Процедуры получения разрешений на строительство в Швейцарии: почему меньшее количество правил означает больше жилья


Более десяти лет назад Государственный секретариат по экономическим вопросам (SECO) оценил затраты, связанные с регулированием исключительно в сфере жилищного строительства, примерно в 1,6 млрд швейцарских франков в год, что составляет почти 6 процентов от объема строительства[1], и с тех пор интенсивность регулирования только возросла. Тем не менее укоренился удобный стереотип: Берн должен решить эту проблему, и для этого достаточно ускорить процедуры. Оба этих предположения несостоятельны. Любой, кто ознакомится с докладом Федерального совета от 2 апреля 2026 года об ускорении процедур в сфере территориального планирования и строительного права[2], поймёт: в соответствии с Конституцией федеральное правительство может предложить лишь часть решения, и даже в тех случаях, когда оно обладает соответствующими полномочиями, простое ускорение процедур практически не решает основную проблему.

  1. Who is responsible for building permit procedures and construction law in Switzerland?

В соответствии с пунктом 1 статьи 75 Федеральной конституции (Конст.) Конфедерация уполномочена устанавливать принципы в области территориального планирования. Реализация этих принципов возлагается на кантоны, а само строительное право по сути является прерогативой кантонов. Конфедерация регулирует вопросы, имеющие общенациональное значение, и должна оставлять кантонам максимально возможную свободу действий при их реализации, как того требуют их процессуальный суверенитет и организационная автономия (статья 46, пункт 3, и статья 47 Кн.).[3] Любая мера, направленная на ускорение процедур, должна оцениваться с учётом этого распределения полномочий.


  1. Which acceleration measures has the Federal Council examined, and why does it reject most of them?

В докладе Федерального совета тщательно анализируются наиболее очевидные предложения — от возложения расходов на неудачных заявителей до автоматического одобрения по истечении установленного срока. В отношении большинства из них в докладе делается вывод, что они ущемляли бы процессуальный суверенитет кантонов или затрагивали бы основные права, такие как право быть выслушанным (статья 29, пункт 2 Конституции) и процессуальные гарантии соседей. Это не сдержанность, продиктованная соображениями удобства; это логическое следствие конституционного распределения полномочий.

«В этой сфере Конфедерация может делать только то, что ей разрешает Конституция: ни больше, ни меньше.»
  1. What can the Confederation actually deliver?

Таким образом, остаются три или четыре меры, в отношении которых Конфедерация действительно обладает полномочиями: объявление жилищного строительства вопросом национального значения, сужение круга лиц, имеющих право на обжалование, и ограничение оснований для обжалования в Федеральном Верховном Суде. Это важные, но по своей сути ограниченные рычаги: они касаются разбирательств в Федеральном Верховном Суде — последней из нескольких инстанций — и не обязательно именно там возникают наибольшие задержки. Примером может служить проект «Зеебан-Хёфе» в Цюрихе: жилищные кооперативы ABZ и BEP уже около двадцати лет планируют реконструкцию своих жилых комплексов, построенных в конце 1920-х годов: 350 новых кооперативных квартир, жилье для 1 000 вместо нынешних 500 жильцов.[4] После многолетних дебатов по вопросам охраны культурного наследия и процедуры утверждения проектного плана в ноябре 2025 года он стал предметом народного референдума.[5] Эти задержки выходят за рамки того, что может регулировать Конфедерация: проблема заключалась не только в самой процедуре, но и в огромном количестве существенных вопросов, которые необходимо было решить.

  1. Why does the body of rules keep growing regardless?

Два недавних официальных примера показывают, как быстро растёт объём нормативных актов: Специальное строительное постановление I кантона Цюриха было расширено примерно на треть в связи с пересмотром закона об энергетике 2022 года[6], а последняя редакция Закона о территориальном планировании увеличивает объём пересмотренных статей примерно на тот же порядок величины.[7] К этому добавляется кумулятивный эффект законодательства в области охраны окружающей среды, защиты от шума, охраны культурного наследия, климата и энергетики на всех уровнях — федеральном, кантональном и муниципальном, — каждое из которых ужесточается независимо от других и на практике пересекается с ними. Оливер Штрайф, профессор публичного права в Цюрихском университете прикладных наук (ZHAW), описывает это наслоение норм из различных отраслей права как основную проблему современного права территориального планирования и строительства.[8] Это соответствует практическому опыту: сегодня заявка на строительство проходит через орган по строительству и ведомства по энергетике, защите от шума, охране водных ресурсов и транспорту; каждое из них руководствуется своим специализированным законодательством, и каждый раунд дополнительных запросов затягивает процедуру, независимо от того, насколько цифровая форма заявки или насколько Берн сужает круг лиц, имеющих право на обжалование. Каждая поправка сама по себе вполне обоснована; вместе же они образуют свод правил, в котором ни один застройщик уже не может разобраться, и который не становится меньше даже при ускорении процедуры.

«Более сложные правила не приводят к появлению более качественных зданий. Они приводят к увеличению затрат для государства, органов власти и застройщиков, а также препятствуют строительству жилья, в котором Швейцария остро нуждается».
  1. What would actually help against the housing shortage?

Ханс Вики, президент отраслевой ассоциации строительной индустрии «Bauenschweiz», кратко формулирует суть: реальное облегчение можно добиться лишь за счёт существенного сокращения норм на всех уровнях и во всех специализированных областях, а не только в сфере процессуального права и не только в Берне. Кантон Цуг как раз и пробует пойти по этому пути с помощью своих «белых зон»: это зоны застройки, в которых практически все обычные строительные нормы будут приостановлены: никаких минимальных расстояний, никаких ограничений по высоте, при этом в силе останутся только стандарты, касающиеся безопасности.[9] Жан-Франсуа Штайерт, президент Швейцарской конференции кантональных директоров по общественным работам, планированию и охране окружающей среды (BPUK), добавляет: кантоны должны заново научиться мыслить свободно, не ограничиваясь нормами. Это правильный рычаг, но юридически деликатный: тот, кто отменяет правила, должен прояснить, кто несет ответственность, если что-то пойдет не так при отсутствии граничных расстояний, поскольку строгая ответственность владельца сооружения согласно статье 58 Кодекса обязательств (CO) не исчезает автоматически вместе с ними.[10] Это кропотливая работа для юристов кантонов, а не для Федерального департамента окружающей среды, транспорта, энергетики и связи (DETEC).

Между тем строительная активность снижается: если в 2018 году на рынок поступило около 53 000 новых квартир, то по последним данным этот показатель составляет около 43 000; при спросе, составляющем примерно 50 000 единиц в год, это приводит к дефициту от 7 000 до 10 000 квартир год за годом.[11] Решающим моментом является вывод, который теряется в дискуссии о скорости: сложность правил не приводит к лучшим результатам. Она приводит к увеличению доли государства, к росту затрат строительных органов, которым приходится справляться с постоянно растущей нагрузкой, связанной с экспертизой, а также к росту затрат застройщиков, которые в конечном итоге и финансируют всё это. Прежде всего, она препятствует реализации срочно необходимых проектов: в первую очередь — строительству нового жилья, которое имеет огромное значение для Швейцарии. Конфедерация может использовать свои конституционные полномочия и тем самым вносить важный, хотя и ограниченный, вклад. Но реальное сокращение правил может быть достигнуто только совместными усилиями Конфедерации и кантонов, каждый в пределах своей сферы ответственности. Строительство возобновится в больших объемах только тогда, когда строительный проект должен будет соответствовать меньшему количеству правил, а не просто выполнять те же правила быстрее.

Читайте полную версию статьи в издании «Finanz und Wirtschaft» (FuW): «Регуляторный безумие: ускорение процедур строительства не решит проблему нехватки жилья»

Источники:

[1] Государственный секретариат по экономическим вопросам (SECO), Отчет о затратах на регулирование (Report on Regulatory Costs), декабрь 2013 г. (отчетный год — 2011); см. Kuster/Plaz/Curschellas, «Затраты на регулирование в сфере строительного права», «Die Volkswirtschaft» 1/2014: «Затраты на регулирование в сфере строительства зданий для швейцарской экономики в исследуемом 2011 году составили в общей сложности около 1,6 млрд франков, или чуть менее 6 % от рассматриваемого объема строительства зданий»

[2] Федеральный совет Швейцарии, доклад «Ускорение процедур в сфере территориального планирования и строительного права» от 2 апреля 2026 года (утверждён Федеральным советом 22 апреля 2026 года)

[3] Федеральная конституция Швейцарской Конфедерации от 18 апреля 1999 года (Конст.; SR 101).

[4] Ассоциация жилищных кооперативов Цюриха (Zurich housing cooperatives association), «Да» плану застройки «Seebahn-Höfe»

[5] Город Цюрих, пресс-релиз «Состоялся народный референдум против частного плана застройки „Seebahn-Höfe“» от июля 2025 года (на основании постановления городского совета № 2024/419 от 9 апреля 2025 года; народное голосование 30 ноября 2025 г.)

[6] Специальный строительный устав I кантона Цюрих (BBV I; LS 700.21)

[7] Поправка к Закону о территориальном планировании от 29 сентября 2023 года (BBl 2023 2488), вступающая в силу поэтапно с 2026 года

[8] Эта и последующие цитаты из высказываний Ханса Вики и Жана-Франсуа Штайерта приведены по: Андреас Валда, «Чрезмерные строительные нормы сдерживают развитие жилищного строительства», Bilanz от 6 июля 2026 года

[9] «Кантон Цуг: практически без правил — «белые зоны» призваны решить проблему нехватки жилья», 20 Minuten от 7 апреля 2026 года

[10] Федеральный закон о внесении изменений в Гражданский кодекс Швейцарии (Часть пятая: Кодекс обязательств) от 30 марта 1911 года (КО; SR 220).

[11] Федеральный департамент экономики, образования и науки (EAER), «План действий по решению проблемы нехватки жилья», заседание за круглым столом от 13 февраля 2024 г., с. 5