Von Alexander & Shynar Lindemann von LINDEMANNLAW für TND Universe
Liechtenstein sorgt selten für Schlagzeilen in der globalen Immobilienbranche – und genau das ist für viele versierte Investoren der springende Punkt. Eingebettet zwischen der Schweiz und Österreich, in einer Zoll- und Währungsunion mit dem Schweizer Franken und integriert in den Europäischen Wirtschaftsraum (EWR), bietet das Fürstentum eine Kombination, die nur sehr wenige Länder bieten können: kontinentale Rechtssicherheit, Bankwesen auf Schweizer Niveau, Zugang zum EWR-Markt und ein diskretes, stabiles politisches Umfeld.
Für internationale Investoren und Family Offices, die eine Investition in Immobilien in den Alpen in Betracht ziehen, sind hier die Faktoren aufgeführt, auf die es im Jahr 2026 wirklich ankommt.
Ein Rechtssystem, das auf langfristige Perspektiven ausgelegt ist
Liechtenstein folgt der Tradition des Zivilrechts, wobei das Privatrecht historisch in Österreich verwurzelt ist, jedoch stark von der Schweiz beeinflusst wird. Es handelt sich um eine konstitutionelle Monarchie, in der Gesetze gemeinsam vom Parlament und dem Fürsten erlassen werden und Rechtsstreitigkeiten vor den ordentlichen Gerichten bis hin zum Obersten Gerichtshof und zum Verfassungsgericht verhandelt werden.
Im Immobilienrecht bildet das zentrale öffentliche Grundbuch, das vom Justizamt geführt wird, den Eckpfeiler. Die Einträge im Grundbuch geniessen öffentliches Vertrauen: Dritte können sich auf die Eintragungen verlassen, und gutgläubige Erwerber sind umfassend geschützt. Eigentumsrechte, Hypotheken, Grundlasten und andere dingliche Rechte entstehen – und erlangen Vorrang – in der Regel erst mit der Eintragung. Dies macht die Rechtssicherheit in Liechtenstein in der Praxis ausserordentlich robust.
Die Grundstücksübertragungsregelung: Die erste Frage für jeden ausländischen Käufer
Der wichtigste Punkt für nicht ansässige Investoren ist die Regelung zum Grundstückserwerb. Der Erwerb von Immobilien in Liechtenstein durch Ausländer ist kein Rechtsanspruch; er wird vom Justizamt von Fall zu Fall anhand der gesetzlichen Ziele und unter Berücksichtigung eines berechtigten Interesses geprüft.
Zwei Aspekte verdienen besondere Beachtung:
Der Begriff „Erwerb“ ist weit gefasst. Er umfasst nicht nur die direkte Übertragung von Eigentumsrechten, sondern auch eigentumsähnliche Rechte und sogar langfristige Pachtverträge, die als verschleierter Erwerb fungieren. Eine kreativ gestaltete Grundstückspachtvereinbarung entgeht nicht unbedingt den Genehmigungsanforderungen.
Die Vorschriften sind für Wohn- und Ferienimmobilien am strengsten. Dies ist beabsichtigt: Die Regelung soll Spekulationen auf dem Wohnungsmarkt verhindern. Genehmigungen für Gewerbeimmobilien sind in der Regel flexibler, insbesondere wenn das Grundstück für eine rechtmässige inländische Tätigkeit oder ein genehmigtes gewerbliches Projekt benötigt wird. Genehmigungen können auch mit Auflagen erteilt werden, deren Einhaltung später überprüft werden kann.
Anleger sollten daher ihre Annahmen zur Strukturierung vor der Unterzeichnung einer Absichtserklärung an die Regelungen zur Grundstücksübertragung anpassen.
Keine Devisenkontrollen – aber echte Disziplin bei der Bekämpfung der Geldwäsche
In Liechtenstein gibt es keine klassischen Devisenkontrollen, und der Schweizer Franken zirkuliert im Rahmen der Währungsunion mit der Schweiz frei. Der Kapitalverkehr ist liberalisiert: Kaufgelder, Mieteinnahmen und Verkaufserlöse können zu Marktbedingungen ins Land und aus dem Land transferiert und umgetauscht werden.
In der Praxis wenden Banken jedoch strenge Massnahmen zur Bekämpfung der Geldwäsche, zur Identitätsprüfung (KYC) und zur Sanktionsprüfung an. Für vermögende Privatkunden (HNWI), die komplexe internationale Strukturen nutzen, ist dies keine reine Formalität. Die Dokumentation der Herkunft der Mittel, die Transparenz hinsichtlich der wirtschaftlichen Eigentümer sowie die Abstimmung mit den Sanktionsvorschriften der EU und der Schweiz sollten parallel zur rechtlichen Due Diligence erfolgen – und nicht erst danach.
Die Wahl der richtigen Zweckgesellschaft
Liechtenstein bietet eine ungewöhnlich grosse Auswahl an Holding-Strukturen. Die gängigsten Strukturen für ausländische Immobilieninvestoren sind:
The Aktiengesellschaft (AG) and Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH), the classic limited-liability companies, typically used as the property-owning SPV.
Die „Anstalt“, eine flexible, in Liechtenstein einzigartige Rechtsform, die häufig als oberste Holdinggesellschaft genutzt und oft so strukturiert wird, dass sie als private Vermögensstruktur gilt.
Die private Stiftung, die häufig über der Zweckgesellschaft (SPV) angesiedelt ist, um Risiken abzuschirmen und die Nachfolgeplanung zu regeln – eine besondere Stärke Liechtensteins im Hinblick auf generationenübergreifendes Vermögen.
Für Immobilienprodukte mit mehreren Anlegern haben sich OGAW- oder AIF-Strukturen, die von der Finanzmarktaufsicht (FMA) beaufsichtigt werden, bewährt.
Die richtige Antwort hängt von der Art der Vermögenswerte, der Anlegerstruktur, dem Zeithorizont und der allgemeinen steuerlichen Situation ab – doch die Auswahl ist gross, und Kombinationen (Stiftung über Anstalt über Immobilien-SPV) sind üblich und geniessen international hohes Ansehen.
Der Akquisitionsprozess im Überblick
Eine typische Immobilientransaktion in Liechtenstein verläuft nach einem vorhersehbaren Schema: Überprüfung des Grundbuchs und des Bebauungsplans, parallele rechtliche, technische und finanzielle Due-Diligence-Prüfung, Geldwäscheprüfung und anschliessend ein notariell beglaubigter, eintragungsfähiger Kaufvertrag mit aufschiebenden Bedingungen. Die Eigentumsübertragung und die Sicherungsrechte werden durch die Eintragung im Grundbuch auf der Grundlage einer ordnungsgemäss notariell beglaubigten öffentlichen Urkunde wirksam.
Die meisten Mietverträge werden lediglich vertraglich vereinbart und nicht registriert, und der Käufer tritt bei einem Eigentümerwechsel in die Position des Vermieters ein. Die Mietrechtsreform vom Januar 2017 hat den Kündigungsschutz sowohl für Wohn- als auch für Gewerbemieter gestärkt, wobei die Kautionen für Wohnraummieter gemäss den gesetzlichen Vorschriften auf drei Monatsmieten begrenzt sind.
Finanzierung: registrierungsbasiert, konservativ, bankfähig
Die Immobilienfinanzierung wird in erster Linie von liechtensteinischen und schweizerischen Banken sowie Private-Banking-Gruppen bereitgestellt, die der Aufsicht der FMA unterliegen. Die Besicherung erfolgt über ein registerbasiertes Hypothekenverfahren, in der Regel durch Grundschulden mit festem oder maximalem Betrag oder durch eine Registeranleihe.
Variabel verzinsliche Unternehmenskredite in Schweizer Franken werden in der Regel auf Basis des verzinslichen SARON-Satzes zuzüglich einer Bankmarge kalkuliert; festverzinsliche Kredite bleiben für eine mehrjährige Budgetplanungssicherheit attraktiv. Es gibt keine gesetzliche Obergrenze für Unternehmenskreditzinsen, doch sind wucherische Konditionen nichtig.
Kreditgeber verlangen in der Regel unabhängige Bewertungen durch Dritte unter Anwendung internationaler Standards wie IVS oder RICS, durch Immobilien besicherte Auflagen (LTV, Schuldendienstdeckung, Zinsdeckung) sowie – bei grösseren strukturierten Transaktionen – einen SPV-Kreditnehmer mit Mechanismen zum Cash-Management und zur Bildung von Rücklagen.
Enteignung, Einziehung und Insolvenz: Schutzmassnahmen gegen Verluste
Der verfassungsrechtliche Eigentumsschutz ist stark. Eine Enteignung ist nur im öffentlichen Interesse und gegen angemessene Entschädigung zulässig; dies gilt sowohl für formelle Enteignungen als auch für aussergewöhnlich schwerwiegende Beschränkungen (materielle Enteignung). Die Entschädigung erstreckt sich auf Dienstbarkeiten, Niessbrauch, Baurechte und eingetragene Sicherungsrechte – das bedeutet, dass auch gesicherte Gläubiger geschützt sind.
Das seit Januar 2021 geltende Insolvenzgesetz hat den Schwerpunkt auf eine Umstrukturierung unter Beibehaltung der Unternehmensführung durch den Schuldner verlagert, sofern dies möglich ist. Die Eröffnung des Verfahrens wird veröffentlicht und im Grundbuch eingetragen, wodurch die Transparenz für alle Beteiligten gewahrt bleibt.
Was dies für internationale Investoren bedeutet
Für vermögende Privatpersonen und Family Offices sind Immobilien in Liechtenstein selten eine reine Renditeanlage. Sie sind vielmehr eine Positionierungsanlage: Stabilität, Diskretion, Währungsstärke, Reichweite im EWR und eine rechtliche Infrastruktur, die auf generationenübergreifenden Besitz ausgelegt ist.
Die entscheidenden Erfolgsfaktoren im Jahr 2026 sind:
Sich frühzeitig mit den Regelungen zur Grundstücksübertragung auseinanderzusetzen, insbesondere bei Wohn- und Ferienimmobilien. Eine Holdingstruktur zu wählen, die sowohl der Anlagestrategie als auch der übergeordneten Familienvermögensstruktur entspricht. Die Dokumentation zur Geldwäschebekämpfung (AML) und zur Herkunft der Mittel als parallelen Arbeitsschritt zu behandeln und nicht als nachträglichen Einfall. Und mit Beratern zusammenzuarbeiten, die sowohl die registerbasierten Abläufe in Liechtenstein als auch den grenzüberschreitenden Kontext zwischen der Schweiz und dem EWR verstehen.
Bei richtiger Umsetzung kann eine Immobilienposition in Liechtenstein als einer der widerstandsfähigsten Bausteine eines internationalen Portfolios dienen.
LINDEMANNLAW ist eine Schweizer Anwaltskanzlei, die Forbes-Milliardäre, internationale Investoren, Family Offices und Unternehmer in den Bereichen grenzüberschreitende Immobiliengeschäfte, Strukturierung und Vermögenslösungen berät. Alexander und Shynar Lindemann sind Gründungspartner von TND Universe.