مبادرات الإسكان بين متطلبات البناء والقانون الاتحادي

الدكتور ألكسندر شيمينز (دكتوراه في القانون)، LINDEMANNLAW، مقال رأي في مجلة FuW، يونيو 2026

في 14 يونيو، رفضت زيورخ ثلاث مبادرات شعبية تتعلق بنقص المساكن: مبادرة الإسكان اليسارية، ومبادرة حماية المستأجرين اليسارية، ومبادرة تملك المساكن التي قدمها الوسط اليميني. وقد رُفضت جميعها. ومع ذلك، قال الناخبون «نعم» مرتين: للمقترحات المضادة التي قدمها المجلس الكانتوني. وهذا ليس تناقضاً. بل هو بيان سياسي دقيق. فالناخبون لا يريدون أيديولوجية. إنهم يريدون حلولاً.

الوضع معروف جيدًا، لكنه يستحق أن نستعرض الأرقام. يبلغ معدل الشغور في الكانتون 0.48٪، بينما يقل عن 0.1٪ في المدينة نفسها. ومن بين حوالي 224,000 شقة حضرية، لا يزيد عدد الشقق الشاغرة عن 130 شقة بقليل. وقد ارتفعت الإيجارات المطلوبة مؤخرًا بنسبة 8.5٪. وأي شخص يبحث عن شقة في زيورخ اليوم يدرك أن الأمر لا يتعلق بتصحيح سوقي، بل بنقص هيكلي.

«الرفض الثلاثة مبادرات ليس لامبالاة. إنه رفض للسياسة التي تفضل التظاهر على البناء.»

1. ما الذي ينص عليه الاقتراح المضاد لمبادرة الإسكان؟

حصل الاقتراح المضاد لمبادرة الإسكان على 57.9٪ من الأصوات. وتتمثل جوهره في تبسيط متطلبات قوانين تقسيم المناطق وقوانين البناء، وتسريع إجراءات الحصول على التراخيص والطعون، وإتاحة خيار تشييد مبانٍ أعلى. ويجب على المجلس الكانتوني تقديم تشريعات تنفيذية في غضون ثلاث سنوات. وهذا عكس المبادرة المرفوضة، التي سعت إلى إنشاء هيئة إسكان حكومية برأس مال أولي قدره 500 مليون فرنك.

2. ما هي القيود القانونية التي تحد من تسريع وتيرة البناء؟

من الناحية القانونية، يُعد هذا الأمر صعبًا. تقع مسؤولية تقسيم المناطق في المقام الأول على عاتق الكانتونات والبلديات، لكن القانون الاتحادي يضع حدودًا: فقانون التخطيط المكاني (RPG) ينص على الكثافة المسموح بها، وارتفاع المباني، والسرعة التي يمكن أن يتم بها البناء. وقد يفشل أي اقتراح مضاد من الكانتون يهدف إلى تغيير هذه الحدود بسبب عوائق القانون الاتحادي. والسؤال الحاسم هو ما إذا كان مجلس الكانتون يفتح حقاً مجالاً جديداً للمناورة أم أنه يكتفي بإعادة صياغة الأدوات القائمة. فهل ستصبح المباني الأعلى في المناطق السكنية مؤهلة فعلياً للحصول على تراخيص، أم ستستمر الاعتراضات في عرقلة مشروع من كل مشروعين؟ وهنا يكمن الاختبار الحقيقي.

3. ما الذي يحققه الاقتراح المضاد لمبادرة حماية المستأجرين؟

بلغت نسبة التأييد للاقتراح المضاد لمبادرة حماية المستأجرين 54.3%. ويُعد محتوى هذا الاقتراح أكثر تحديدًا من المبادرة التي يحل محلها. فابتداءً من 54.3 حالة إنهاء عقد إيجار متزامنة فصاعدًا، يتعين على المالك تقديم خطة لإنهاء العقود، وإخطار المستأجرين قبل عام على الأقل، ودراسة إمكانية تنفيذ أعمال البناء دون إخلاء العقار.

4. لماذا يُعد هذا الاقتراح المضاد لحماية المستأجرين مسألة حساسة من الناحية القانونية؟

يبدو هذا اقتراحًا معتدلاً. لكن من الناحية القانونية، فإن الأمر حساس. فقانون الإيجار في سويسرا هو قانون اتحادي. ويحكم قانون الالتزامات بشكل قاطع، على المستوى الاتحادي، مسائل إنهاء العقد والإيجار وحماية المستأجر. وأي اقتراح مقابل على مستوى الكانتون ينظم سلوك المالك في حالات إنهاء العقد يتحرك على حافة ما هو مسموح به بموجب القانون الاتحادي. فبمجرد أن تتدخل أحكام الكانتون في هذا المجال الأساسي من قانون الالتزامات، يلوح في الأفق تعارض في الأسبقية مع المادة 49 من الدستور الاتحادي. وسيؤدي أول تطبيق جاد للاقتراح المضاد إلى رفع دعوى قضائية. ولا يزال مصير هذه الدعوى مجهولاً.

5. ماذا تعني هذه النتيجة الآن بالنسبة لمجلس الكانتون؟

إن اعتماد اقتراحين مضادين لا يُعدّ بمثابة «تصريح مرور مجاني» لمجلس الكانتون. بل هو تفويض محدد المدة. وعلى أولئك الذين أيدوا المقترحات المضادة بهدف منع تمرير المبادرات أن يوفوا بوعودهم الآن. وينطبق هذا على أحزاب يمين الوسط، التي مارست ضغوطًا لسنوات ضد قواعد حماية المستأجرين، تمامًا كما ينطبق على أحزاب اليسار، التي ستضغط الآن من أجل استغلال المقترح المضاد لمبادرة حماية المستأجرين إلى أقصى حد.

تم التوصل إلى تسوية سياسية. أما النزاع القانوني حول التفسير، فهو في بدايته فقط. فكل بند تنفيذي سيواجه طعنًا من هذا الطرف أو ذاك. وهذا هو بالضبط ثمن نتيجة الاقتراع التي لم تسفر عن أغلبية واضحة لنموذج واحد، بل عن أغلبية ضئيلة لنموذجين مختلفين في آن واحد.

تحتاج زيورخ إلى المزيد من الشقق السكنية. كما تحتاج زيورخ إلى حماية للمستأجرين تكون فعالة دون أن تثبط الاستثمار. هذان الهدفان لا يتعارضان. لكن لا يمكن تحقيقهما عن طريق الاستفتاءات الشعبية. فالاستفتاءات الشعبية تحدد الاتجاه. أما العمل الذي يلي ذلك فهو عمل حرفي: قوانين، لوائح، إجراءات، محاكم. يمكن أن يكون يوم 14 يونيو نقطة تحول. تتوسع منطقة زيورخ الكبرى، لكن البنية التحتية لا تواكب هذا النمو. يمكن تغيير هذا الوضع، إذا اغتنمت السلطة التشريعية الفرصة وأدخلت أخيرًا الإجراءات التي تتيح البناء السريع والموثوق. فالشروط متوفرة. أما الحجة القائلة بأن ذلك غير ممكن، فلم تعد صالحة أيضًا.