Автор: Александр и Шинар Линдеманн из LINDEMANNLAW для TND Universe
Мальта находится на своеобразном перекрёстке — это страна-член ЕС в самом сердце Средиземноморья, юрисдикция с гражданским правом, в которой английский язык глубоко укоренился в сфере бизнеса, банковского дела и права, а также рынок с одним из самых открытых для международного капитала режимов владения недвижимостью в Южной Европе. Для состоятельных частных лиц и семейных офисов, рассматривающих возможность инвестирования в Средиземноморье, Мальта сочетает в себе привлекательный образ жизни, полный доступ к преимуществам договоров ЕС и правовую инфраструктуру, которая — несмотря на четкое регулирование — открыто приветствует иностранный капитал.
Для международных инвесторов и семейных офисов, рассматривающих возможность вложения средств в недвижимость Средиземноморья, вот что действительно имеет значение в 2026 году.
Фонд по гражданскому праву с практическим охватом в Англии
Мальта является преимущественно страной с системой гражданского права, причем частное право основано на римской и континентальной традициях. Процессуальные нормы и отдельные аспекты коммерческого права по-прежнему отражают историческое влияние английского общего права, а суды применяют кодифицированное законодательство — в первую очередь Гражданский кодекс, Кодекс организации и гражданского судопроизводства (COCP) и Коммерческий кодекс — в качестве основного источника права.
Важно отметить, что для покупателей сделки с недвижимостью на Мальте, связанные с созданием, передачей или обременением прав на недвижимое имущество, должны оформляться в форме нотариального акта в присутствии мальтийского нотариуса. Нотариус проверяет право собственности, проводит поиск в реестрах, оформляет нотариальный акт и регистрирует его в Государственном реестре, а также — если недвижимость находится в зоне земельной регистрации — в Земельном реестре. Именно регистрация придает праву силу в отношении третьих лиц, а ипотечные права вступают в силу с даты регистрации.
Таким образом, обеспечение права собственности основывается на документированной, профессиональной и зарегистрированной процедуре, краеугольным камнем которой является нотариус, несущий личную ответственность.
Разрешение AIP и SDA: первый вопрос, который возникает у каждого иностранного покупателя
Самым важным моментом для инвесторов-нерезидентов является режим приобретения недвижимого имущества (AIP).
Граждане ЕС и ЕЭЗ, постоянно проживающие на Мальте, могут свободно приобретать один объект недвижимости в качестве основного места жительства. Помимо этого — а также практически для всех покупателей, не являющихся гражданами ЕС — обычно требуется разрешение AIP, за двумя важными исключениями:
Если покупатель постоянно проживает на Мальте в течение пяти лет или более.
Если недвижимость расположена в специально выделенной зоне (SDA). Недвижимость в SDA, как правило, может приобретаться гражданами любой страны без разрешения AIP с полными правами собственности и без количественных ограничений.
В случаях, когда требуется разрешение AIP, применяются установленные законом минимальные пороговые значения стоимости, которые ежегодно индексируются. Согласно Правовому уведомлению № 174 от 2024 года: в настоящее время 174 274 евро для квартиры или мезонета и 300 619 евро для любого другого типа недвижимости.
К компаниям применяется аналогичное правило: компании, зарегистрированные в ЕС (в том числе мальтийские), могут приобретать имущество, необходимое для ведения их деятельности, если не менее 75 % их уставного капитала принадлежит гражданам ЕС; в противном случае требуется разрешение AIP, за исключением случаев, когда объект недвижимости находится в зоне SDA.
Для состоятельных частных лиц практический совет почти всегда заключается в следующем: перед подписанием договора следует продумать схему приобретения и серьёзно рассмотреть варианты недвижимости, расположенной в зонах SDA, где необходимо свести к минимуму регуляторные препятствия.
Свободные потоки капитала, строгое соблюдение требований
Мальта применяет правила ЕС о свободном движении капитала. Валютный контроль в отношении репатриации капитала или прибыли отсутствует при условии уплаты всех налогов и соблюдения требований по противодействию отмыванию денег — KYC и подтверждение источника средств.
На практике банки и нотариусы строго соблюдают требования по противодействию отмыванию денег, санкциям и проверке фактических владельцев. В случае сложных международных структур документация, подтверждающая происхождение средств, должна готовиться параллельно с юридической проверкой — а не после неё.
Выбор подходящей холдинговой компании
Мальта предлагает необычайно широкий спектр инвестиционных инструментов, надзор за которыми, в соответствующих случаях, осуществляет Управление по финансовым услугам Мальты (MFSA):
SICAV (инвестиционная компания с переменным акционерным капиталом), которая зачастую организована в форме мультифондовой или «зонтичной» структуры, широко используется для реализации стратегий фондов открытого типа, в том числе в сфере недвижимости.
INVCO (инвестиционная компания с фиксированным акционерным капиталом) — акционерное общество, которое обычно используется для создания фондов закрытого типа.
Клеточные компании и акционерные клеточные компании (ICC/RICC), обеспечивающие установленное законом разделение активов и обязательств между клеточными подразделениями в рамках единой корпоративной структуры.
Партнерства с ограниченной ответственностью (en commandite), паевые инвестиционные фонды, созданные в соответствии с Законом о трастах и доверительных управляющих, а также общие договорные фонды (CCF) — причем последние, как правило, являются налогово-прозрачными и носят договорный характер.
Стандартные мальтийские компании и специальные проектные компании (SPV) также широко используются для приобретения отдельных активов, создания совместных предприятий и ведения торговой деятельности.
Независимо от выбранной структуры, доходы от недвижимого имущества, расположенного на Мальте, всегда подлежат налогообложению на Мальте. Выбор структуры влияет на вопросы управления, разделения прав и позиционирования в рамках международных соглашений, но не затрагивает основные налоговые обязательства на Мальте в отношении доходов от аренды и прибыли, полученных на территории страны.
Краткий обзор процесса приобретения
Типичная сделка на Мальте проходит по четкому алгоритму: сначала ведутся переговоры, затем заключается письменное соглашение о продаже («конвенджу»), которое часто подписывается в присутствии нотариуса. При подписании покупатель обычно вносит залог в размере около 10 %. В течение 21 дня о заключении договора необходимо уведомить Налогового комиссара, уплатив предварительный налог в размере 1 % — с учетом льгот для покупателей, приобретающих недвижимость впервые, и других предусмотренных законом исключений.
Окончательная передача собственности оформляется нотариальным актом, после чего у нотариуса есть 15 дней на внесение акта в реестр и завершение регистрации. Агенты по недвижимости, как правило, взимают комиссию в размере около 5 % от цены продажи (оплачиваемой продавцом) и в настоящее время имеют лицензию и находятся под надзором Агентства по рынку недвижимости в соответствии с главой 644 Свода законов Мальты.
Действующие договоры аренды остаются в силе в отношении данного объекта недвижимости — покупатель становится арендодателем, а арендаторы по-прежнему пользуются защитой, предусмотренной их договорами аренды и Законом о частной аренде жилья (PRLA, глава 604), который устанавливает верхний предел гарантийного депозита за жилье в размере одной месячной арендной платы и ограничивает ежегодное повышение арендной платы по договорам аренды жилья максимум 5 %.
Финансирование: ориентированное на нотариусов, возглавляемое банками, консервативное
Финансирование недвижимости на Мальте осуществляется мальтийскими банками и другими лицензированными кредитными учреждениями, при этом кредиторы из стран ЕС/ЕЭЗ имеют право осуществлять деятельность на территории Мальты на основании паспортного режима в рамках директив CRD и CRR. Обеспечение создается преимущественно посредством залогов — на Мальте не используется концепция «ипотеки», характерная для системы общего права, — которые оформляются в виде публичного акта и регистрируются в Государственном реестре, чтобы вступить в силу и приобрести приоритет с момента регистрации.
Ставки по кредитам обычно рассчитываются на основе ориентиров ЕЦБ/Euribor с добавлением банковской маржи. Гражданский кодекс устанавливает общий максимальный уровень договорной процентной ставки в размере 8 %, однако лицензированные банки освобождаются от этого ограничения в отношении своей регулируемой кредитной деятельности. Стандартными являются ковенанты по соотношению суммы кредита к стоимости залога (LTV), коэффициенту покрытия обслуживания долга и коэффициенту покрытия процентов, при этом мальтийские банки, как правило, ожидают от заемщиков вложения собственного капитала в размере около 30 % при финансировании проектов.
Иностранные кредиторы должны заранее предусмотреть оформление обеспечения: нотариальное заверение, двухмесячный срок для регистрации особых привилегий, а также — в случае финансирования на условиях эмфитевтического права или государственной аренды — признание позиции кредитора Земельным управлением.
Экспроприация, конфискация и недавние реформы
Конституционная защита права собственности является надежной. Экспроприация в соответствии с Законом о государственных землях (гл. 573) допускается исключительно в общественных интересах и требует выплаты адекватной компенсации; решения по таким делам могут быть пересмотрены как в мальтийских судах, так и, в конечном счете, в Европейском суде по правам человека. Конфискация без компенсации ограничивается уголовной конфискацией имущества в случае вынесения обвинительного приговора.
Для инвесторов актуальны две недавние темы, связанные с реформами:
Закон № XX от 2024 года модернизировал режим аренды жилья — были введены более четкие правила в отношении продления договоров, отказа от аренды, пригодности жилья для проживания и максимальной численности проживающих; введена обязательная онлайн-регистрация; а также расширены полномочия Арбитражной комиссии по вопросам частной аренды жилья.
В бюджетах на 2025 и 2026 годы были сохранены и расширены льготы по налогу на недвижимость — в том числе существенные льготы для объектов, расположенных в зонах охраны городской застройки, незанятых и старых объектов недвижимости (освобождение от налога на прирост капитала, гербового сбора и НДС для объектов стоимостью до 750 000 евро), наряду со стандартной программой для покупателей, приобретающих жилье впервые: нулевой гербовый сбор на первые 200 000 евро плюс субсидия в размере 10 000 евро, выплачиваемая в течение десяти лет.
Одновременно с этим новая трёхуровневая система экологического разрешения, введённая в 2025 году, обеспечивает более тщательный нормативный контроль за крупномасштабными и промышленными проектами, а также более тесную взаимосвязь между механизмами регулирования в сфере планирования (PA) и охраны окружающей среды (ERA).
Что это означает для международных инвесторов
Для состоятельных частных лиц и семейных офисов Мальта редко рассматривается исключительно как инструмент получения дохода. Это стратегический плацдарм в ЕС, предлагающий полный доступ к средиземноморскому образу жизни, профессиональную инфраструктуру, свободно владеющую английским языком, а также одну из самых гибких экосистем холдинговых структур в Южной Европе.
Решающими факторами успеха в 2026 году являются:
Своевременное подключение к режиму AIP — и использование преимуществ SDA в тех случаях, когда необходимо свести к минимуму регуляторные барьеры. Выбор структуры владения (мальтийская SPV, SICAV, «клеточная» компания, партнерство или паевой инвестиционный фонд), которая соответствует как самим активам, так и более широкой архитектуре семейного состояния. Рассмотрение вопросов противодействия отмыванию денег (AML) и документации об источниках средств как параллельного направления работы, а не как второстепенной задачи. А также сотрудничество с консультантами, которые разбираются как в мальтийских процедурах, основанных на нотариальном заверении, так и в трансграничном позиционировании в рамках ЕС и Швейцарии.
При правильном подходе инвестиции в мальтийскую недвижимость могут стать универсальным, привязанным к рынку ЕС компонентом сложного международного портфеля.
LINDEMANNLAW — швейцарская юридическая фирма, предоставляющая консультации миллиардерам из рейтинга Forbes, международным инвесторам, семейным офисам и предпринимателям по вопросам трансграничной недвижимости, структурирования и управления капиталом. Александр и Шинар Линдеманн являются партнерами-основателями компании TND Universe.