إصلاح «ليكس كولر»: تغيير قانوني يستهدف المشكلة الخطأ

مقال رأي نُشر في مجلة «FuW» بقلم الدكتور في القانون ألكسندر شيمينز، من مكتب «LINDEMANNLAW»، يوليو 2026

تدور الجدل في سويسرا حول أزمة نقص المساكن، ويقدم المجلس الاتحادي حلاً: تشديد قانون «ليكس كولر». وقد بدأت عملية التشاور منذ 15 أبريل 2026 وستنتهي في 15 يوليو 2026. ولأول مرة، ستخضع صناديق العقارات المدرجة في البورصة، وشركات الاستثمار المفتوحة (SICAV)، وشركات العقارات لنظام الترخيص. ويبدو أن هذه خطوة حاسمة. ولكنه، قبل كل شيء، إجراء رمزي. فمشروع القانون لا يعالج سبب النقص، بل يركز على سوق رأس المال الذي يساعد في تمويل بناء المساكن، ويقوم بذلك باستخدام أداة يصعب تطبيقها في التداول في البورصة. الدافع السياسي معروف جيدًا: بعد النقاش حول «سويسرا ذات العشرة ملايين نسمة»، وعد المجلس الفدرالي باتخاذ تدابير مصاحبة. وهذه الإصلاحات هي إحدى تلك التدابير. الدافع وراء ذلك هو الصورة التي يظهر بها النقاش حول الهجرة، وليس وجود أدلة على أن المستثمرين الأجانب هم من يتسببون في ارتفاع الإيجارات.

« وحدة الصندوق لا تمنح أحداً السيطرة على الأراضي السويسرية. إنها توفر عائداً، وتمنح المشرعين حجة واهية. »

1. ما هي التغييرات القانونية التي يُحدثها مشروع القانون، ولماذا يُعد التعامل مع وحدة الصندوق كقطعة أرض أمراً مثيراً للجدل؟

يسعى قانون «ليكس كولر» إلى تحقيق غرض واحد معلن (المادة 1 من قانون الضرائب العقارية): منع «السيطرة الأجنبية على الأراضي المحلية». وهذه مسألة تتعلق بالسيطرة على الأراضي والتربة. وهنا بالذات يغير المسودة الأولية مسار القانون. ففي المستقبل، سيشمل مصطلح «الاستحواذ» أيضًا أي شخص يستحوذ على وحدات في صناديق العقارات، أو أسهم في شركات SICAV العقارية، أو حصص في شركات عقارية يتمتع فيها بمركز مسيطر (المادة 4، الفقرة 1، البنود (ج)، (ج مكرر)، (د) و(هـ) من المسودة الأولية لقانون BewG). وهذا يقلب الوضع الراهن الذي أثبت فعاليته: فمنذ 1 مارس 2013، أصبح بإمكان الأشخاص المقيمين في الخارج الحصول بحرية على وحدات الصناديق المتداولة بانتظام. وكان السبب واضحًا. فوحدة الصندوق ليست عقارًا. فهي توفر عائدًا متناسبًا، لكنها لا تمنح سلطة التصرف في قطعة أرض محددة، ولا حق التصويت بشأن التأجير أو التحويل أو البيع. فمن يمتلك حصة في صندوق عقاري متداول في البورصة «يسيطر» على قطعة أرض بقدر ما يسيطر حامل السند على الشركة التي يقرضها المال. ويعامل هذا الإصلاح الاستثمار الرأسمالي كأنه شراء عقار. وهذا ليس سدّ ثغرة قانونية، بل خلط بين الفئات.


2. لماذا يصعب تطبيق القاعدة الجديدة عمليًّا في تداول العملات الأجنبية؟

والأمر الأكثر خطورة هو كيفية مراقبة تطبيق القاعدة الجديدة. فإجراءات الإنفاذ تتدخل بشكل مباشر في سوق رأس المال. وسيتعين على المشاركين في البورصة والشركات التي تتداول الأوراق المالية المدرجة خارج البورصة مراجعة كل أمر ذي صلة، والتأكد مما إذا كان المشتري شخصًا مقيمًا في الخارج، ورفض تنفيذ الأمر في حالة عدم وجود ترخيص (المادة 19ب من مشروع قانون BewG). وسيتعين على وثائق الصناديق استبعاد الأشخاص غير المصرح لهم في الخارج منذ البداية (المادة 67أ و71أ و118ي من قانون الصناديق الاستثمارية (KAG)). تصل غرامات المخالفات إلى 250,000 فرنك (المادة 28أ من مشروع قانون BewG). المشكلة لا تكمن في النية الحسنة، بل في الآليات. لا تحتفظ الصناديق المدرجة في البورصة وشركات الاستثمار المفتوحة (SICAV) بسجل مستمر لأصحاب المصلحة الفعليين. وفي عمليات التداول التي تتم في أجزاء من الثانية في البورصة، غالبًا ما لا يمكن تحديد هوية صاحب المصلحة الفعلي إلا بعد فترة من التأخير، لكن مشروع القانون يطالب برقابة سلسة. وما هو غير قابل للتحقيق من الناحية التشغيلية يؤدي إلى الحل الوحيد المتبقي: الانسحاب من البورصة. وقد ذكرت الحكومة الفدرالية نفسها أن النتيجة المحتملة هي شطب الأسهم من البورصة. وسيتأثر بذلك حوالي 44 صندوقًا عقاريًا سويسريًا يبلغ حجمها ما يقرب من 80 مليار فرنك. إن اتخاذ إجراء يقضي على الشفافية والسيولة من أجل التظاهر بالرقابة ليس إشرافًا. بل هو هدف ذاتي.

3. كيف يقيّم الاتحاد نفسه فعالية هذا الإجراء، وماذا تظهر الأرقام؟

تأتي أقوى الحجج ضد الإصلاح من الاتحاد الفدرالي. فقد خلص تقييم الأثر التنظيمي الذي تم إجراؤه بتكليف إلى أن هذا الإجراء «غير مناسب» لتخفيف الضغوط على سوق الإسكان، وأن تأثيره على ملكية الأجانب للأراضي «ضئيل» للغاية. والأرقام واضحة. يمتلك المستثمرون الأجانب حوالي 5.32 مليار فرنك في صناديق العقارات السويسرية المدرجة في البورصة وشركات الاستثمار المفتوحة (SICAV)، منها 2.42 مليار في القطاع السكني. في المقابل، تبلغ الاستثمارات التي تضخها صناديق التقاعد السويسرية وحدها في العقارات في الخارج 26.65 مليار فرنك. ومن يتحدث هنا عن «الهيمنة الأجنبية» فإنه يخلط بين كمية هامشية ومشكلة هيكلية.

4. ما هي المخاطر الأخرى التي حددها الاتحاد، وماذا عن مبدأ التناسب الدستوري؟

ويحذر التقرير كذلك من أن ضوابط رأس المال القطاعية لا تجدي نفعًا عمومًا، وأن رأس المال المُحوَّل قد يدفع المستثمرين المحليين إلى الدخول إلى السوق بقوة أكبر، وأن إرسال إشارة بالعزلة قد يضر بالموقع ويؤدي إلى اتخاذ إجراءات مضادة ضد المالكين السويسريين في الخارج. وقد تم التخلي عن تشديد مماثل في وقت مبكر من عام 2017 بعد إجراء المشاورات. ومن الناحية الدستورية، تظل مسألة التناسب الأساسية قائمة (المادة 5، الفقرة 2 من الدستور السويسري): فالتدبير الذي لا يحقق هدفه، وفقًا للتحليل الرسمي، لا يعتبر مناسبًا، وبالتالي يصعب تبريره.

5. ماذا يعني ذلك بالنسبة للمستثمرين، وكيف ينبغي لهم استغلال الفترة المتبقية؟

إن أزمة نقص المساكن حقيقية، وتستحق سياسة جادة: المزيد من أراضي البناء، وإجراءات أسرع، وبناء أكثر كثافة. ولا يحقق تشديد قانون «ليكس كولر» أيًا من ذلك. بل يؤدي إلى مزيد من البيروقراطية، ويدفع رأس المال السائل إلى الخروج من الأدوات الاستثمارية الشفافة، ويؤجل المشكلة بدلاً من حلها. على من يرغب في تحسين الإصلاح أن يحذف أو يحدد بشكل ضيق الأحكام المتعلقة بالاستثمارات غير المباشرة والأوراق المالية المدرجة في البورصة، وأن يركز فقط على السيطرة الفعلية على أراضي البناء السكنية، على قدم المساواة لجميع غير المقيمين. تستمر فترة الاستشارة حتى 15 يوليو 2026؛ ومن غير المرجح أن يدخل مشروع القانون حيز التنفيذ قبل عام 2028 بأي حال من الأحوال. ينبغي على المستثمرين استغلال هذه الفرصة لتقديم تعليقاتهم ومراجعة هياكلهم الاستثمارية. فالسياسة الرمزية لها ثمنها. ولن يدفعه سوق الإسكان، بل المركز المالي.

اقرأ التعليق الكامل للضيف في صحيفة «Finanz und Wirtschaft».