Νέα

Ποιος φέρει την ευθύνη όταν το αυτοκίνητο οδηγείται από μόνο του;

Το αυτόνομο αυτοκίνητο δεν αποτελεί πλέον επιστημονική φαντασία, αλλά κυκλοφορεί ήδη στους ελβετικούς δρόμους. Από την 1η Μαρτίου 2025, η Ελβετία διαθέτει, με τη Διάταξη για την Αυτοματοποιημένη Οδήγηση (VAF)[1], ένα σαφές νομικό πλαίσιο που επιτρέπει για πρώτη φορά ρητά τη χρήση συστημάτων αυτόματης οδήγησης σε αυτοκινητόδρομους, τα οχήματα χωρίς οδηγό και την αυτοματοποιημένη στάθμευση. Για μια φορά, ο νομοθέτης ήταν ακόμη πιο γρήγορος από τη βιομηχανία· ενώ το νομικό πλαίσιο είναι σε ισχύ, προς το παρόν δεν υπάρχουν στην αγορά οχήματα μαζικής παραγωγής με εγκεκριμένο σύστημα αυτοματοποίησης.

Η νομοθεσία εξελίσσεται με ταχείς ρυθμούς όχι μόνο στην Ελβετία, αλλά και σε παγκόσμιο επίπεδο. Οι οδηγίες της ΕΕ, οι κανονισμοί της ΕΕ και οι κανονισμοί της UNECE είναι επίσης δεσμευτικοί για την Ελβετία. Αυτές οι διεθνείς απαιτήσεις διασφαλίζουν την τεχνική εναρμόνιση των οδικών οχημάτων και προάγουν την οδική ασφάλεια, την προστασία του περιβάλλοντος και την ελεύθερη κυκλοφορία των εμπορευμάτων.

Photo by Aamy Dugiere on Unsplash

Οι ακόλουθες κανονιστικές διατάξεις έχουν ιδιαίτερη σημασία για την αυτόματη οδήγηση:

  1. Regulation (EU) 2022/1426[1] (in conjunction with Regulation (EU) 2019/2144[2] and Delegated Regulation (EU) 2022/2236[3]) on the type-approval of the automated driving system (ADS) of fully automated vehicles;
  2. the UNECE Regulations on cybersecurity (No. 155)[4], software updates (No. 156)[5], automated lane-keeping systems (No. 157)[6] and driver assistance systems (No. 171)[7]; and
  3. the Vienna Convention of 8 November 1968 on Road Traffic (SR 0.741.10)[8], in particular on the question of whether a driver must be present.

Για τις εταιρείες, τους επενδυτές, τους διαχειριστές στόλων και τους παρόχους υπηρεσιών κινητικότητας, αυτό το νέο νομικό πλαίσιο ανοίγει σημαντικές ευκαιρίες, αλλά θέτει και απαιτητικά νομικά ζητήματα. Παρακάτω απαντάμε σε πέντε από αυτά.

Πότε ένα αυτοκίνητο οδηγείται πραγματικά «από μόνο του»;

Δεν είναι κάθε όχημα που διαθέτει σύστημα υποβοήθησης αυτοματοποιημένο όχημα. Το διεθνώς αναγνωρισμένο πρότυπο SAE J3016 διακρίνει έξι επίπεδα αυτοματοποίησης, από το Επίπεδο 0 έως το Επίπεδο 5:

Source: SAE International, Standard J3016. Illustration: TND Universe.

Η αυτοματοποιημένη οδήγηση ξεκινά μόνο από το Επίπεδο 3: οχήματα που μπορούν να αναλάβουν τις εργασίες οδήγησης μόνιμα και πλήρως, τουλάχιστον υπό ορισμένες συνθήκες. Μόνο το υψηλότερο επίπεδο, το Επίπεδο 5, είναι πραγματικά «αυτόνομο» κατά την κυριολεκτική έννοια· τα σημερινά συστήματα φτάνουν τεχνικά το πολύ στο Επίπεδο 3.

Στην Ελβετία, από τον Μάρτιο του 2025 επιτρέπονται τρεις συγκεκριμένες περιπτώσεις χρήσης:

1. το πιλοτικό πρόγραμμα για τους αυτοκινητόδρομους: οι οδηγοί μπορούν να απομακρύνουν τα χέρια τους από το τιμόνι στους αυτοκινητόδρομους, αλλά πρέπει να είναι σε θέση να επέμβουν ξανά ανά πάσα στιγμή, όταν τους ζητηθεί από το σύστημα·

2. αυτόματη στάθμευση χωρίς την παρουσία οδηγού σε χώρους στάθμευσης που φέρουν σχετική σήμανση· και

3. η κυκλοφορία οχημάτων χωρίς οδηγό σε διαδρομές που έχουν εγκριθεί από τις αρμόδιες αρχές.

Ποιες άδειες και τεχνικές προδιαγραφές απαιτούνται;

Τα οχήματα που διαθέτουν σύστημα αυτοματοποίησης πρέπει να πληρούν ειδικές απαιτήσεις που υπερβαίνουν τις γενικές απαιτήσεις, προκειμένου να γίνουν αποδεκτά. Σύμφωνα με τις γενικές απαιτήσεις που ορίζονται στο άρθρο 3 του VAF, το σύστημα πρέπει να καθοδηγεί το όχημα κατά τη διαμήκη και την εγκάρσια κατεύθυνση, να μπορεί να απενεργοποιείται διαισθητικά ανά πάσα στιγμή, να διαθέτει λειτουργίες αποφυγής ατυχημάτων καθώς και μέτρα προστασίας έναντι παράνομης παρέμβασης τρίτων, και να αντιμετωπίζει όλα τα σενάρια κυκλοφορίας σύμφωνα με αναγνωρισμένους διεθνείς κανόνες. Κατά τη λειτουργία, το σύστημα πρέπει να αναλαμβάνει τον έλεγχο του οχήματος συνεχώς, πλήρως και αξιόπιστα, να συμμορφώνεται με όλους τους σχετικούς κανόνες κυκλοφορίας, να ανιχνεύει τεχνικές δυσλειτουργίες και να υποδεικνύει την ανάγκη ανθρώπινης παρέμβασης με επαρκή χρονικό περιθώριο (άρθρο 3 παράγραφοι 2 και 3 του VAF).

Η μνήμη τρόπου οδήγησης έχει κεντρική σημασία (άρθρο 7 του VAF): τα αυτοκινούμενα οχήματα πρέπει να καταγράφουν συγκεκριμένα συμβάντα (όπως ελιγμούς έκτακτης ανάγκης, συγκρούσεις ή τεχνικές δυσλειτουργίες), μαζί με στοιχεία δεδομένων όπως ο τύπος του συμβάντος, η χρονική σήμανση και η θέση. Επιπλέον, για ολόκληρη τη διάρκεια της υποστηριζόμενης περιόδου λειτουργίας, οι κατασκευαστές πρέπει να διαθέτουν έγκυρα πιστοποιητικά από εθνική αρχή έγκρισης τύπου για τα συστήματα διαχείρισης της κυβερνοασφάλειας (Κανονισμός ΗΕ αριθ. 155), τις ενημερώσεις λογισμικού (Κανονισμός ΗΕ αριθ. 156) και την ασφάλεια των οχημάτων χωρίς οδηγό σύμφωνα με τον Κανονισμό (ΕΕ) 2022/1426 (άρθρο 8 του VAF).

Αξίζει να σημειωθεί η προσέγγιση της Ελβετίας όσον αφορά την έγκριση τύπου (άρθρο 11 και επόμενα του VAF): η Ελβετία, προς το παρόν, δεν θεσπίζει δικές της διατάξεις για την έγκριση τύπου, αλλά αναγνωρίζει τις απαιτήσεις της ΕΕ και της UNECE. Συνεπώς, τα αυτοκινούμενα οχήματα που πρόκειται να κυκλοφορήσουν στη χώρα πρέπει να διαθέτουν ξένη έγκριση τύπου· Η ASTRA (Ομοσπονδιακή Υπηρεσία Οδοποιίας) περιορίζεται στην πραγματοποίηση δειγματοληπτικών ελέγχων συμμόρφωσης. Οι κατασκευαστές και οι εισαγωγείς οχημάτων χωρίς οδηγό υποχρεούνται να αναφέρουν στην ASTRA περιστατικά που σχετίζονται με την ασφάλεια, ενώ η ASTRA μπορεί να κηρύξει νέες διατάξεις εφαρμοστέες σε οχήματα που έχουν ήδη εγκριθεί, για παράδειγμα σε περίπτωση επίθεσης από χάκερ (άρθρο 6 VAF). Η λειτουργία συνδέεται, επομένως, στενά με τους όρους έγκρισης και λειτουργίας: τα οχήματα χωρίς οδηγό απαιτούν διαδρομές εγκεκριμένες σε επίπεδο καντονίου και πρέπει να εποπτεύονται από χειριστές από ένα κέντρο ελέγχου.

Τι γίνεται με τα καταγεγραμμένα δεδομένα;

Τα αυτοκινούμενα οχήματα πρέπει να είναι εξοπλισμένα με μνήμη τρόπου οδήγησης (κοινώς «μαύρο κουτί») που καταγράφει γεγονότα όπως την έναρξη και τη λήξη ελιγμών έκτακτης ανάγκης, βλάβες του συστήματος, συγκρούσεις, καθώς και την ενεργοποίηση και απενεργοποίηση του συστήματος αυτοματοποίησης. Η επεξεργασία αυτών των δεδομένων υπόκειται σε αυστηρούς όρους: σύμφωνα με το άρθρο 25g παράγραφος 3 του SVG, τα δεδομένα μπορούν να ανακτώνται και να υποβάλλονται σε επεξεργασία από τις αρμόδιες αστυνομικές, δικαστικές και διοικητικές αρχές αποκλειστικά για σκοπούς διερεύνησης ατυχημάτων ή αξιολόγησης παραβάσεων των κανόνων οδικής κυκλοφορίας.

Οι κατασκευαστές και οι εισαγωγείς οχημάτων χωρίς οδηγό, καθώς και οχημάτων με σύστημα αυτόματης στάθμευσης, υποχρεούνται να αναφέρουν περιστατικά που σχετίζονται με την ασφάλεια στην ASTRA και να συμφωνούν με τους κατόχους των οχημάτων ή τους διαχειριστές εγκεκριμένων χώρων στάθμευσης σχετικά με τον τρόπο συλλογής των απαραίτητων πληροφοριών. Οι διαχειριστές χώρων στάθμευσης που προσφέρουν υπηρεσίες αυτόματης στάθμευσης υποχρεούνται επίσης να ειδοποιούν την αστυνομία σε περίπτωση ατυχήματος. Η προστασία των δεδομένων και η ελεγχόμενη πρόσβαση σε αυτά τα δεδομένα οδήγησης αποτελούν, συνεπώς, ένα κεντρικό και νομικά ευαίσθητο συστατικό στοιχείο του νέου καθεστώτος, ιδίως για τους διαχειριστές στόλων και τους παρόχους υπηρεσιών κινητικότητας που επεξεργάζονται μεγάλους όγκους δεδομένων.

Ποιος φέρει την ευθύνη όταν το λογισμικό αναλαμβάνει τον έλεγχο;

Εάν κάποιος τραυματιστεί σε ατύχημα, κατ’ αρχήν ο ασφαλιστής καταβάλλει πρώτα την αποζημίωση· μόνο στη συνέχεια διευκρινίζεται ποιος ήταν ο πραγματικά υπεύθυνος. Το βασικό σημείο: παρά την τεχνική αυτονομία, ο κάτοχος του οχήματος εξακολουθεί να φέρει ευθύνη βάσει της αιτιώδους ευθύνης του άρθρου 58 του SVG, μιας ευθύνης χωρίς υπαιτιότητα, η οποία βασίζεται στον κίνδυνο. Σε ένα ατύχημα στο οποίο εμπλέκεται ένα αυτοκινούμενο όχημα, τελικά λαμβάνονται υπόψη τρία επίπεδα αιτιώδους συνάφειας:

  1. the manufacturer (for instance in the case of software or sensor faults under the Product Liability Act);
  2. the driver (if they were steering themselves at the time of the accident); or
  3. the keeper (for example in the case of inadequate maintenance).

Από νομική άποψη, το θέμα αυτό παρουσιάζει ιδιαίτερο ενδιαφέρον, καθώς η κατανομή του κινδύνου μετατοπίζεται αισθητά: από τον οδηγό προς τη λειτουργία του συστήματος, από το κλασικό σφάλμα οδήγησης προς ένα ελάττωμα του προϊόντος, του λογισμικού ή της συντήρησης, από την καθαρή ευθύνη βάσει του Κώδικα Οδικής Κυκλοφορίας (SVG) προς ζητήματα αναγωγής, ευθύνης για το προϊόν και αποδεικτικών στοιχείων, και από την ορατή πορεία του ατυχήματος προς την αξιολόγηση τεχνικών δεδομένων. Το αν τον έλεγχο είχε ο άνθρωπος ή το σύστημα τη στιγμή του ατυχήματος μπορεί να διαπιστωθεί μέσω της μνήμης του τρόπου οδήγησης. Η αξιολόγηση αυτών των δεδομένων καθίσταται έτσι καθοριστική για την άσκηση αξιώσεων αναγωγής. Για τους κατασκευαστές, τους εισαγωγείς και τους διαχειριστές, αυτό σημαίνει έναν ενδεχομένως υψηλότερο κίνδυνο ευθύνης· και για όλα τα εμπλεκόμενα μέρη, την επείγουσα ανάγκη να διευθετηθεί με σαφήνεια και σε πρώιμο στάδιο η συμβατική κατανομή του κινδύνου.

Ποιος είναι ο ρόλος της κυβερνοασφάλειας;

Ένα αυτόνομο όχημα είναι ουσιαστικά ένας κινούμενος υπολογιστής και, ως εκ τούτου, αποτελεί πιθανό στόχο για κυβερνοεπιθέσεις. Η κυβερνοασφάλεια δεν αποτελεί, επομένως, απλώς ένα δευτερεύον τεχνικό ζήτημα, αλλά ένα βασικό στοιχείο του καθεστώτος έγκρισης. Οι κατασκευαστές πρέπει να διαθέτουν έγκυρα πιστοποιητικά για το σύστημα διαχείρισης της κυβερνοασφάλειας σύμφωνα με τον Κανονισμό αριθ. 155 του ΟΗΕ και για το σύστημα διαχείρισης ενημερώσεων λογισμικού σύμφωνα με τον Κανονισμό αριθ. 156 του ΟΗΕ, και αυτό για ολόκληρη τη διάρκεια ζωής του οχήματος. Στόχος είναι η πρόληψη εξωτερικών επιθέσεων και η αποφυγή βλαβών και δυσλειτουργιών.

Ο κανονισμός λαμβάνει επίσης υπόψη αυτόν τον κίνδυνο με δυναμικό τρόπο: η ASTRA μπορεί μάλιστα να κηρύξει νέες διατάξεις εφαρμοστέες αναδρομικά σε οχήματα που έχουν ήδη εγκριθεί και τεθεί σε κυκλοφορία, για παράδειγμα όταν ορισμένοι τύποι οχημάτων πλήττονται από επίθεση χάκερ (άρθρο 6 VAF). Για τις επιχειρήσεις, αυτό σημαίνει ότι η κυβερνοασφάλεια δεν αποτελεί ένα εφάπαξ εμπόδιο για την έγκριση, αλλά μια διαρκή νομική και οργανωτική υποχρέωση καθ’ όλη τη διάρκεια του κύκλου ζωής του οχήματος.

Συμπέρασμα

Τα αυτόνομα οχήματα θα αλλάξουν ριζικά την κινητικότητα, και στην Ελβετία αποτελούν ήδη πραγματικότητα. Στο Furttal της Ζυρίχης, το Swiss Transit Lab, τα καντόνια της Ζυρίχης και του Άργκαου καθώς και οι SBB (Ελβετικοί Ομοσπονδιακοί Σιδηρόδρομοι) χρησιμοποιούν αυτόνομα οχήματα στο πιλοτικό πρόγραμμα «iamo» (έξυπνη αυτοματοποιημένη κινητικότητα)· μετά την έγκριση της ASTRA, τα οχήματα αυτά κυκλοφορούν για πρώτη φορά σε αυτόματη λειτουργία σε δημόσιους δρόμους, ενώ το κοινό αναμένεται να μπορεί να χρησιμοποιήσει την υπηρεσία κατά το πρώτο εξάμηνο του 2026[10]. Τα οχήματα επιπέδου 5 δεν υπάρχουν ακόμη, αλλά η ανάπτυξή τους προχωρά με γρήγορους ρυθμούς και είναι προβλέψιμο ότι η πλήρης αυτοματοποίηση θα ακολουθήσει σε όχι πολύ μακρινό μέλλον.

Η αυτοματοποιημένη κινητικότητα ανοίγει ένα νέο πεδίο ευκαιριών για επενδυτές, κατασκευαστές και φορείς εκμετάλλευσης, και μαζί με αυτό μια σειρά ζητημάτων που αξίζουν έγκαιρη προσοχή: άδειες και έγκριση κυκλοφορίας, κίνδυνοι ευθύνης και προσφυγής, πρόσβαση στα δεδομένα και προστασία των δεδομένων, καθώς και η κατανομή του κινδύνου μεταξύ κατασκευαστών, εισαγωγέων, φορέων εκμετάλλευσης και χρηστών. Η έγκαιρη αντιμετώπιση αυτών των ζητημάτων είναι αυτό που μετατρέπει μια πολλά υποσχόμενη τεχνολογία σε μια υγιή, μακροπρόθεσμη επένδυση.

Αυτό ακριβώς είναι το σημείο στο οποίο η TND Universe προσφέρει προστιθέμενη αξία. Με εξειδίκευση στους τομείς των ακινήτων, της κινητικότητας και της ενέργειας, καθώς και με δέσμευση στην αειφόρο ανάπτυξη, τη διαφάνεια και τη μακροπρόθεσμη επενδυτική ακεραιότητα, βοηθάμε τους πελάτες μας να αξιολογούν, να διαμορφώνουν και να υλοποιούν ευκαιρίες στον τομέα της αυτοματοποιημένης κινητικότητας σε όλο τον κύκλο ζωής τους, από την αρχική δέουσα επιμέλεια έως τη λειτουργία και τη δημιουργία αξίας.

Επικοινωνήστε μαζί μας. Είτε επιθυμείτε να επενδύσετε, να αναπτύξετε είτε να διαχειριστείτε λύσεις αυτοματοποιημένης κινητικότητας, η ομάδα μας μπορεί να σας βοηθήσει να διαχειριστείτε τους κινδύνους και να αξιοποιήσετε τις ευκαιρίες αυτού του ταχέως εξελισσόμενου τομέα. Επικοινωνήστε μαζί μας για μια αρχική συζήτηση χωρίς δεσμεύσεις.

Πηγές

[1] AS 2025 50 - Διάταγμα της 13ης Δεκεμβρίου 2024 σχετικά με την αυτοματοποιημένη οδήγηση (VAF) | Fedlex

[2] Κανονισμός Εφαρμογής - 2022/1426 - EN - EUR-Lex

[3] Κανονισμός - 2019/2144 - EN - EUR-Lex

[4] Κατ’ εξουσιοδότηση κανονισμός - 2022/2236 - EN - EUR-Lex

[5] Κανονισμός αριθ. 155 του ΟΗΕ — Ενιαίες διατάξεις σχετικά με την έγκριση οχημάτων όσον αφορά την κυβερνοασφάλεια και το σύστημα διαχείρισης της κυβερνοασφάλειας [2025/5]

[6] Κανονισμός αριθ. 156 του ΟΗΕ – Ενημέρωση λογισμικού και σύστημα διαχείρισης ενημερώσεων λογισμικού | UNECE

[7] Κανονισμός αριθ. 157 του ΟΗΕ – Συστήματα αυτόματης διατήρησης λωρίδας (ALKS) | UNECE

[8] Κανονισμός αριθ. 171 του ΟΗΕ — Ενιαίες διατάξεις σχετικά με την έγκριση μηχανοκίνητων οχημάτων όσον αφορά τα συστήματα υποβοήθησης του οδηγού (DCAS) [2024/2689]

[9] SR 0.741.10 - Σύμβαση της 8ης Νοεμβρίου 1968 για την οδική κυκλοφορία (με παραρτήματα) | Fedlex

[10] iamo – έξυπνη αυτοματοποιημένη κινητικότητα· Πιλοτικό πρόγραμμα «iamo» για την αυτοματοποιημένη οδήγηση στο Furttal | Καντόνι της Ζυρίχης

Νέα
Ποιος φέρει την ευθύνη όταν το αυτοκίνητο οδηγείται από μόνο του;
Μια άδεια δεν είναι πυρηνικός σταθμός: Η μισή απόφαση της Ελβετίας για νέα πυρηνικά

Στις 29 Ιουνίου 2026, το ETH Ζυρίχης και το Ινστιτούτο Paul Scherrer δημοσίευσαν μια κοινή λευκή βίβλο, στην οποία συνέβαλαν δεκαεννέα ερευνητές χρησιμοποιώντας τέσσερα ανεξάρτητα μοντέλα ενεργειακών συστημάτων. Το μήνυμά της είναι σαφές: οι νέες πυρηνικές εγκαταστάσεις θα γίνουν ανταγωνιστικές στην Ελβετία μόλις πληρωθούν τρεις προϋποθέσεις: το κράτος να υποστηρίξει την πυρηνική ενέργεια παράλληλα με τις ανανεώσιμες πηγές, το κόστος χρηματοδότησης να μειωθεί από περίπου 8% σε 5% μέσω εγγυήσεων ή συμβολαίων διαφοράς, και το κόστος κατασκευής να κυμανθεί γύρω στα 8.000 ελβετικά φράγκα ανά κιλοβάτ ή και χαμηλότερα. Όσο χαμηλότερο είναι το κόστος κατασκευής, τόσο ισχυρότερα είναι τα επιχειρήματα: η νέα πυρηνική ενέργεια αποδεικνύεται οικονομικά βιώσιμη σε ένα από τα τέσσερα μοντέλα ακόμη και στα 12.000 ελβετικά φράγκα ανά κιλοβάτ, και σε περισσότερα από αυτά καθώς το κόστος πλησιάζει τα 5.000 ελβετικά φράγκα.

Αυτή είναι η αντίφαση: το Κοινοβούλιο επέτρεψε τη δημιουργία νέων εγκαταστάσεων, ενώ παράλληλα αρνήθηκε να παράσχει την ίδια την υποστήριξη που, σύμφωνα με τη μελέτη, αποτελεί προϋπόθεση για τη λειτουργία τους. Η άρση της απαγόρευσης είναι σωστή, αλλά αποτελεί μόνο τη μισή απόφαση. Τα πέντε ερωτήματα που ακολουθούν περιγράφουν τι αποφασίστηκε, τι παραλείφθηκε και τι πρέπει ακόμη να διευθετηθεί πριν από την ψηφοφορία.

Μια άδεια δεν είναι σταθμός παραγωγής ηλεκτρικής ενέργειας. Το Κοινοβούλιο νομιμοποίησε την κατασκευή και, ταυτόχρονα, απαγόρευσε το μόνο πράγμα που θα την έκανε οικονομικά βιώσιμη.

1. Τι αποφάσισε τελικά το Κοινοβούλιο και τι παρέλειψε;

Στις 18 Ιουνίου 2026, το Εθνικό Συμβούλιο, ακολουθώντας το Συμβούλιο των Κρατών, ενέκρινε την έμμεση αντιπρόταση του Ομοσπονδιακού Συμβουλίου στην πρωτοβουλία «Blackout stoppen» με 108 ψήφους έναντι 87, καθιστώντας έτσι νόμιμη την κατασκευή νέων πυρηνικών σταθμών για πρώτη φορά μετά από δεκαπέντε χρόνια. Συγκεκριμένα, η αντιπρόταση καταργεί το άρθρο 12α και το άρθρο 106 παράγραφος 1βι του Νόμου περί Πυρηνικής Ενέργειας (KEG), τις διατάξεις που από το 2018 απαγόρευαν τη χορήγηση οποιασδήποτε γενικής άδειας για νέο σταθμό, και εισάγει την απαίτηση να εξασφαλίζεται εκ των προτέρων η χρηματοδότηση. Εκ πρώτης όψεως, αυτό αποκαθιστά την τεχνολογική ουδετερότητα. Ωστόσο, η κοινοβουλευτική πλειοψηφία προχώρησε πέρα από την απλή άδεια: η γραμμή του Εθνικού Συμβουλίου απορρίπτει την κρατική στήριξη για νέους αντιδραστήρες και θα χορηγεί άδεια-πλαίσιο μόνο όταν η κατασκευή και η λειτουργία ενός σταθμού είναι οικονομικά εξασφαλισμένες με ιδιωτικούς όρους. Με άλλα λόγια, ο νομοθέτης άνοιξε εκ νέου την πόρτα και, ταυτόχρονα, αφαίρεσε τη ράμπα που οδηγεί σε αυτήν. Η απόφαση απαντά στο ζήτημα της νομιμότητας. Αφήνει εντελώς ανοιχτό το ερώτημα που καθορίζει στην πραγματικότητα αν θα κατασκευαστεί ποτέ ένας σταθμός: ποιος αναλαμβάνει τον οικονομικό κίνδυνο που εκτείνεται σε πολλές δεκαετίες, το ίδιο το σημείο που η μελέτη του ETH θέτει στο επίκεντρο.

2. Τι δείχνει η μελέτη του ETH και σε ποια σημεία διαφωνούμε;

Οι υπολογισμοί είναι προσεκτικοί και, με βάση τα δικά τους κριτήρια, στέκουν: οι νέοι σταθμοί γίνονται ανταγωνιστικοί μόλις λάβουν κρατική στήριξη, το κόστος χρηματοδότησης μειώνεται από περίπου 8% σε 5%, και το κόστος κατασκευής τείνει προς τα 8.000 ελβετικά φράγκα ανά κιλοβάτ. Αυτό το αποδεχόμαστε. Ωστόσο, δύο χαρακτηριστικά αξίζουν να τονιστούν. Η ανάλυση δεν μοντελοποιεί τους μικρούς αρθρωτούς αντιδραστήρες ως αυτόνομη τεχνολογία. Παρουσιάζει την πυρηνική ενέργεια μέσω ενός ενιαίου κόστους κεφαλαίου ανά κιλοβάτ εγκατεστημένης ισχύος, και η πιο δαπανηρή περίπτωση, τα 12.000 ελβετικά φράγκα ανά κιλοβάτ, προέρχεται από πρόσφατα πρωτοποριακά έργα γιγαβάτ στην Ευρώπη και τις Ηνωμένες Πολιτείες. Οι ίδιοι οι συγγραφείς αποδίδουν αυτές τις τιμές στο γεγονός ότι πρόκειται για τα πρώτα έργα του είδους τους και αναμένουν ότι η συσσώρευση εμπειρίας θα οδηγήσει το κόστος προς τα 8.000 ελβετικά φράγκα. Η λογική της μαζικής, εργοστασιακής κατασκευής των αρθρωτών αντιδραστήρων είναι ακριβώς η οδός προς τα χαμηλότερα κόστη στα οποία τα μοντέλα γίνονται κερδοφόρα, όμως αυτό παραμένει εκτός των μοντέλων. Και ενώ είναι αλήθεια ότι η Ελβετία θα μπορούσε να επιτύχει το «καθαρό μηδέν» χωρίς νέα πυρηνικά έργα, στηριζόμενη στην υδροηλεκτρική ενέργεια και τα φωτοβολταϊκά για περίπου τα τρία τέταρτα του εφοδιασμού, αυτή η πορεία αποδέχεται σιωπηρά ως τίμημα τη διαρθρωτική εξάρτηση από τις εισαγωγές κατά τη διάρκεια του χειμώνα. Αυτό είναι κάτι που δεν είμαστε διατεθειμένοι να αποδεχθούμε. Το υψηλό κόστος του πρώτου αντιδραστήρα του είδους του αποτελεί επιχείρημα υπέρ ενός σοβαρού προγράμματος κατασκευής και ενός υγιούς χρηματοδοτικού πλαισίου, και όχι υπέρ της αντιμετώπισης της πυρηνικής ενέργειας ως προαιρετικής επιλογής.

Construction cost
​Figure 1: With political support and financing costs cut from 8% to 5%, construction cost decides how much new nuclear gets built across the four models. At CHF 12,000 per kilowatt, capacity falls toward zero in three of the four. Data: ETH Zurich / PSI (29 June 2026); figure recreated in English by TND Universe.​

3. Πόση πυρηνική ενέργεια χρειάζεται η Ελβετία για να διατηρήσει την κυριαρχία της;

Αρκετό για να διατηρήσει τον έλεγχο του δικού της εφοδιασμού κατά τη χειμερινή περίοδο. Η ζήτηση αναμένεται να αυξηθεί από περίπου 57 τεραβατώρες σήμερα σε 75 έως 90 έως το 2050, καθώς οι τομείς των μεταφορών, της θέρμανσης και της βιομηχανίας ηλεκτροδοτούνται, την ίδια στιγμή που οι υπάρχοντες πυρηνικοί αντιδραστήρες, με παραγωγή περίπου 23 τεραβατώρες, φτάνουν στο τέλος του κύκλου ζωής τους. Σε μια κρύα, άπνοια χειμερινή νύχτα, η ηλιακή ενέργεια και τα υδροηλεκτρικά έργα τύπου «run-of-river» δεν μπορούν να καλύψουν αυτό το φορτίο, και το κενό καλύπτεται από εισαγωγές από γειτονικές χώρες, των οποίων τα δικά τους περιθώρια συρρικνώνονται. Μια σταθερή εγχώρια βασική ισχύς 25 έως 30 τεραβατώρων, που αντιστοιχεί περίπου στο σημερινό μερίδιο της πυρηνικής ενέργειας σε ένα ευρύτερο σύστημα, θα διατηρούσε αυτή την ικανότητα στα χέρια της Ελβετίας, αντί να την παραχωρήσει σε μια αγορά την οποία η χώρα δεν ελέγχει. Το να αφήσουμε τον πυρηνικό στόλο να αποσυρθεί χωρίς αντικατάσταση έχει το αντίθετο αποτέλεσμα. Το γεγονός ότι η κατασκευή των αντιδραστήρων είναι αργή ή δαπανηρή αποτελεί επιχείρημα που αφορά την εκτέλεση, όχι την κατεύθυνση, και η τεχνολογία απαντά εν μέρει σε αυτό: οι πιο πρόσφατοι σχεδιασμοί, συμπεριλαμβανομένων των μικρών αρθρωτών μονάδων που πλησιάζουν πλέον στην ανάπτυξη, είναι αισθητά ασφαλέστεροι από τους σταθμούς που θα αντικαταστήσουν, καθώς βασίζονται στην παθητική ασφάλεια και καταλαμβάνουν πολύ μικρότερο χώρο. Η πιο συνετή πορεία είναι να αντιμετωπιστεί αυτή η σταθερή παραγωγική ικανότητα ως το στρατηγικό πλεονέκτημα που αποτελεί, ένα αξιόπιστο θεμέλιο για τη μελλοντική ενεργειακή τροφοδοσία της χώρας.

4. Υπάρχει νόμιμος τρόπος χρηματοδότησης και θα έπρεπε το κράτος να τον ακολουθήσει;

Υπάρχει, και η Ελβετία διαθέτει τα νομικά εργαλεία για να το υλοποιήσει. Μια σύμβαση διαφοράς τιμής, βάσει της οποίας το κράτος εγγυάται μια σταθερή τιμή άσκησης και καλύπτει τη διαφορά προς οποιαδήποτε κατεύθυνση, είναι το μέσο στο οποίο αναφέρονται οι συγγραφείς του ETH, και είναι ακριβώς αυτό που απορρίπτει η πτέρυγα του Εθνικού Συμβουλίου. Η εισαγωγή του θα σήμαινε την εναρμόνισή του με τον Νόμο περί Παροχής Ηλεκτρικής Ενέργειας (StromVG), τον Νόμο περί Ενέργειας (EnG) και το «Mantelerlass» του 2024 για την ασφαλή παροχή ηλεκτρικής ενέργειας από ανανεώσιμες πηγές, καθώς και την ειλικρινή αντιμετώπισή του ως κρατικής ενίσχυσης. Τίποτα από αυτά δεν αποτελεί εμπόδιο, αλλά μάλλον ένα σχεδιαστικό ζήτημα: η Ευρωπαϊκή Ένωση χρησιμοποιεί ήδη σύμβαση διαφοράς για το νέο πυρηνικό έργο στο Hinkley Point C, γεγονός που αποδεικνύει ότι το μέσο είναι εφαρμόσιμο και όχι απαγορευμένο, και παρέχει στην Ελβετία ένα πρότυπο για τις διαπραγματεύσεις της με τις Βρυξέλλες σχετικά με την ηλεκτρική ενέργεια. Πίσω από το κόστος κατασκευής κρύβεται η μακροπρόθεσμη επιβάρυνση, η ευθύνη βάσει του Νόμου περί Ευθύνης για την Πυρηνική Ενέργεια, καθώς και το ταμείο παροπλισμού και διάθεσης αποβλήτων, και ένα σοβαρό πλαίσιο που τα ενσωματώνει από την αρχή. Αυτοί είναι λόγοι για να σχεδιαστεί προσεκτικά η χρηματοδότηση. Δεν είναι λόγοι για να αφεθεί κενή η άδεια.

5. Τι πρέπει να αποφασιστεί τώρα, στο χρονικό διάστημα που απομένει μέχρι τον Φεβρουάριο του 2027;

Το κενό στην προσφορά είναι πραγματικό και διευρύνεται καθώς η οικονομία «ηλεκτροδοτείται»: τα βενζινοκίνητα αυτοκίνητα δίνουν τη θέση τους στα ηλεκτρικά, οι λέβητες πετρελαίου και φυσικού αερίου στις αντλίες θερμότητας, οι βιομηχανικές διεργασίες που βασίζονται σε ορυκτά καύσιμα στις ηλεκτρικές, ενώ η ψηφιακή υποδομή και τα κέντρα δεδομένων προσθέτουν το δικό τους φορτίο. Χωρίς σταθερό εγχώριο βασικό φορτίο, η Ελβετία θα καλύπτει αυτή την αυξανόμενη χειμερινή ζήτηση με εισαγωγές, χρόνο με το χρόνο. Αυτό αποτελεί επιχείρημα για μια σοβαρή απόφαση, όχι για μια ημίμετρη λύση. Αν η χώρα θέλει η πυρηνική επιλογή να είναι πραγματική, πρέπει να θεσπίσει νομοθετικά τη χρηματοδοτική αρχιτεκτονική που η ίδια η μελέτη του ETH προσδιορίζει ως προϋπόθεση: έναν καθορισμένο μηχανισμό μεταφοράς κινδύνου, ένα πλαίσιο αδειοδότησης που να εξασφαλίζει χρηματοδότηση από τις τράπεζες, και μια ξεκάθαρη απάντηση σχετικά με τις κρατικές ενισχύσεις και το φάκελο της ΕΕ για την ηλεκτρική ενέργεια. Αυτό που δεν πρέπει να κάνει είναι αυτό που έχει κάνει μέχρι τώρα: να εγκρίνει το εργοστάσιο, να απαγορεύσει τη χρηματοδότηση και να αφήσει τους επενδυτές να επιλύσουν την αντίφαση. Η Ελβετία έχει πάρει το εύκολο μισό της απόφασης. Το δύσκολο μισό βρίσκεται ακόμα στο τραπέζι, και οι μήνες πριν από την ψηφοφορία είναι η κατάλληλη στιγμή για να το θέσει εκεί.

Οι αντίπαλοι, μεταξύ των οποίων το Schweizerische Energiestiftung, οι Σοσιαλδημοκράτες και οι Πράσινοι, ερμηνεύουν την ίδια μελέτη ως απόδειξη ότι τα νέα πυρηνικά έργα δεν είναι ούτε οικονομικά αποδοτικά ούτε απαραίτητα, και επιθυμούν να απορριφθεί η κατάργηση μέσω δημοψηφίσματος. Εμείς την ερμηνεύουμε διαφορετικά. Ένα σύστημα στο οποίο ο στόχος του «καθαρού μηδενικού» είναι τεχνικά εφικτός χωρίς πυρηνική ενέργεια δεν είναι το ίδιο με ένα σύστημα εφοδιασμού που παραμένει ασφαλές, ανεξάρτητο και οικονομικά προσιτό ακόμη και στο αποκορύφωμα του χειμώνα. Το κόστος αποτελεί λόγο για την έξυπνη διαμόρφωση της χρηματοδότησης, όχι λόγο για τον αποκλεισμό μιας τεχνολογίας που η χώρα θα χρειαστεί.

Η άποψή μας

Από νομική και οικονομική άποψη, η άρση της απαγόρευσης κατασκευής νέων πυρηνικών σταθμών αποτελεί απλώς ένα πρώτο βήμα και όχι ακόμη ένα επενδυτικό πλαίσιο με εγγυημένη αποδοτικότητα. Όσο η νομοθετική εξουσία δεν δημιουργήσει μια χρηματοδοτική δομή στην οποία μπορούν να βασίζονται οι επενδυτές, θα λείπει η ασφάλεια προγραμματισμού που απαιτούν οι επενδύσεις σε υποδομές. Η θέση μας είναι σαφής και δεν συνάδει με αυτή της μελέτης: η Ελβετία χρειάζεται νέα πυρηνικά εργοστάσια. Η διατήρηση ενός σταθερού εγχώριου φορτίου βάσης της τάξης των 25 έως 30 τεραβατώρων, επαρκούς για να διατηρηθεί περίπου το σημερινό μερίδιο της πυρηνικής ενέργειας καθώς η ζήτηση αυξάνεται προς τα 75 έως 90 τεραβατώρες έως το 2050, είναι αυτό που συνιστά πραγματική ενεργειακή κυριαρχία, η διαφορά μεταξύ της παραγωγής της δικής μας ενέργειας και της εξάρτησης από εισαγωγές που δεν ελέγχουμε. Η τελευταία τεχνολογία αντιδραστήρων είναι σαφώς ασφαλέστερη από τα εργοστάσια που θα αντικαταστήσει και πρέπει να βρίσκεται στο επίκεντρο της ενεργειακής υποδομής της χώρας, όχι στο περιθώριό της. Η άδεια χωρίς χρηματοδότηση είναι συμβολική κίνηση, όχι πολιτική χωροθέτησης. Η Ελβετία πρέπει να ολοκληρώσει τη διαδικασία λήψης αποφάσεων που έχει ξεκινήσει: να δεσμεύσει τη χρηματοδότηση, να δημιουργήσει την παραγωγική ικανότητα και να εξασφαλίσει τον δικό της εφοδιασμό.

Ο Δρ. iur. Alexander Schiemenz είναι συνιδρυτής της TND Universe, η οποία δημιουργεί, επενδύει και παρέχει εξαιρετικές λύσεις στους τομείς των ακινήτων, της κινητικότητας και της ενέργειας, που συμβάλλουν στη διαμόρφωση καλύτερων κοινοτήτων και ενός πιο λαμπρού μέλλοντος. Αν σκοπεύετε να επενδύσετε σε ενεργειακές υποδομές, επικοινωνήστε μαζί μας για νομικές συμβουλές και ενεργειακά σχέδια που μετατρέπουν ένα έργο με άδεια σε ένα έργο με τραπεζική χρηματοδότηση.

Νέα
Μια άδεια δεν είναι πυρηνικός σταθμός: Η μισή απόφαση της Ελβετίας για νέα πυρηνικά
Η μεταρρύθμιση «Lex Koller»: Μια νομική αλλαγή που στοχεύει στο λάθος πρόβλημα

Άρθρο γνώμης στο FuW του Δρ. iur. Alexander Schiemenz, LINDEMANNLAW, Ιούλιος 2026

Η Ελβετία βρίσκεται αντιμέτωπη με το πρόβλημα της έλλειψης κατοικιών και το Ομοσπονδιακό Συμβούλιο δίνει την απάντησή του: έναν αυστηρότερο νόμο «Lex Koller». Η διαβούλευση βρίσκεται σε εξέλιξη από τις 15 Απριλίου 2026 και λήγει στις 15 Ιουλίου 2026. Για πρώτη φορά, τα εισηγμένα αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων, οι SICAV και οι εταιρείες ακινήτων θα υπάγονται στο καθεστώς αδειοδότησης. Ακούγεται σαν αποφασιστική δράση. Πάνω απ’ όλα, όμως, είναι συμβολική κίνηση. Διότι το νομοσχέδιο δεν αντιμετωπίζει την αιτία της έλλειψης, αλλά την κεφαλαιαγορά που συμβάλλει στη χρηματοδότηση της κατασκευής κατοικιών, και το κάνει με ένα μέσο που δύσκολα μπορεί να εφαρμοστεί στις χρηματιστηριακές συναλλαγές. Το πολιτικό έναυσμα είναι γνωστό: μετά τη συζήτηση για την «Ελβετία των 10 εκατομμυρίων», το Ομοσπονδιακό Συμβούλιο υποσχέθηκε συνοδευτικά μέτρα. Αυτή η μεταρρύθμιση είναι ένα από αυτά. Κίνητρο αποτελεί η οπτική της συζήτησης για τη μετανάστευση, όχι τα στοιχεία που δείχνουν ότι οι ξένοι επενδυτές οδηγούν σε αύξηση των ενοικίων.

« Μια μετοχή αμοιβαίου κεφαλαίου δεν παρέχει σε κανέναν τον έλεγχο ελβετικής γης. Προσφέρει απόδοση, ενώ στους νομοθέτες παρέχει ένα ψευδές επιχείρημα. »

1. Τι αλλαγές επιφέρει νομικά το νομοσχέδιο και γιατί είναι προβληματικό να αντιμετωπίζεται μια μερίδιο αμοιβαίου κεφαλαίου σαν οικόπεδο;

Ο νόμος Lex Koller επιδιώκει έναν και μοναδικό δηλωμένο σκοπό (άρθρο 1 του BewG): την αποτροπή της «ξένης κυριαρχίας επί της εγχώριας γης». Πρόκειται για ζήτημα ελέγχου επί της γης και του εδάφους. Ακριβώς σε αυτό το σημείο το προκαταρκτικό σχέδιο αλλάζει τα δεδομένα. Στο μέλλον, ο όρος «απόκτηση» θα περιλαμβάνει επίσης όποιον αποκτά μερίδια σε αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων, μετοχές σε SICAV ακινήτων ή συμμετοχές σε εταιρείες ακινήτων με θέση ελέγχου (άρθρο 4 παράγραφος 1 στοιχεία γ, γ-bis, δ και ε του VE-BewG). Αυτό ανατρέπει μια παγιωμένη κατάσταση: από την 1η Μαρτίου 2013, τα πρόσωπα του εξωτερικού μπορούν να αποκτούν ελεύθερα μερίδια αμοιβαίων κεφαλαίων που διαπραγματεύονται κανονικά. Ο λόγος ήταν προφανής. Ένα μερίδιο αμοιβαίου κεφαλαίου δεν αποτελεί ακίνητο. Παρέχει αναλογική απόδοση, αλλά δεν παρέχει δικαίωμα διάθεσης επί συγκεκριμένου οικοπέδου, ούτε δικαίωμα ψήφου σχετικά με την εκμίσθωση, τη μετατροπή ή την πώληση. Όποιος κατέχει μερίδιο σε διαπραγματεύσιμο αμοιβαίο κεφάλαιο ακινήτων «ελέγχει» τόσο λίγη γη όσο ο κάτοχος ενός ομολόγου ελέγχει την εταιρεία στην οποία δανείζει χρήματα. Η μεταρρύθμιση αντιμετωπίζει μια επένδυση κεφαλαίου σαν αγορά ακινήτου. Αυτό δεν αποτελεί κάλυψη ενός νομικού κενού, αλλά σύγχυση κατηγοριών.


2. Γιατί ο νέος κανόνας είναι σχεδόν αδύνατο να εφαρμοστεί στην πράξη στις συναλλαγές στο χρηματιστήριο;

Ακόμη πιο σοβαρό είναι το ζήτημα του τρόπου εποπτείας του νέου κανόνα. Η επιβολή του κανόνα παρεμβαίνει άμεσα στην κεφαλαιαγορά. Οι συμμετέχοντες στο χρηματιστήριο και οι εταιρείες που διαπραγματεύονται εισηγμένους τίτλους εκτός χρηματιστηρίου θα πρέπει να ελέγχουν κάθε σχετική εντολή, να διευκρινίζουν εάν ο αγοραστής είναι πρόσωπο που βρίσκεται στο εξωτερικό και να αρνούνται την εκτέλεση χωρίς άδεια (άρθρο 19β του VE-BewG). Τα έγγραφα των αμοιβαίων κεφαλαίων θα πρέπει να αποκλείουν εξ αρχής τα μη εξουσιοδοτημένα πρόσωπα που βρίσκονται στο εξωτερικό (άρθρα 67α, 71α και 118ι του KAG). Οι παραβάσεις επιφέρουν πρόστιμο έως 250.000 φράγκα (άρθ. 28α VE-BewG). Το πρόβλημα δεν είναι η καλή θέληση, αλλά οι μηχανισμοί. Τα εισηγμένα αμοιβαία κεφάλαια και οι SICAV δεν τηρούν συνεχώς ενημερωμένο μητρώο των πραγματικών δικαιούχων τους. Στις συναλλαγές που πραγματοποιούνται σε κλάσματα δευτερολέπτου στο χρηματιστήριο, ο πραγματικός δικαιούχος συχνά μπορεί να ταυτοποιηθεί μόνο με καθυστέρηση, αλλά το νομοσχέδιο απαιτεί απρόσκοπτο έλεγχο. Αυτό που είναι λειτουργικά ανέφικτο οδηγεί στη μόνη εναπομένουσα λύση: την αποχώρηση από το χρηματιστήριο. Η ίδια η Ομοσπονδία αναφέρει ότι το πιθανό αποτέλεσμα είναι η διαγραφή από το χρηματιστήριο. Θα επηρεαστούν περίπου 44 ελβετικά αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων με όγκο σχεδόν 80 δισεκατομμυρίων φράγκων. Ένα μέτρο που καταστρέφει τη διαφάνεια και τη ρευστότητα με σκοπό να προσποιηθεί τον έλεγχο δεν αποτελεί εποπτεία. Είναι αυτογκόλ.

3. Πώς αξιολογεί η ίδια η Συνομοσπονδία την αποτελεσματικότητα του μέτρου και τι δείχνουν τα στοιχεία;

Το ισχυρότερο επιχείρημα κατά της μεταρρύθμισης προέρχεται από την Ομοσπονδία. Η εκτιμητική μελέτη ρυθμιστικών επιπτώσεων που ανατέθηκε καταλήγει στο συμπέρασμα ότι το μέτρο «δεν είναι κατάλληλο» για την ανακούφιση της αγοράς κατοικιών και έχει μόνο «ελάχιστη» επίδραση στην ιδιοκτησία γης από αλλοδαπούς. Τα στοιχεία είναι σαφή. Οι ξένοι επενδυτές κατέχουν περίπου 5,32 δισεκατομμύρια φράγκα σε εισηγμένα ελβετικά αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων και SICAV, εκ των οποίων τα 2,42 δισεκατομμύρια αφορούν τον τομέα των κατοικιών. Απέναντι σε αυτό, τα ελβετικά συνταξιοδοτικά ταμεία επενδύουν μόνα τους 26,65 δισεκατομμύρια σε ακίνητα στο εξωτερικό. Όποιος μιλά εδώ για «ξένη κυριαρχία» συγχέει μια περιθωριακή ποσότητα με ένα διαρθρωτικό πρόβλημα.

4. Ποιους άλλους κινδύνους εντοπίζει η Συνομοσπονδία και τι ισχύει όσον αφορά τη συνταγματική αναλογικότητα;

Η έκθεση προειδοποιεί επίσης ότι οι τομεακοί έλεγχοι κεφαλαίων γενικά δεν αποδίδουν, ότι τα κεφάλαια που εκτρέπονται θα μπορούσαν να ωθήσουν τους εγχώριους επενδυτές να εισέλθουν πιο έντονα στην αγορά, και ότι ένα μήνυμα απομόνωσης θα μπορούσε να βλάψει την ελκυστικότητα της χώρας και να προκαλέσει αντίμετρα εναντίον Ελβετών ιδιοκτητών στο εξωτερικό. Ήδη από το 2017, μια παρόμοια αυστηροποίηση είχε εγκαταλειφθεί μετά τη διαβούλευση. Από συνταγματική άποψη, παραμένει το θεμελιώδες ζήτημα της αναλογικότητας (άρθρο 5 παράγραφος 2 του Συντάγματος): ένα μέτρο που, σύμφωνα με την επίσημη ανάλυση, δεν επιτυγχάνει τον στόχο του δεν είναι κατάλληλο και, ως εκ τούτου, δύσκολα δικαιολογείται.

5. Τι σημαίνει αυτό για τους επενδυτές και πώς θα πρέπει να αξιοποιήσουν το χρόνο που τους απομένει;

Η έλλειψη κατοικιών είναι πραγματική και απαιτεί σοβαρή πολιτική: περισσότερη οικοδομήσιμη γη, ταχύτερες διαδικασίες, πυκνότερη δόμηση. Ένας αυστηρότερος νόμος «Lex Koller» δεν προσφέρει τίποτα από όλα αυτά. Δημιουργεί γραφειοκρατία, απομακρύνει το ρευστό κεφάλαιο από διαφανείς επενδυτικούς φορείς και μετατοπίζει το πρόβλημα αντί να το επιλύει. Όποιος επιθυμεί να βελτιώσει τη μεταρρύθμιση θα πρέπει να καταργήσει ή να περιορίσει αυστηρά τις διατάξεις σχετικά με τις έμμεσες επενδύσεις και τα εισηγμένα χρεόγραφα και να επικεντρωθεί αποκλειστικά στον πραγματικό έλεγχο των οικοπέδων για οικιστική δόμηση, με ίσους όρους για όλους τους μη κατοίκους. Η διαβούλευση διαρκεί έως τις 15 Ιουλίου 2026· σε κάθε περίπτωση, το νομοσχέδιο δύσκολα θα τεθεί σε ισχύ πριν από το 2028. Οι επενδυτές θα πρέπει να αξιοποιήσουν αυτό το χρονικό περιθώριο για να υποβάλουν σχόλια και να επανεξετάσουν τις δομές τους. Η συμβολική πολιτική έχει το τίμημά της. Αυτό δεν θα το πληρώσει η αγορά κατοικιών, αλλά το χρηματοοικονομικό κέντρο.

Η διαβούλευση θα διαρκέσει έως τις 15 Ιουλίου 2026, ενώ η μεταρρύθμιση δεν αναμένεται να τεθεί σε ισχύ πριν από το 2028. Τώρα είναι η κατάλληλη στιγμή να επανεξετάσετε τις δομές σας και να υποβάλετε δήλωση. Η LINDEMANNLAW παρέχει συμβουλές σε επενδυτές, επενδυτικά κεφάλαια και εταιρείες ακινήτων σχετικά με τη μεταρρύθμιση του νόμου Lex Koller και τις επιπτώσεις της στις έμμεσες συμμετοχές σε ακίνητα. Επικοινωνήστε μαζί μας για να συζητήσουμε την περίπτωσή σας.

Διαβάστε ολόκληρο το άρθρο γνώμης του προσκεκλημένου συγγραφέα στην εφημερίδα «Finanz und Wirtschaft».

Νέα
Η μεταρρύθμιση «Lex Koller»: Μια νομική αλλαγή που στοχεύει στο λάθος πρόβλημα
Οι πρωτοβουλίες για τη στέγαση: μεταξύ διοικητικής εντολής και ομοσπονδιακού νόμου

Δρ. Νομ. Αλεξάντερ Σίμενζ, LINDEMANNLAW, άρθρο γνώμης στο FuW, Ιούνιος 2026

Στις 14 Ιουνίου, η Ζυρίχη απέρριψε τρεις λαϊκές πρωτοβουλίες σχετικά με την έλλειψη κατοικιών: την πρωτοβουλία της Αριστεράς για τη στέγαση, την πρωτοβουλία της Αριστεράς για την προστασία των ενοικιαστών και την πρωτοβουλία του κεντροδεξιού χώρου για την ιδιοκατοίκηση. Όλες απορρίφθηκαν. Ωστόσο, το εκλογικό σώμα είπε «Ναι» δύο φορές: στις αντιπροτάσεις του Καντονικού Συμβουλίου. Αυτό δεν αποτελεί αντίφαση. Είναι μια σαφής πολιτική δήλωση. Οι ψηφοφόροι δεν θέλουν ιδεολογία. Θέλουν λύσεις.

Η κατάσταση είναι γνωστή, αλλά αξίζει να αναφερθούν τα στοιχεία. Το ποσοστό κενών κατοικιών στο καντόνι ανέρχεται σε 0,48%, ενώ στην ίδια την πόλη είναι κάτω από 0,1%. Από τα περίπου 224.000 αστικά διαμερίσματα, λίγο πάνω από 130 παραμένουν κενά. Τα ζητούμενα ενοίκια σημείωσαν πρόσφατα αύξηση κατά 8,5%. Όποιος αναζητά σήμερα διαμέρισμα στη Ζυρίχη γνωρίζει: δεν πρόκειται για διόρθωση της αγοράς. Πρόκειται για διαρθρωτική έλλειψη.

«Το “Όχι” και στις τρεις πρωτοβουλίες δεν είναι αδιαφορία. Είναι απόρριψη μιας πολιτικής που προτιμά τις θεατρινιστικές κινήσεις από την ουσιαστική δράση.»

1. Τι προβλέπει η αντιπρόταση για την πρωτοβουλία σχετικά με τη στέγαση;

Η αντιπρόταση στην πρωτοβουλία για τη στέγαση συγκεντρώνει το 57,9%. Οι βασικοί της άξονες: απλούστερες απαιτήσεις όσον αφορά τη χωροταξία και την οικοδομική νομοθεσία, ταχύτερες διαδικασίες έκδοσης αδειών και προσφυγών, καθώς και η δυνατότητα ανέγερσης ψηλότερων κτιρίων. Το Καντονικό Συμβούλιο πρέπει να υποβάλει νομοθεσία εφαρμογής εντός τριών ετών. Αυτό έρχεται σε αντίθεση με την απορριφθείσα πρωτοβουλία, η οποία αποσκοπούσε στη δημιουργία μιας κρατικής αρχής στέγασης με αρχικό κεφάλαιο 500 εκατομμυρίων φράγκων.

2. Ποια είναι τα νομικά όρια για την επιτάχυνση των κατασκευών;

Από νομική άποψη, αυτό αποτελεί μια απαιτητική διαδικασία. Η χωροταξική ρύθμιση εμπίπτει κατά κύριο λόγο στην αρμοδιότητα των καντονιών και των δήμων, αλλά η ομοσπονδιακή νομοθεσία θέτει όρια: ο Νόμος περί Χωροταξίας (RPG) καθορίζει την πυκνότητα, το ύψος και τον ρυθμό με τον οποίο μπορούν να πραγματοποιηθούν οι κατασκευές. Μια αντιπρόταση του καντονικού συμβουλίου που μετατοπίζει αυτά τα όρια ενδέχεται να προσκρούσει σε εμπόδια που θέτει η ομοσπονδιακή νομοθεσία. Το αποφασιστικό ερώτημα είναι αν το Καντονικό Συμβούλιο ανοίγει πραγματικά νέο περιθώριο ελιγμών ή απλώς αναδιατυπώνει τα υπάρχοντα μέσα. Θα γίνουν πράγματι αποδεκτά τα ψηλότερα κτίρια σε οικιστικές ζώνες, ή οι ενστάσεις θα συνεχίσουν να εμποδίζουν κάθε δεύτερο έργο; Εδώ βρίσκεται η πραγματική δοκιμασία.

3. Τι προβλέπει η αντιπρόταση στην πρωτοβουλία για την προστασία των ενοικιαστών;

Η αντιπρόταση στην πρωτοβουλία για την προστασία των ενοικιαστών συγκεντρώνει ποσοστό 54,3%. Το περιεχόμενό της είναι πιο στοχευμένο από την πρωτοβουλία που αντικαθιστά. Από 20 ταυτόχρονες καταγγελίες μισθώσεων και άνω, ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να υποβάλει σχέδιο καταγγελίας, να ενημερώσει τους ενοικιαστές τουλάχιστον ένα έτος νωρίτερα και να εξετάσει αν είναι εφικτή η διεξαγωγή κατασκευαστικών εργασιών ενώ το ακίνητο παραμένει κατειλημμένο.

4. Γιατί αυτή η αντιπρόταση για την προστασία των ενοικιαστών είναι νομικά ευαίσθητη;

Αυτό ακούγεται μετριοπαθές. Από νομική άποψη, όμως, είναι λεπτό ζήτημα. Το δίκαιο των μισθώσεων στην Ελβετία αποτελεί ομοσπονδιακό δίκαιο. Ο Κώδικας Υποχρεώσεων ρυθμίζει κατ’ αποκλειστικότητα, σε ομοσπονδιακό επίπεδο, την καταγγελία της μίσθωσης, το μίσθωμα και την προστασία του μισθωτή. Μια καντονική αντιπρόταση που ρυθμίζει τη συμπεριφορά του εκμισθωτή σε περιπτώσεις καταγγελίας της μίσθωσης κινείται στα όρια του επιτρεπτού βάσει του ομοσπονδιακού δικαίου. Μόλις μια καντονική διάταξη παρεμβαίνει σε αυτόν τον βασικό τομέα του Κώδικα Υποχρεώσεων, ανακύπτει σύγκρουση προτεραιότητας με το άρθρο 49 του Ομοσπονδιακού Συντάγματος. Η πρώτη σοβαρή εφαρμογή της αντιπρότασης θα καταλήξει στα δικαστήρια. Το αποτέλεσμα παραμένει αβέβαιο.

5. Τι σημαίνει τώρα αυτό το αποτέλεσμα για το Καντονικό Συμβούλιο;

Το γεγονός ότι το Καντονικό Συμβούλιο ενέκρινε δύο αντιπροτάσεις δεν αποτελεί «ελεύθερο πάσο» για αυτό. Πρόκειται για εντολή με προθεσμία. Όσοι υποστήριξαν τις αντιπροτάσεις με σκοπό να αποτρέψουν την ψήφιση των πρωτοβουλιών πρέπει τώρα να ανταποκριθούν στις προσδοκίες. Αυτό ισχύει τόσο για τα κεντροδεξιά κόμματα, τα οποία επί χρόνια ασκούσαν πιέσεις κατά των κανόνων προστασίας των ενοικιαστών, όσο και για τα αριστερά κόμματα, τα οποία τώρα θα ασκήσουν πιέσεις για να αξιοποιήσουν στο έπακρο την αντιπρόταση για την πρωτοβουλία προστασίας των ενοικιαστών.

Ο πολιτικός συμβιβασμός έχει επιτευχθεί. Η νομική διαμάχη σχετικά με την ερμηνεία βρίσκεται μόλις στην αρχή. Κάθε διάταξη εφαρμογής θα αμφισβητηθεί, από τη μία ή την άλλη πλευρά. Αυτό ακριβώς είναι το τίμημα ενός εκλογικού αποτελέσματος που δεν δίνει σαφή πλειοψηφία σε ένα μοντέλο, αλλά μια οριακή πλειοψηφία για δύο διαφορετικά μοντέλα ταυτόχρονα.

Η Ζυρίχη χρειάζεται περισσότερα διαμερίσματα. Η Ζυρίχη χρειάζεται επίσης προστασία των ενοικιαστών που να λειτουργεί χωρίς να αποθαρρύνει τις επενδύσεις. Αυτοί οι δύο στόχοι δεν αλληλοαποκλείονται. Ωστόσο, δεν μπορούν να επιτευχθούν μέσω δημοψηφισμάτων. Τα δημοψηφίσματα χαράσσουν μια κατεύθυνση. Το έργο που ακολουθεί είναι θέμα δεξιοτεχνίας: νόμοι, κανονισμοί, διαδικασίες, δικαστήρια. Η 14η Ιουνίου μπορεί να αποτελέσει σημείο καμπής. Η ευρύτερη περιοχή της Ζυρίχης αναπτύσσεται, ενώ οι υποδομές δεν συμβαδίζουν. Αυτό μπορεί να αλλάξει, αν η νομοθετική εξουσία αδράξει την ευκαιρία και εισαγάγει επιτέλους τις διαδικασίες που θα επιτρέψουν γρήγορη και αξιόπιστη κατασκευή. Οι προϋποθέσεις υπάρχουν. Η δικαιολογία ότι δεν μπορεί να γίνει, δεν ισχύει πλέον.

Νέα
Οι πρωτοβουλίες για τη στέγαση: μεταξύ διοικητικής εντολής και ομοσπονδιακού νόμου
Κυριαρχία, ελλείψεις εφοδιασμού, μικρές πυρηνικές μονάδες (SMR): τι πρέπει να γίνει κατανοητό πριν η Ελβετία λάβει απόφαση σχετικά με την πυρηνική ενέργεια

Πέντε ερωτήματα στα οποία πρέπει να απαντήσει η Ελβετία

1. Είναι πραγματικό το κενό στην προσφορά; Η Ελβετία καταναλώνει σήμερα 57 TWh. Μέχρι το 2050, η ζήτηση θα αυξηθεί στα 75–90 TWh. Τα πυρηνικά εργοστάσια Beznau, Gösgen και Leibstadt θα τεθούν εκτός λειτουργίας. Αυτό σημαίνει ένα διαρθρωτικό κενό 20–35 TWh. Κανένα σενάριο δεν το καλύπτει χωρίς είτε νέα παραγωγή βασικού φορτίου είτε μόνιμη εξάρτηση από εισαγωγές.

2. Αποτελούσε ποτέ η απαγόρευση κατασκευής άμεση δημοκρατική εντολή; Το δημοψήφισμα του 2017 ενέκρινε την Ενεργειακή Στρατηγική 2050 ως συνολικό πακέτο — όχι ως μεμονωμένη απαγόρευση μιας τεχνολογίας. Το 2003, τα δύο τρίτα των Ελβετών ψηφοφόρων απέρριψαν τόσο την πρόταση «Ενέργεια χωρίς πυρηνικά» όσο και το MoratoriumPlus. Το 2016, η πλειοψηφία απέρριψε τον περιορισμό της διάρκειας ζωής των σταθμών. Σήμερα, το 59% των Ελβετών θεωρεί λογική την πυρηνική ενέργεια νέας γενιάς.

3. Πρόκειται για ενεργειακή πολιτική ή για πολιτική υποδομών; Τρία εκατομμύρια ηλεκτρικά αυτοκίνητα, κέντρα δεδομένων τεχνητής νοημοσύνης, συστήματα θέρμανσης με αντλίες θερμότητας. Η ηλεκτρική ενέργεια αποτελεί το θεμέλιο της επόμενης οικονομίας της Ελβετίας, και όχι απλώς μία μεταβλητή ανάμεσα σε πολλές άλλες. Η απόφαση που λαμβάνεται σήμερα καθορίζει ποιες υποδομές θα υπάρχουν το 2045. Αυτό δεν είναι ενεργειακό ζήτημα. Είναι μια κυριαρχική απόφαση για τις υποδομές.

4. Τι σημαίνει στην πραγματικότητα η εξάρτηση από τις εισαγωγές; Κάθε TWh που εισάγει η Ελβετία είναι ένα TWh που παράγεται αλλού — σε γαλλικούς πυρηνικούς σταθμούς, σε γερμανικούς αεριοστρόβιλους, σε ευρωπαϊκή δικτυακή ισχύ που βασίζεται στον άνθρακα. Η ενεργειακή κυριαρχία δεν είναι μια αφηρημένη έννοια. Είναι ένα γεωπολιτικό και οικονομικό πλεονέκτημα που η Ελβετία έχει ιστορικά προστατεύσει και το οποίο τώρα κινδυνεύει να παραδώσει αθόρυβα.

5. Είναι οι νέοι αντιδραστήρες συμβατοί με τον σύγχρονο πολεοδομικό σχεδιασμό; Οι μικροί αρθρωτοί αντιδραστήρες (SMR) καταλαμβάνουν χώρο ίσο με το μισό ενός γηπέδου ποδοσφαίρου. Μπορούν να παρέχουν ταυτόχρονα ηλεκτρική ενέργεια και θέρμανση σε ολόκληρη μια αστική περιοχή. Το ερώτημα δεν είναι πλέον αν η πυρηνική ενέργεια ταιριάζει σε μια βιώσιμη πόλη. Είναι αν η Ελβετία μπορεί να αντέξει οικονομικά να μην εξετάσει αυτή την επιλογή.

Πέντε πράγματα που πρέπει να γίνουν τώρα

  1. Lift the construction ban — and open the technology assessment. Not a decision to build, but a decision to evaluate.
  2. Commission an independent feasibility study on SMR deployment in Switzerland, separate from lobby positions on both sides.
  3. Define the grid investment required to close the supply gap regardless of the nuclear outcome — the gap is real irrespective of what fills it.
  4. Set a clear timeline: if a referendum is triggered, it must be conducted on the facts of 2026, not the fears of 2011.
  5. Separate the sovereignty question from the environmental debate. Both deserve honest answers. Conflating them serves neither.

Νέα
Κυριαρχία, ελλείψεις εφοδιασμού, μικρές πυρηνικές μονάδες (SMR): τι πρέπει να γίνει κατανοητό πριν η Ελβετία λάβει απόφαση σχετικά με την πυρηνική ενέργεια
Θόρυβος, βιοποικιλότητα, ISOS – τι πρέπει να διευκρινιστεί πριν από την εγκατάσταση κάθε ανεμογεννήτριας

Δρ. Νομ. Αλεξάντερ Σίμενζ, LINDEMANNLAW — Άρθρο γνώμης στο FuW, Ιούνιος 2026

Η Ελβετία χρειάζεται περισσότερη ηλεκτρική ενέργεια το χειμώνα. Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι κάθε ανεμογεννήτρια είναι καλή. Όποιος επιθυμεί να εγκαταστήσει αιολικά πάρκα κοντά σε μια κοινότητα πρέπει να προσφέρει κάτι περισσότερο από την επείγουσα ανάγκη της ενεργειακής πολιτικής. Πρέπει να αποδείξει ότι η τοποθεσία είναι κατάλληλη, τόσο σήμερα όσο και σε είκοσι χρόνια από τώρα. Η αιολική ενέργεια έχει πολιτική δυναμική στην Ελβετία. Η ομοσπονδιακή κυβέρνηση θέλει να επεκτείνει την παραγωγή ανανεώσιμης ενέργειας, τα καντόνια πρέπει να ορίσουν κατάλληλες περιοχές και, από την έκδοση του Διατάγματος Επιτάχυνσης, οι διαδικασίες για εγκαταστάσεις εθνικού ενδιαφέροντος υποτίθεται ότι θα προχωρούν ταχύτερα. Αυτό ακούγεται σαν πρόοδος. Αλλά ακούγεται και σαν πειρασμός: σαν να αρκεί η επίκληση της ενεργειακής μετάβασης για να παραμεριστούν οι τοπικές αντιρρήσεις, η προστασία του τοπίου, οι ανησυχίες για τον θόρυβο, η βιοποικιλότητα και τα ζητήματα αποξήλωσης ως δευτερεύοντα θέματα. Ακριβώς εδώ βρίσκεται το λάθος. Η αιολική ενέργεια δεν είναι ένα ηθικό επιχείρημα, αλλά ένα έργο υποδομής. Η υποδομή πρέπει να αποδείξει την αξία της στη συγκεκριμένη τοποθεσία — από την άποψη του χωροταξικού σχεδιασμού, της οικολογίας, της οικονομίας και του νόμου. Αυτό δεν μπορεί να παραμεριστεί επικαλούμενοι την επείγουσα ανάγκη.

«Όποιος σχεδιάζει την κατασκευή ανεμογεννητριών σε περιοχές ISOS δεν θα έχει να αντιμετωπίσει ρομαντικούς ως αντιπάλους. Θα έχει να αντιμετωπίσει το Ομοσπονδιακό Ανώτατο Δικαστήριο.»

Ποιες είναι οι πραγματικές επιπτώσεις των ανεμογεννητριών και γιατί δεν αρκεί να εξετάζουμε μόνο τα ντεσιμπέλ;

Στην Ελβετία δεν υπάρχει καθορισμένη ελάχιστη απόσταση μεταξύ των ανεμογεννητριών και των κατοικιών. Οι καθοριστικοί παράγοντες είναι τα όρια των κανονισμών για τον θόρυβο, τα επίπεδα ευαισθησίας, η τοπογραφία, ο τύπος της ανεμογεννήτριας και οι συγκεκριμένες συνθήκες ανέμου. Αυτό ακούγεται τεχνικό, αλλά είναι πολιτικά κρίσιμο. Διότι ο αντίκτυπος δεν περιορίζεται στα επίπεδα ντεσιμπέλ που αναγράφονται στα χαρτιά. Οι ανεμογεννήτριες παράγουν περιοδικό θόρυβο, ρίχνουν σκιές και κυριαρχούν στο οπτικό τοπίο. Όσοι ζουν κοντά δεν το βιώνουν ως μια αφηρημένη συμβολή στην παροχή ηλεκτρικής ενέργειας, αλλά ως μια εισβολή στην καθημερινή τους ζωή. Αυτό δεν αποτελεί κριτική της τεχνολογίας. Είναι θέμα τοποθεσίας.



Γιατί η βιοποικιλότητα δεν σταματάει στον ρότορα;

Ούτε η βιοποικιλότητα σταματάει στον ρότορα. Τα αιολικά πάρκα απαιτούν δρόμους πρόσβασης, θεμέλια, χώρους συναρμολόγησης, γραμμές μεταφοράς ηλεκτρικής ενέργειας και συνδέσεις με το δίκτυο. Σε ευαίσθητες περιοχές, αυτή η βοηθητική υποδομή από μόνη της μπορεί να είναι ο αποφασιστικός παράγοντας. Οι κίνδυνοι σύγκρουσης για τα πουλιά και τις νυχτερίδες, η απώλεια οικοτόπων και οι διαταραχές δεν είναι θεωρητικοί κίνδυνοι. Πρέπει να αξιολογούνται επιτόπου και όχι να παραβλέπονται εκ των υστέρων. Μια τοποθεσία που λειτουργεί μόνο μέσω οικολογικών συμβιβασμών δεν είναι καλή τοποθεσία.

Η προστασία του φυσικού περιβάλλοντος είναι απλώς ρομαντισμός;

Η προστασία του τοπίου δεν είναι απλώς θέμα ρομαντισμού. Η Ελβετία είναι πυκνοκατοικημένη, τοπογραφικά εκτεθειμένη και πολιτισμικά διαμορφωμένη από τα χαρακτηριστικά αστικά της τοπία. Οι ανεμογεννήτριες έχουν αντίκτυπο που ξεπερνά κατά πολύ την άμεση τοποθεσία τους. Αλλάζουν τις σιλουέτες, τις οπτικές γραμμές και τις πλαγιές. Αυτή η παρατήρηση δεν αποτελεί βέτο κατά της αιολικής ενέργειας. Είναι μια προϋπόθεση που εξαρτάται από την τοποθεσία και κατοχυρώνεται στην ελβετική νομοθεσία.

Γιατί η ISOS αποφασίζει για ένα έργο αιολικής ενέργειας;

Το Μητρώο Ελβετικών Μνημείων Αποτελεί έναν παράγοντα που συχνά υποτιμάται. Σε απόφαση του Ιανουαρίου του 2026 σχετικά με το Βίντερτουρ, το Ομοσπονδιακό Ανώτατο Δικαστήριο διευκρίνισε: Μόλις μια άδεια αγγίζει ομοσπονδιακές νομικές αρχές, το ISOS εφαρμόζεται άμεσα. Όποιος σχεδιάζει την εγκατάσταση ανεμογεννητριών εντός ή κοντά σε περιοχές που έχουν χαρακτηριστεί από το ISOS δεν ενεργεί πλέον στο πλαίσιο της διακριτικής ευχέρειας του καντονιού. Προκαλεί μια ειδική στάθμιση συμφερόντων σύμφωνα με το άρθρο 6 και τα επόμενα του Νόμου για τη Φύση και την Πολιτιστική Κληρονομιά (NHG). Μπορεί να ζητηθεί η γνώμη της Ομοσπονδιακής Επιτροπής για τη Φύση και την Πολιτιστική Κληρονομιά. Για τους επενδυτές και τους υπεύθυνους ανάπτυξης έργων, αυτό σημαίνει: Μια έγκαιρη εξέταση από το ISOS δεν είναι πολυτέλεια, αλλά απαίτηση. Όποιος ανακαλύψει μόνο κατά τη φάση αδειοδότησης ότι μια εγκατάσταση βρίσκεται σε περιοχή ISOS διακινδυνεύει κάτι περισσότερο από απλές καθυστερήσεις. Διακινδυνεύει ολόκληρο το έργο. Πάνω από 1.200 τοποθεσίες έχουν χαρακτηριστεί ως εθνικής σημασίας στο ISOS, και οι ζώνες επιρροής τους εκτείνονται πολύ μακριά στο τοπίο. Όποιος αγνοεί αυτό το γεγονός χτίζει πάνω σε άμμο.

Πώς αποτρέπεις την ανάληψη ενός λανθασμένου έργου και πότε αρχίζει η αποτελεσματική αντίδραση;

Η πολιτική τάση είναι προς την επιτάχυνση. Οι διαδικασίες πρόκειται να συντομευθούν, η υποβολή ενστάσεων να καταστεί πιο δύσκολη και οι εγκρίσεις πιο προβλέψιμες. Αυτό είναι ελκυστικό για τους επενδυτές. Για τους δήμους, όμως, είναι επικίνδυνο. Το Διάταγμα Επιτάχυνσης δεν αποτελεί λευκή κάρτα: σκοπός του είναι να απλοποιήσει τις διαδικασίες, όχι να καταργήσει την εξισορρόπηση των συμφερόντων. Αυτό είναι εμφανές στην πράξη: στο καντόνι της Ζυρίχης, η καντονική κυβέρνηση εξάλειψε περίπου το 40% του δυναμικού αιολικής ενέργειας του καντονιού με μία μόνο απόφαση, επειδή οι τοποθεσίες δεν πληρούσαν τα κριτήρια εξισορρόπησης της αεροπορίας, της προστασίας του αστικού τοπίου και της εγγύτητας σε οικισμούς. Ένα γενικό «όχι» δεν θα σταθεί σε επιταχυνόμενες διαδικασίες. Όποιος θέλει να εμποδίσει ένα έργο δεν χρειάζεται να προκαλέσει οργή· χρειάζεται ένα φάκελο: εκτιμήσεις θορύβου, οικολογικές μελέτες, ανάλυση ISOS, μελέτες σκοπιμότητας υποδομών και σχέδιο αποξήλωσης. Η αποτελεσματική αντίσταση δεν ξεκινά με διαμαρτυρίες όταν οι ανεμογεννήτριες έχουν ήδη ανεγερθεί. Ξεκινά στο στάδιο του χωροταξικού σχεδιασμού. Το τέλος της ζωής ενός εργοστασίου υποτιμάται ιδιαίτερα. Τα αιολικά πάρκα έχουν περιορισμένη διάρκεια ζωής. Η αποξήλωση, τα θεμέλια, οι δρόμοι πρόσβασης, η διάθεση αποβλήτων και η αναβάθμιση της ισχύος πρέπει να έχουν ήδη εξεταστεί κατά τη διαδικασία αδειοδότησης. Οτιδήποτε άλλο είναι «πράσινο πλύσιμο» με χρονική καθυστέρηση. Μια εγκατάσταση που προβάλλεται σήμερα ως βιώσιμη δεν πρέπει να καταλήξει σε ένα ανεπίλυτο πρόβλημα διάθεσης αποβλήτων για τον δήμο σε είκοσι χρόνια. Χωρίς σαφή υποχρέωση αποξήλωσης και οικονομικές εγγυήσεις, ένα αιολικό πάρκο δεν είναι πλήρως σχεδιασμένο. Η ενεργειακή μετάβαση χρειάζεται ταχύτητα. Αλλά η ταχύτητα δεν υποκαθιστά τη σωστή κρίση. Οι σωστές αποφάσεις σχετικά με την τοποθεσία δεν έρχονται σε αντίθεση με την ενεργειακή μετάβαση. Αποτελούν προϋπόθεσή της. Όποιος τοποθετεί ανεμογεννήτριες σε λάθος τοποθεσία παράγει όχι μόνο ηλεκτρική ενέργεια, αλλά και αντίσταση. Και η αντίσταση κοστίζει χρόνο που η ενεργειακή μετάβαση δεν μπορεί να αντέξει. Μια καλή ενεργειακή πολιτική επιταχύνει τα σωστά έργα. Και σταματά τα λάθος έργα αρκετά νωρίς.

Έχετε κάποιο αιολικό έργο υπό εξέλιξη;

Είτε είστε δήμος, κάτοικος της περιοχής που επηρεάζεται είτε υπεύθυνος ανάπτυξης έργου, η ομάδα μας σας υποστηρίζει από το στάδιο του χωροταξικού σχεδιασμού, μέσω της αξιολόγησης ISOS, έως το σχέδιο παροπλισμού. Επικοινωνήστε μαζί μας από νωρίς, πριν ακόμη ανεγερθούν οι ανεμογεννήτριες. Επικοινωνήστε με την ομάδα της LINDEMANNLAW για μια αρχική αξιολόγηση της τοποθεσίας σας.

Διαβάστε το άρθρο γνώμης στο «Finanz und Wirtschaft» (FuW): Η αιολική ενέργεια δεν αποτελεί ηθικό επιχείρημα – αλλά μια απόφαση για την επιλογή της τοποθεσίας

Blog
Θόρυβος, βιοποικιλότητα, ISOS – τι πρέπει να διευκρινιστεί πριν από την εγκατάσταση κάθε ανεμογεννήτριας
Τα ανώτατα όρια ενοικίων δεν επιλύουν την έλλειψη κατοικιών. Την αντιμετωπίζουν.

Δρ. Νομ. Αλεξάντερ Σίμενζ, LINDEMANNLAW — Άρθρο γνώμης στο FuW, Ιούνιος 2026

Όσοι επιβάλλουν ανώτατα όρια στα ενοίκια δεν κατασκευάζουν κατοικίες. Απλώς αναδιανέμουν τη σπανιότητα. Αυτό ακριβώς είναι το πρόβλημα με το κύμα ρυθμίσεων στην πολιτική στέγασης που σαρώνει αυτή τη στιγμή την Ελβετία. Στις 14 Ιουνίου, η Ζυρίχη θα ψηφίσει για την Πρωτοβουλία Προστασίας της Στέγασης. Η Βασιλεία έχει ήδη δείξει τι θα ακολουθήσει. Η Βέρνη, η Γενεύη και το Βω εξετάζουν παρόμοιους κανόνες. Αυτό που μοιάζει με κοινωνική πολιτική σε επίπεδο καντονιών είναι στην πραγματικότητα μια κατευθυντήρια απόφαση για την πολιτική στέγασης ολόκληρης της χώρας — μιας Ελβετίας που οδεύει προς τα δέκα εκατομμύρια κατοίκους.

Η διάγνωση είναι σωστή: σε πόλεις με χαμηλά ποσοστά κενών κατοικιών, αυξανόμενο κόστος κατασκευής και συνεχή μεταναστευτική πίεση, η στέγαση έχει καταστεί ζήτημα κατανομής. Η προσιτή στέγαση αποτελεί νόμιμο πολιτικό στόχο. Τα μέσα, ωστόσο, είναι θέμα συζήτησης.

«Η τιμή δεν είναι η αιτία της έλλειψης κατοικιών. Είναι το σύμπτωμά της. Όσοι ρυθμίζουν μόνο την τιμή, καταπολεμούν το θερμόμετρο αντί για τον πυρετό.»

Η πολιτικά ελκυστική πλάνη

Τα ανώτατα όρια ενοικίων έχουν ένα μεγάλο πλεονέκτημα: είναι εύκολο να τα εξηγήσει κανείς. Τα ενοίκια είναι υψηλά — ας τα περιορίσουμε λοιπόν. Αυτό είναι εύληπτο, συναισθηματικά πειστικό και έτοιμο για δημοψήφισμα.

Από οικονομική άποψη, αυτό είναι υπερβολικά απλοϊκό. Η τιμή δεν είναι η αιτία της έλλειψης κατοικιών. Είναι το σύμπτωμά της. Τα υψηλά ενοίκια υποδηλώνουν ότι υπάρχουν πολύ λίγες κατοικίες στις περιοχές όπου οι άνθρωποι επιθυμούν να ζήσουν. Όσοι ρυθμίζουν μόνο την τιμή χωρίς να αυξάνουν την προσφορά, καταπολεμούν το θερμόμετρο αντί για τον πυρετό.

Βραχυπρόθεσμα, τα ανώτατα όρια ενοικίων μπορούν να ανακουφίσουν τα μεμονωμένα νοικοκυριά — αυτό είναι αδιαμφισβήτητο. Μεσοπρόθεσμα, δημιουργούν λάθος κίνητρα: λιγότερες επενδύσεις, λιγότερες ανακαινίσεις, περισσότερες γραφειοκρατικές διαδικασίες, περισσότερες τακτικές αποφυγής. Τελικά, δεν υπάρχουν περισσότερα προσιτά διαμερίσματα, αλλά λιγότερα διαθέσιμα.


Η Βασιλεία προειδοποιεί

Η Βασιλεία-Στάντ αποτελεί ένα προειδοποιητικό παράδειγμα σε πραγματικό χρόνο. Από το 2022 ισχύουν αυστηροί κανόνες προστασίας της στέγασης. Το αποτέλεσμα: μείωση των συμβολαίων ανακαίνισης, νέες διαδικασίες αδειοδότησης, κίνδυνοι δικαστικών διαφορών και πολυετείς περίοδοι παρακολούθησης. Ορισμένοι κανόνες έπρεπε ήδη να χαλαρώσουν από τον Νοέμβριο του 2025, επειδή οι ανακαινίσεις περιορίζονταν υπερβολικά.

Τα νούμερα μιλούν από μόνα τους. Σύμφωνα με την απλουστευμένη διαδικασία προστασίας της στέγασης, η απόδοση επί των δαπανών κατασκευής για μια ανακαίνιση μειώνεται στο 1,3%, σε σύγκριση με το 2,7% έως 3,4% που προβλέπει η τυπική ελβετική νομοθεσία περί μισθώσεων. Με τα σημερινά επιτόκια, τις κανονιστικές απαιτήσεις και το κόστος κατασκευής, κανείς δεν ανακαινίζει για 1,3%. Αυτό δεν είναι τυχαίο. Είναι το αναμενόμενο αποτέλεσμα ενός συστήματος που δυσχεραίνει τις επενδύσεις και περιορίζει πολιτικά τις αποδόσεις.

Οι ενεργειακά αποδοτικές ανακαινίσεις, οι αναβαθμίσεις της κτιριακής τεχνολογίας, οι ολοκληρωμένες ανακαινίσεις — ακριβώς αυτό που απαιτούν οι κλιματικοί στόχοι — δεν είναι πλέον οικονομικά βιώσιμες. Ένα σπίτι που έχει παγώσει λόγω των κανονισμών δεν είναι πιο κοινωνικό. Είναι απλώς πιο παλιό.

Δημιουργήστε, μην εμποδίζετε

Το βασικό μειονέκτημα της κοινωνικής πολιτικής που αφορά το ανώτατο όριο ενοικίου έγκειται στον τρόπο με τον οποίο στοχεύει. Δεν βοηθά κυρίως όσους έχουν μεγαλύτερη ανάγκη. Βοηθά όσους έχουν ήδη πρόσβαση στο ρυθμιζόμενο από το κράτος απόθεμα κατοικιών.

Όσοι διαθέτουν ένα οικονομικά προσιτό διαμέρισμα με ρυθμιζόμενο ενοίκιο παραμένουν εκεί. Ακόμα κι αν έχει γίνει πολύ μεγάλο. Ακόμα κι αν αλλάξουν τόπο εργασίας. Κάθε μετακόμιση μετατρέπεται σε οικονομική επιβάρυνση, καθώς το νέο ενοίκιο θα είναι υψηλότερο. Αυτό δημιουργεί φαινόμενα εγκλωβισμού: άτομα που ζουν σε οικογενειακά διαμερίσματα, οικογένειες χωρίς πρόσβαση σε μεγαλύτερες κατοικίες, μείωση της επαγγελματικής κινητικότητας. Οι υπάρχουσες κατοικίες αξιοποιούνται λιγότερο αποτελεσματικά.

Η σωστή απάντηση είναι η αύξηση της προσφοράς: ταχύτερη έκδοση αδειών, πυκνότερη δόμηση, αξιοποίηση οικοπέδων προς ανάπτυξη και συντόμευση των διαδικασιών. Και απαιτείται μια διαφορετική νοοτροπία όσον αφορά την οικοδόμηση. Μια Ελβετία με δέκα εκατομμύρια κατοίκους δεν αποτελεί απειλή για τον χωροταξικό σχεδιασμό — αποτελεί μια σχεδιαστική πρόκληση. Γειτονιές 15 λεπτών, κτίρια θετικής ενέργειας, νέα μοντέλα κινητικότητας: όλα αυτά κατασκευάζονται ήδη σήμερα, στο Rotkreuz, στο Αμβούργο, στην Κοπεγχάγη. Δεν είναι η γη που λείπει. Είναι η ασφάλεια των επενδύσεων.

Οι κοινωνικοί στόχοι μπορούν να επιτευχθούν με μεγαλύτερη ακρίβεια: κατασκευή κοινωνικών κατοικιών, στοχευμένα επιδόματα στέγασης, κανόνες για τις περιοχές ανάπτυξης με προβλέψιμες αποδόσεις. Η αντιπρόταση στην πρωτοβουλία της Ζυρίχης κινείται προς αυτή την κατεύθυνση.

Η έλλειψη κατοικιών είναι πραγματική. Αυτός ακριβώς είναι ο λόγος για τον οποίο δεν πρέπει να αντιμετωπίζεται με συμβολική πολιτική. Η επιβολή ανώτατου ορίου στα ενοίκια δεν δημιουργεί ούτε ένα επιπλέον τετραγωνικό μέτρο κατοικίας. Αυξάνει το διαδικαστικό κόστος, επιβραδύνει τις ανακαινίσεις και μεταφέρει το βάρος της έλλειψης σε όσους δεν διαθέτουν ακόμη διαμέρισμα. Αυτό που μοιάζει με προστασία δεν είναι παρά η διαχείριση της έλλειψης με μια κοινωνική ετικέτα.

Τα ανώτατα όρια ενοικίων δεν λύνουν το πρόβλημα της έλλειψης κατοικιών στην Ελβετία – το επιδεινώνουν. Γιατί η μεταρρύθμιση των αδειών και η ασφάλεια των επενδύσεων αποτελούν τις σωστές λύσεις για την κρίση στέγασης.

Διαβάστε ολόκληρο το άρθρο του προσκεκλημένου σχολιαστή στο FuW

Η LINDEMANNLAW παρέχει συμβουλές σε επενδυτές, ιδιοκτήτες και κατασκευαστές σχετικά με τις διαδικασίες αδειοδότησης, τους κανονισμούς προστασίας της στέγασης και τα αναπτυξιακά έργα με εγγυημένη απόδοση. Συζητήστε την περίπτωσή σας με την ομάδα μας — συνδυάζουμε νομική, φορολογική και κτηματομεσιτική εμπειρογνωμοσύνη. Επικοινωνήστε μαζί μας σήμερα.

Νέα
Τα ανώτατα όρια ενοικίων δεν επιλύουν την έλλειψη κατοικιών. Την αντιμετωπίζουν.
Ακίνητα στην Ελβετία: Στρατηγικός οδηγός για διεθνείς επενδυτές για το 2026

Από τους Alexander & Shynar Lindemann της LINDEMANNLAW για το TND Universe


Λίγες δικαιοδοσίες μπορούν να συγκριθούν με την Ελβετία όσον αφορά τον συνδυασμό πολιτικής σταθερότητας, ισχύος του νομίσματος, τραπεζικής υποδομής και κράτους δικαίου. Για τους HNWI και τα family offices, τα ελβετικά ακίνητα σπάνια έχουν να κάνουν με την απόδοση — έχουν να κάνουν με τη θέση: ένα αποθεματικό αξίας σε σκληρό νόμισμα, με ισχυρή προστασία και ένα από τα πιο αξιόπιστα κτηματολόγια στον κόσμο. Αλλά είναι επίσης μια αγορά με ένα από τα αυστηρότερα καθεστώτα για τις ξένες εξαγορές στην Ευρώπη, και αυτό το καθεστώς βρίσκεται επί του παρόντος υπό πολιτική αναθεώρηση.

Για τους διεθνείς επενδυτές και τα family offices που εξετάζουν το ενδεχόμενο να επενδύσουν σε ελβετικά ακίνητα, αυτά είναι τα στοιχεία που έχουν πραγματικά σημασία το 2026.

Ένα σύστημα αστικού δικαίου βασισμένο στον καντονικό φεντεραλισμό

Η Ελβετία είναι μια δικαιοδοσία αστικού δικαίου, με τους περισσότερους κανόνες να κωδικοποιούνται σε ομοσπονδιακό επίπεδο — κυρίως ο Αστικός Κώδικας και ο Κώδικας Υποχρεώσεων — αλλά με σημαντικές διαφορές σε καντονικό επίπεδο για θέματα όπως η χωροθέτηση, η φορολογία, τα τέλη μεταβίβασης και η συμβολαιογραφική πρακτική. Οι μεταβιβάσεις ακινήτων και τα εμπράγματα δικαιώματα διέπονται από το ομοσπονδιακό δίκαιο, ενώ τα καντόνια ρυθμίζουν τη διαδικασία μεταβίβασης, τα τέλη και, σε ορισμένες περιπτώσεις, τους πρόσθετους φόρους μεταβίβασης.

Ο ακρογωνιαίος λίθος της ασφάλειας των τίτλων ιδιοκτησίας στην Ελβετία είναι το δημόσιο Κτηματολόγιο, το οποίο απολαμβάνει δημόσια πίστη: ένας καλόπιστος αγοραστής μπορεί να βασίζεται στις εγγραφές, και η προστασία της καλής πίστης είναι ισχυρή. Οι έρευνες τίτλων και η ασφάλιση τίτλων — κοινές σε πολλές άλλες δικαιοδοσίες — είναι επομένως γενικά περιττές. Η κυριότητα μεταβιβάζεται μόνο μετά την εγγραφή, και τα ενυπόθηκα γραμμάτια (Schuldbriefe) ισχύουν από την ημερομηνία εγγραφής. Η μεταβίβαση ακινήτων πρέπει να πραγματοποιείται με δημόσια συμβολαιογραφική πράξη στο καντόνι όπου βρίσκεται το ακίνητο, και η συμβολαιογραφική πράξη πρέπει να είναι στη γλώσσα του συγκεκριμένου καντονιού.

Αυτός ο συνδυασμός — κωδικοποιημένη ομοσπονδιακή ουσία, καντονική διαδικαστική αυστηρότητα και καθεστώς τίτλων βασισμένο στο μητρώο — παράγει αποτελέσματα συναλλαγών που είναι προβλέψιμα, καλά τεκμηριωμένα και δύσκολο να αμφισβητηθούν εκ των υστέρων.

Lex Koller: Το πρώτο ερώτημα για κάθε ξένο αγοραστή — και ένα σημείο πολιτικής προσοχής

Το πιο σημαντικό σημείο για τους επενδυτές που δεν είναι κάτοικοι της χώρας είναι ο Ομοσπονδιακός Νόμος για την Απόκτηση Ακινήτων από Άτομα του Εξωτερικού — γνωστός παγκοσμίως ως Lex Koller.

Ο Lex Koller περιορίζει την απόκτηση μη εμπορικών ακινήτων από αλλοδαπούς, δηλαδή κατοικιών, αδόμητων εκτάσεων που δεν προορίζονται για εμπορική χρήση, ακινήτων που χρησιμοποιούνται από δημόσιες αρχές και κτιρίων που παραμένουν μόνιμα κενά. Στην πράξη, οι αλλοδαποί αποκλείονται σε μεγάλο βαθμό από την απόκτηση κατοικιών, με μία αξιοσημείωτη εξαίρεση: τις εξοχικές κατοικίες σε εγκεκριμένους τουριστικούς δήμους, υπό την επιφύλαξη των καντονικών ποσοστώσεων.

Υπάρχουν δύο ακόμη λεπτομέρειες που πρέπει να ληφθούν υπόψη:

Το πλέγμα ταξινόμησης είναι ευρύ. Μια νομική οντότητα με έδρα εκτός Ελβετίας θεωρείται αυτόματα «αλλοδαπή», ανεξάρτητα από το ποιος την ελέγχει. Οι οντότητες με έδρα στην Ελβετία αντιμετωπίζονται επίσης ως αλλοδαπές εάν ελέγχονται από αλλοδαπούς — κάτι που αξιολογείται σε οικονομική βάση μέσω της αλυσίδας ιδιοκτησίας και χρηματοδότησης. Οι υπήκοοι της ΕΕ/ΕΖΕΣ αντιμετωπίζονται ως Ελβετοί εάν διαμένουν τόσο νομικά όσο και πραγματικά στην Ελβετία· οι υπήκοοι εκτός ΕΕ/ΕΖΕΣ απαιτείται να διαθέτουν ελβετική άδεια διαμονής κατηγορίας C.

Τα ακίνητα μικτής χρήσης επιτρέπονται μόνο όταν το οικιστικό τμήμα είναι σαφώς δευτερεύον (για παράδειγμα, το διαμέρισμα ενός επιστάτη σε ένα κτίριο γραφείων) ή όταν η χωροταξική ρύθμιση απαιτεί το οικιστικό τμήμα να μην υπερβαίνει το 50 %.

Τα εμπορικά ακίνητα — ακίνητα που χρησιμοποιούνται μόνιμα για εμπορική δραστηριότητα — δεν εμπίπτουν στους περιορισμούς του Lex Koller και μπορούν να αποκτηθούν ελεύθερα από ξένους επενδυτές, με την επιφύλαξη των συνήθων κανόνων συναλλαγών.

Το πολιτικό σημείο προσοχής για το 2026: Ο νόμος Lex Koller βρίσκεται επί του παρόντος υπό ενεργή αναθεώρηση. Η πρόταση 24.3961 (Verschärfung der Lex Koller, Σεπτέμβριος 2024) προτείνει μια ευρεία αυστηροποίηση, και στις 21 Μαρτίου 2025 το Ομοσπονδιακό Συμβούλιο ανακοίνωσε ένα πακέτο «συνοδευτικών μέτρων» που συνδέεται με μια λαϊκή πρωτοβουλία που επιδιώκει να περιορίσει τον πληθυσμό της Ελβετίας στα 10 εκατομμύρια. Και οι δύο προτάσεις θα μπορούσαν να αυξήσουν τους ελέγχους στον τομέα των δεύτερων κατοικιών και, ενδεχομένως, στον εμπορικό τομέα. Μέχρι τα τέλη του 2025, καμία από τις δύο δεν είχε τεθεί σε ισχύ — ωστόσο, οι ξένοι επενδυτές θα πρέπει να συνυπολογίσουν τον κίνδυνο αυστηρότερων κανόνων και πιο εντατικού ελέγχου, ιδίως για ακίνητα σε θέρετρα, δεύτερες κατοικίες και κατασκευές με σημαντική ξένη χρηματοδότηση.

Χωρίς ελέγχους συναλλάγματος — αλλά παρακράτηση 35 % και αυστηρή τήρηση των κανόνων κατά του ξεπλύματος χρήματος

Η Ελβετία δεν επιβάλλει περιορισμούς συναλλαγματικού ελέγχου στους ξένους επενδυτές ακινήτων. Τα κεφάλαια μπορούν να εισρέουν και να εκρέουν και να μετατρέπονται σύμφωνα με τις συνθήκες της αγοράς.

Ωστόσο, δύο πραγματικότητες συμμόρφωσης αξίζουν προσοχή:

Τα ελβετικά χρηματοπιστωτικά ιδρύματα εφαρμόζουν αυστηρούς ελέγχους κατά του ξεπλύματος χρήματος (AML), γνώσης του πελάτη (KYC) και επαλήθευσης της προέλευσης των κεφαλαίων, σύμφωνα με τον Ομοσπονδιακό Νόμο για την Καταπολέμηση του Ξεπλύματος Χρήματος και της Χρηματοδότησης της Τρομοκρατίας. Για σύνθετες διεθνείς δομές, αυτό θα πρέπει να αποτελεί παράλληλη διαδικασία από την πρώτη μέρα.

Τα μερίσματα και τα έσοδα από εκκαθάριση που διανέμονται από μια ελβετική εταιρεία υπόκεινται σε ομοσπονδιακό φόρο παρακράτησης 35 %, ο οποίος μπορεί να ανακτηθεί εν όλω ή εν μέρει βάσει της σχετικής σύμβασης αποφυγής διπλής φορολογίας. Αυτό διαμορφώνει τις αποφάσεις διαμόρφωσης για τους διασυνοριακούς επενδυτές και θα πρέπει να μοντελοποιηθεί πριν από την επιλογή της εταιρείας χαρτοφυλακίου.

Επιλογή της κατάλληλης εταιρείας χαρτοφυλακίου

Τα ελβετικά ακίνητα κατέχονται συνήθως είτε άμεσα μέσω μιας ξένης οντότητας, είτε μέσω ενός ελβετικού οχήματος περιορισμένης ευθύνης — συνήθως μιας Aktiengesellschaft (AG/SA) ή μιας Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH/Sàrl). Και τα δύο παρέχουν πλήρη προστασία περιορισμένης ευθύνης.

Η άμεση κατοχή από ξένη οντότητα μπορεί να είναι φορολογικά αποδοτική, καθώς οι διανομές εκτός Ελβετίας δεν ενεργοποιούν ελβετικό παρακρατούμενο φόρο. Μια ελβετική οντότητα, ωστόσο, συχνά απλοποιεί τις συναλλακτικές τριβές: οι ελβετικές τράπεζες, οι συμβολαιογράφοι και οι αντισυμβαλλόμενοι προτιμούν να συναλλάσσονται με μια οντότητα που έχει συσταθεί τοπικά, ενώ η εγγραφή, η χρηματοδότηση και η συνεχής διαχείριση είναι πιο ομαλές.

Μια χρήσιμη δικαιοδοτική λεπτομέρεια για επενδυτές με έδρα τις ΗΠΑ: μια ελβετική GmbH συχνά ταξινομείται ως διαφανής (pass-through) οντότητα για σκοπούς ομοσπονδιακής φορολογίας των ΗΠΑ, εάν ο επενδυτής το επιλέξει — καθιστώντας τη GmbH ένα συχνό όχημα επιλογής για αμερικανικά family offices.

Σημειώστε επίσης ότι από τον Ιανουάριο του 2025, οι πρόσφατες αναθεωρήσεις του Κώδικα Υποχρεώσεων και οι τροποποιήσεις του Νόμου περί Είσπραξης Χρεών και Πτώχευσης έχουν ενισχύσει τις υποχρεώσεις των διευθυντών να παρακολουθούν τη ρευστότητα και να ανταποκρίνονται άμεσα σε πιθανή υπερχρέωση. Τα διοικητικά συμβούλια των ελβετικών SPV που κατέχουν ακίνητα πρέπει να παρεμβαίνουν έγκαιρα σε περίπτωση μείωσης της ρευστότητας — μια σημαντική βελτίωση της διακυβέρνησης για τις διασυνοριακές δομές.

Η διαδικασία εξαγοράς με μια ματιά

Μια τυπική ελβετική συναλλαγή είναι συνοπτική. Η σύμβαση πώλησης και αγοράς πρέπει να συμβολαιογραφηθεί στο καντόνι όπου βρίσκεται το ακίνητο και δεν είναι νομικά δεσμευτική πριν από αυτό το σημείο — γεγονός που καθιστά τις προσυμβατικές συμφωνίες κράτησης (για κατοικίες, με τέλη κράτησης συνήθως μεταξύ 20.000 και 50.000 CHF) περιορισμένης εκτελεστότητας. Στις εμπορικές συναλλαγές, η υπογραφή και η ολοκλήρωση πραγματοποιούνται συχνά την ίδια ημέρα, με την τιμή αγοράς να διαβιβάζεται μέσω του λογαριασμού μεσεγγύησης του συμβολαιογράφου ή μιας ελβετικής τραπεζικής δέσμευσης πληρωμής.

Τα έξοδα μεταβίβασης — αμοιβές συμβολαιογράφου, τέλη κτηματολογίου και, σε ορισμένα καντόνια, φόροι μεταβίβασης — μπορούν να φτάσουν περίπου το 3,5 % της τιμής αγοράς, με την κατανομή μεταξύ αγοραστή και πωλητή να ποικίλλει ανά καντόνι. Οι συμβάσεις πώλησης είναι συνήθως τυποποιημένες και συνοπτικές, οι νόμιμες εγγυήσεις αποκλείονται συστηματικά και τα μέρη βασίζονται αντ' αυτού σε ένα στοχευμένο σύνολο δηλώσεων που καλύπτουν εμπράγματα δικαιώματα, δικαστικές διαφορές, περιβαλλοντικά ζητήματα και ακρίβεια μισθώσεων.

Χρηματοδότηση: βασισμένη σε ενυπόθηκα γραμμάτια, συντηρητική, με πρωτοβουλία των τραπεζών

Η χρηματοδότηση ακινήτων στην Ελβετία επικεντρώνεται στο ενυπόθηκο γραμμάτιο (Schuldbrief), το οποίο καταχωρείται στο κτηματολόγιο είτε σε έντυπη μορφή είτε — όλο και πιο συχνά — ως ηλεκτρονικό ενυπόθηκο γραμμάτιο. Τα ενυπόθηκα γραμμάτια ενσωματώνουν τόσο την εξασφαλισμένη απαίτηση όσο και το εμπράγματο δικαίωμα· είναι μεταβιβάσιμα και μπορούν να επαναχρησιμοποιηθούν ως εξασφάλιση κατά την αναχρηματοδότηση, γεγονός που αποφεύγει τα υψηλά καντονικά τέλη που επιβάλλονται με την έκδοση νέων γραμματίων.

Οι ξένοι δανειστές μπορούν, κατ' αρχήν, να χορηγούν δάνεια στην Ελβετία χωρίς ελβετική άδεια, υπό την προϋπόθεση ότι δεν διαθέτουν ελβετική υποδομή ή προσωπικό. Το βασικό φορολογικό σημείο: οι τόκοι που καταβάλλει ένας Ελβετός δανειολήπτης για δάνειο εξασφαλισμένο με ελβετική ακίνητη περιουσία υπόκεινται σε παρακράτηση φόρου περίπου 13 %–33 % ανάλογα με...


Η LINDEMANNLAW είναι ελβετική δικηγορική εταιρεία που παρέχει συμβουλές σε δισεκατομμυριούχους του Forbes, διεθνείς επενδυτές, family offices και επιχειρηματίες σχετικά με διασυνοριακές λύσεις ακινήτων, διάρθρωσης και διαχείρισης περιουσίας. Οι Alexander και Shynar Lindemann είναι ιδρυτικοί εταίροι της TND Universe.

Blog
Ακίνητα στην Ελβετία: Στρατηγικός οδηγός για διεθνείς επενδυτές για το 2026
Ακίνητα στη Μάλτα: Στρατηγικός οδηγός για διεθνείς επενδυτές για το 2026

Από τους Alexander & Shynar Lindemann της LINDEMANNLAW για το TND Universe


Η Μάλτα βρίσκεται σε ένα ιδιαίτερο σταυροδρόμι — είναι κράτος μέλος της ΕΕ στην καρδιά της Μεσογείου, μια δικαιοδοσία αστικού δικαίου με την αγγλική γλώσσα βαθιά ριζωμένη στον επιχειρηματικό, τραπεζικό και νομικό τομέα, και μια αγορά με ένα από τα πιο διεθνώς προσανατολισμένα καθεστώτα ακίνητης περιουσίας στη νότια Ευρώπη. Για τους HNWI και τα family offices που εξετάζουν το ενδεχόμενο επένδυσης στη Μεσόγειο, η Μάλτα συνδυάζει τον τρόπο ζωής, την πλήρη πρόσβαση στις συνθήκες της ΕΕ και μια νομική υποδομή που — ενώ είναι σαφώς ρυθμισμένη — είναι ανοιχτά δεκτική στο ξένο κεφάλαιο.

Για τους διεθνείς επενδυτές και τα family offices που εξετάζουν το ενδεχόμενο επένδυσης σε ακίνητα στη Μεσόγειο, αυτά είναι τα πραγματικά σημαντικά ζητήματα για το 2026.

Ένα αστικό δίκαιο με πρακτική εφαρμογή του αγγλικού δικαίου

Η Μάλτα είναι κατά κύριο λόγο μια δικαιοδοσία αστικού δικαίου, με το ιδιωτικό δίκαιο να βασίζεται στις ρωμαϊκές και ηπειρωτικές παραδόσεις. Οι διαδικαστικοί κανόνες και οι πτυχές του εμπορικού δικαίου εξακολουθούν να αντανακλούν την ιστορική επιρροή του αγγλικού κοινού δικαίου, και τα δικαστήρια εφαρμόζουν κωδικοποιημένη νομοθεσία — κυρίως τον Αστικό Κώδικα, τον Κώδικα Οργάνωσης και Πολιτικής Δικονομίας (COCP) και τον Εμπορικό Κώδικα — ως την κύρια πηγή δικαίου.

Κρίσιμο για τους αγοραστές είναι ότι οι συναλλαγές ακινήτων στη Μάλτα που δημιουργούν, μεταβιβάζουν ή επιβαρύνουν δικαιώματα επί ακινήτων πρέπει να εκτελούνται με δημόσια πράξη ενώπιον μαλτέζου συμβολαιογράφου. Ο συμβολαιογράφος επαληθεύει τον τίτλο, διενεργεί τις έρευνες στο μητρώο, συντάσσει την πράξη και την καταχωρίζει στο Δημόσιο Μητρώο — και, όταν το ακίνητο βρίσκεται σε Περιοχή Κτηματολογίου, και στο Κτηματολόγιο επίσης. Η καταχώριση είναι αυτή που καθιστά το δικαίωμα αποτελεσματικό έναντι τρίτων, και οι υποθήκες ισχύουν από την ημερομηνία καταχώρισης.

Η ασφάλεια του τίτλου, επομένως, βασίζεται σε μια τεκμηριωμένη, επαγγελματική και καταχωρημένη διαδικασία — με τον προσωπικά υπεύθυνο συμβολαιογράφο ως ακρογωνιαίο λίθο της.

Η άδεια AIP και οι SDA: Το πρώτο ερώτημα για κάθε ξένο αγοραστή

Το πιο σημαντικό σημείο για τους μη κατοίκους επενδυτές είναι το καθεστώς απόκτησης ακινήτων (AIP).

Οι πολίτες της ΕΕ και του ΕΟΧ που διαμένουν συνήθως στη Μάλτα μπορούν να αποκτήσουν ελεύθερα ένα ακίνητο ως κύρια κατοικία τους. Πέρα από αυτό — και για σχεδόν κάθε αγοραστή εκτός ΕΕ — απαιτείται συνήθως άδεια AIP, με δύο σημαντικές εξαιρέσεις:

Όταν ο αγοραστής διαμένει συνήθως στη Μάλτα για πέντε ή περισσότερα χρόνια.

Όταν το ακίνητο βρίσκεται εντός Ειδικής Οριοθετημένης Περιοχής (SDA). Τα ακίνητα SDA μπορούν γενικά να αποκτηθούν από οποιαδήποτε εθνικότητα χωρίς άδεια AIP, με πλήρη δικαιώματα ιδιοκτησίας και χωρίς ποσοτικούς περιορισμούς.

Όταν απαιτείται άδεια AIP, ισχύουν νόμιμα ελάχιστα όρια αξίας, τα οποία αναπροσαρμόζονται ετησίως. Σύμφωνα με τη Νομική Ανακοίνωση 174 του 2024: επί του παρόντος 174.274 ευρώ για διαμέρισμα ή μεζονέτα και 300.619 ευρώ για οποιοδήποτε άλλο είδος ακινήτου.

Οι εταιρείες υπόκεινται σε παράλληλο κανόνα: οι εταιρείες που έχουν συσταθεί στην ΕΕ (συμπεριλαμβανομένων των μαλτέζικων) μπορούν να αποκτήσουν ακίνητα απαραίτητα για τη δραστηριότητά τους, εφόσον τουλάχιστον το 75 % του μετοχικού τους κεφαλαίου ανήκει σε υπηκόους της ΕΕ· διαφορετικά, απαιτείται άδεια AIP, εκτός εάν το ακίνητο βρίσκεται σε SDA.

Για τους HNWI, η πρακτική απάντηση είναι σχεδόν πάντα: οργανώστε τη διαδικασία απόκτησης πριν από την υπογραφή — και εξετάστε σοβαρά ακίνητα που βρίσκονται σε SDA, όπου οι ρυθμιστικές δυσκολίες πρέπει να ελαχιστοποιηθούν.

Ελεύθερες ροές κεφαλαίων, αυστηρή συμμόρφωση

Η Μάλτα εφαρμόζει τους κανόνες της ΕΕ για την ελεύθερη κυκλοφορία κεφαλαίων. Δεν υπάρχουν συναλλαγματικοί έλεγχοι στην επαναπατρισμό κεφαλαίων ή κερδών, υπό την προϋπόθεση ότι έχουν εξοφληθεί όλοι οι φόροι και τηρούνται οι κανόνες AML — KYC και προέλευση κεφαλαίων.

Στην πράξη, οι τράπεζες και οι συμβολαιογράφοι εφαρμόζουν αυστηρούς ελέγχους AML, κυρώσεων και πραγματικής ιδιοκτησίας. Για σύνθετες διεθνείς δομές, η τεκμηρίωση της προέλευσης των κεφαλαίων πρέπει να προετοιμάζεται παράλληλα με τη νομική δέουσα επιμέλεια — όχι μετά.

Επιλογή του κατάλληλου εταιρικού φορέα

Η Μάλτα προσφέρει ένα ασυνήθιστα ευρύ φάσμα επενδυτικών οχημάτων, τα οποία εποπτεύονται, όπου απαιτείται, από την Αρχή Χρηματοοικονομικών Υπηρεσιών της Μάλτας (MFSA):

Η SICAV (Εταιρεία Επενδύσεων με Μεταβλητό Μετοχικό Κεφάλαιο), συχνά δομημένη ως όχημα πολλαπλών αμοιβαίων κεφαλαίων ή ομπρέλα, χρησιμοποιείται ευρέως για στρατηγικές αμοιβαίων κεφαλαίων ανοικτού τύπου, συμπεριλαμβανομένων των ακινήτων.

Η INVCO (Εταιρεία Επενδύσεων με Σταθερό Μετοχικό Κεφάλαιο), μια ανώνυμη εταιρεία που χρησιμοποιείται συνήθως για δομές κλειστών αμοιβαίων κεφαλαίων.

Οι εταιρείες κυψελών και οι Ενσωματωμένες Εταιρείες Κυψελών (ICC/RICC), που επιτρέπουν τον νόμιμο διαχωρισμό των περιουσιακών στοιχείων και των υποχρεώσεων μεταξύ των κυψελών υπό μια ενιαία εταιρική ομπρέλα.

Οι εταιρείες περιορισμένης ευθύνης (en commandite), τα αμοιβαία κεφάλαια βάσει του Νόμου περί Αμοιβαίων Κεφαλαίων και Διαχειριστών, και τα Κοινά Συμβατικά Κεφάλαια (CCF) — τα τελευταία είναι συνήθως φορολογικά διαφανή και συμβατικής φύσης.

Οι τυπικές εταιρείες της Μάλτας και οι SPV χρησιμοποιούνται επίσης συνήθως για αποκτήσεις μεμονωμένων περιουσιακών στοιχείων, κοινοπραξίες και εμπορικές δραστηριότητες.

Ανεξάρτητα από το μέσο, τα έσοδα που προέρχονται από ακίνητη περιουσία που βρίσκεται στη Μάλτα φορολογούνται πάντα στη Μάλτα. Η επιλογή του μέσου επηρεάζει τη διακυβέρνηση, τον διαχωρισμό και τη θέση σε σχέση με τις φορολογικές συμβάσεις — αλλά όχι τη θεμελιώδη φορολογική έκθεση στη Μάλτα όσον αφορά τα τοπικά έσοδα από ενοίκια και τα κέρδη.

Η διαδικασία απόκτησης με μια ματιά

Μια τυπική συναλλαγή στη Μάλτα ακολουθεί μια σαφή πορεία: διαπραγμάτευση, στη συνέχεια γραπτή υπόσχεση πώλησης (konvenju), που συχνά υπογράφεται ενώπιον συμβολαιογράφου. Κατά την υπογραφή, ο αγοραστής καταβάλλει συνήθως περίπου 10 % ως εγγύηση. Εντός 21 ημερών, η υπόσχεση πρέπει να κοινοποιηθεί στον Επίτροπο Εσόδων, με καταβολή προσωρινού φόρου 1 % — με την επιφύλαξη των εξαιρέσεων για τους πρώτους αγοραστές και άλλων νόμιμων εξαιρέσεων.

Η τελική μεταβίβαση πραγματοποιείται με δημόσια πράξη ενώπιον συμβολαιογράφου, ο οποίος στη συνέχεια έχει 15 ημέρες για να καταχωρίσει την πράξη και να ολοκληρώσει την εγγραφή. Οι κτηματομεσίτες χρεώνουν συνήθως περίπου το 5 % της τιμής πώλησης (που καταβάλλεται από τον πωλητή) και πλέον διαθέτουν άδεια και εποπτεύονται από την Υπηρεσία Αγοράς Ακινήτων σύμφωνα με το Κεφάλαιο 644 των Νόμων της Μάλτας.

Οι υφιστάμενες μισθώσεις ισχύουν για το ακίνητο — ο αγοραστής αναλαμβάνει τη θέση του ιδιοκτήτη και οι ενοικιαστές συνεχίζουν να απολαμβάνουν την προστασία της μίσθωσής τους και του Νόμου περί Ιδιωτικών Μισθώσεων Κατοικιών (PRLA, Κεφάλαιο 604), ο οποίος ορίζει ανώτατο όριο για τις εγγυήσεις κατοικιών στο ποσό ενός μηνιαίου ενοικίου και περιορίζει τις ετήσιες αυξήσεις ενοικίου στις μισθώσεις κατοικιών σε 5 % κατ' ανώτατο όριο.

Χρηματοδότηση: Με τη μεσολάβηση συμβολαιογράφου, υπό την ηγεσία των τραπεζών, συντηρητική

Η χρηματοδότηση ακινήτων στη Μάλτα παρέχεται από μαλτέζικες τράπεζες και άλλα αδειοδοτημένα πιστωτικά ιδρύματα, ενώ οι δανειστές της ΕΕ/ΕΟΧ επιτρέπεται να δραστηριοποιούνται στο πλαίσιο της οδηγίας CRD/CRR. Η ασφάλεια δημιουργείται κυρίως μέσω υποθηκών — η Μάλτα δεν χρησιμοποιεί την έννοια της «υποθήκης» του κοινού δικαίου — οι οποίες συντάσσονται με δημόσια πράξη και καταχωρίζονται στο Δημόσιο Μητρώο για να ισχύουν και να έχουν προτεραιότητα από την καταχώρισή τους.

Τα δάνεια τιμολογούνται συνήθως με βάση τα επιτόκια αναφοράς της ΕΚΤ/Euribor συν ένα περιθώριο της τράπεζας. Ο Αστικός Κώδικας ορίζει ένα γενικό ανώτατο συμβατικό επιτόκιο 8 %, αλλά οι αδειοδοτημένες τράπεζες εξαιρούνται για τις ρυθμιζόμενες δανειοδοτικές δραστηριότητές τους. Οι ρήτρες δανείου προς αξία, κάλυψης εξυπηρέτησης χρέους και κάλυψης τόκων είναι τυπικές, και οι μαλτέζικες τράπεζες συνήθως αναμένουν από τους δανειολήπτες να συνεισφέρουν περίπου 30 % ιδίων κεφαλαίων στη χρηματοδότηση έργων.

Οι ξένοι δανειστές θα πρέπει να προγραμματίσουν τις διατυπώσεις ασφάλειας: συμβολαιογραφική επικύρωση, το δίμηνο χρονικό διάστημα εγγραφής για ειδικά προνόμια και — για χρηματοδότηση με εφημερίδα ή κρατική μίσθωση — αναγνώριση της θέσης του δανειστή από την Αρχή Γης.

Απαλλοτρίωση, κατάσχεση και πρόσφατες μεταρρυθμίσεις

Η συνταγματική προστασία της ιδιοκτησίας είναι ισχυρή. Η απαλλοτρίωση βάσει του Νόμου περί Κρατικών Γαιών (Κεφ. 573) επιτρέπεται μόνο για δημόσιους σκοπούς και απαιτεί επαρκή αποζημίωση, με δυνατότητα επανεξέτασης τόσο από τα μαλτέζικα δικαστήρια όσο και, τελικά, από το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων. Η κατάσχεση χωρίς αποζημίωση περιορίζεται στην ποινική κατάσχεση μετά από καταδίκη.

Δύο πρόσφατες μεταρρυθμίσεις έχουν σημασία για τους επενδυτές:

Ο Νόμος XX του 2024 εκσυγχρόνισε το καθεστώς μίσθωσης κατοικιών — σαφέστεροι κανόνες σχετικά με τις ανανεώσεις, την εγκατάλειψη, την κατοικησιμότητα και τη μέγιστη πληρότητα, υποχρεωτική ηλεκτρονική εγγραφή και ισχυρότερες εξουσίες για την Επιτροπή Διαιτησίας για τις Ιδιωτικές Μισθώσεις Κατοικιών.

Οι προϋπολογισμοί του 2025 και του 2026 συνέχισαν και ενίσχυσαν τα κίνητρα για τον φόρο ακίνητης περιουσίας — συμπεριλαμβανομένων σημαντικών ελαφρύνσεων για τις Περιοχές Αστικής Διατήρησης, τα κενά και τα παλαιότερα ακίνητα (ελαφρύνσεις κεφαλαιουχικών κερδών, τέλους χαρτοσήμου και ΦΠΑ για ακίνητα έως 750.000 ευρώ), παράλληλα με το τυπικό πρόγραμμα για τους πρώτους αγοραστές: μηδενικό τέλος χαρτοσήμου για τα πρώτα 200.000 ευρώ συν επιχορήγηση 10.000 ευρώ που καταβάλλεται σε δέκα έτη.

Παράλληλα, το νέο τριεπίπεδο σύστημα περιβαλλοντικών αδειών που εισήχθη το 2025 ενισχύει την κανονιστική εποπτεία των μεγάλων και βιομηχανικών έργων και δημιουργεί μια πιο ολοκληρωμένη σχέση μεταξύ των ελέγχων πολεοδομίας (PA) και περιβάλλοντος (ERA).

Τι σημαίνει αυτό για τους διεθνείς επενδυτές

Για τους HNWI και τα family offices, η Μάλτα σπάνια αποτελεί μια καθαρά επενδυτική ευκαιρία. Αποτελεί στρατηγικό ορμητήριο στην ΕΕ με πλήρη πρόσβαση στον μεσογειακό τρόπο ζωής, επαγγελματική υποδομή που μιλά άπταιστα αγγλικά και ένα από τα πιο ευέλικτα οικοσυστήματα εταιρειών χαρτοφυλακίου στη νότια Ευρώπη.

Οι αποφασιστικοί παράγοντες επιτυχίας το 2026 είναι:

Η έγκαιρη εμπλοκή με το καθεστώς AIP — και η χρήση ακινήτων SDA όπου πρέπει να ελαχιστοποιηθούν οι ρυθμιστικές τριβές. Η επιλογή μιας δομής κατοχής (Maltese SPV, SICAV, cell company, εταιρική σχέση ή unit trust) που ταιριάζει τόσο στο περιουσιακό στοιχείο όσο και στην ευρύτερη αρχιτεκτονική της οικογενειακής περιουσίας. Η αντιμετώπιση της τεκμηρίωσης AML και της προέλευσης κεφαλαίων ως παράλληλης ροής εργασίας, και όχι ως δευτερεύουσας σκέψης. Και η συνεργασία με συμβούλους που κατανοούν τόσο τους μηχανισμούς της Μάλτας που βασίζονται στον συμβολαιογράφο όσο και τη διασυνοριακή θέση ΕΕ/Ελβετίας.

Εάν γίνει σωστά, μια θέση σε ακίνητα στη Μάλτα μπορεί να χρησιμεύσει ως ένα ευέλικτο, αγκυρωμένο στην ΕΕ δομικό στοιχείο ενός εξελιγμένου διεθνούς χαρτοφυλακίου.

Η LINDEMANNLAW είναι μια ελβετική δικηγορική εταιρεία που παρέχει συμβουλές σε δισεκατομμυριούχους του Forbes, διεθνείς επενδυτές, οικογενειακά γραφεία και επιχειρηματίες σχετικά με διασυνοριακά ακίνητα, δομή και λύσεις διαχείρισης περιουσίας. Ο Alexander και η Shynar Lindemann είναι ιδρυτικοί εταίροι της TND Universe.

​

Blog
Ακίνητα στη Μάλτα: Στρατηγικός οδηγός για διεθνείς επενδυτές για το 2026