypadku nieruchomości mieszkalnych i wakacyjnych. Wybór struktury holdingowej, która odpowiada zarówno strategii inwestycyjnej, jak i szerszej architekturze majątku rodzinnego. Traktowanie dokumentacji dotyczącej przeciwdziałania praniu pieniędzy (AML) oraz pochodzenia środków jako równoległego obszaru działań, a nie kwestii dodawanej na końcu. Współpraca z doradcami, którzy rozumieją zarówno mechanizmy oparte na rejestrach w Liechtensteinie, jak i kontekst transgraniczny w Szwajcarii i EOG.
Jeśli zostanie odpowiednio zbudowana, pozycja na rynku nieruchomości w Liechtensteinie może stanowić jeden z najbardziej odpornych elementów międzynarodowego portfela inwestycyjnego.
LINDEMANNLAW to szwajcarska kancelaria prawna doradzająca miliarderom z listy Forbesa, międzynarodowym inwestorom, firmom zarządzającym majątkiem rodzinnym oraz przedsiębiorcom w zakresie transgranicznych transakcji na rynku nieruchomości, tworzenia struktur prawnych oraz rozwiązań w zakresie zarządzania majątkiem. Alexander i Shynar Lindemann są współzałożycielami firmy TND Universe.