Procedury uzyskiwania pozwoleń na budowę w Szwajcarii: dlaczego mniej przepisów oznacza więcej mieszkań


Ponad dziesięć lat temu Państwowa Sekretariat ds. Gospodarki (SECO) oszacował koszty regulacyjne związane wyłącznie z budownictwem mieszkaniowym na około 1,6 miliarda franków szwajcarskich rocznie, co stanowiło prawie 6 procent wartości inwestycji budowlanych[1], a od tego czasu intensywność regulacji tylko wzrosła. Jednak utrwalił się wygodny odruch: to Berno powinno rozwiązać ten problem, a wystarczyłoby przyspieszenie procedur. Oba założenia są niewystarczające. Każdy, kto zapozna się ze sprawozdaniem Rady Federalnej z dnia 2 kwietnia 2026 r. w sprawie przyspieszenia procedur w zakresie planowania przestrzennego i prawa budowlanego[2], zauważy, że zgodnie z Konstytucją rząd federalny może zapewnić jedynie częściowe rozwiązanie, a nawet w obszarach, w których posiada kompetencje, samo przyspieszenie w niewielkim stopniu przyczynia się do wyeliminowania przyczyny leżącej u podstaw problemu.

  1. Who is responsible for building permit procedures and construction law in Switzerland?

Zgodnie z art. 75 ust. 1 Konstytucji Federalnej (Cst.) Konfederacja ma uprawnienia do ustanawiania zasad w dziedzinie planowania przestrzennego. Za wdrażanie tych zasad odpowiadają kantony, a samo prawo budowlane należy zasadniczo do kompetencji kantonalnych. Konfederacja reguluje kwestie o znaczeniu ogólnokrajowym i musi pozostawić kantonom jak największą swobodę w zakresie wdrażania, zgodnie z wymogami ich suwerenności proceduralnej i autonomii organizacyjnej (art. 46 ust. 3 i art. 47 Cst.).[3] Każdy środek mający na celu przyspieszenie procedur musi być rozpatrywany w świetle tego podziału kompetencji.


  1. Which acceleration measures has the Federal Council examined, and why does it reject most of them?

W sprawozdaniu Rady Federalnej dokładnie przeanalizowano najbardziej oczywiste propozycje, od nakładania kosztów na osoby, których sprzeciw został odrzucony, po automatyczne zatwierdzenie po upływie terminu. W odniesieniu do większości z nich stwierdza się, że naruszałyby one suwerenność kantonalną w zakresie procedur lub dotykałyby praw podstawowych, takich jak prawo do bycia wysłuchanym (art. 29 ust. 2 Konst.) oraz gwarancje proceduralne sąsiadów. Nie jest to powściągliwość wynikająca z wygody; jest to logiczna konsekwencja konstytucyjnego podziału kompetencji.

„W tej dziedzinie Konfederacja może robić tylko to, na co zezwala jej Konstytucja: ani więcej, ani mniej.”
  1. What can the Confederation actually deliver?

Pozostają zatem trzy lub cztery środki, w zakresie których Konfederacja posiada rzeczywistą kompetencję: uznanie budownictwa mieszkaniowego za sprawę o znaczeniu krajowym, zawężenie kręgu podmiotów uprawnionych do wniesienia odwołania oraz ograniczenie podstaw odwołania przed Federalnym Sądem Najwyższym. Są to ważne, ale z natury rzeczy ograniczone narzędzia: dotyczą one postępowań przed Federalnym Sądem Najwyższym, który jest ostatnią z kilku instancji, i niekoniecznie są miejscem, w którym dochodzi do największych opóźnień. Przykładem ilustrującym tę kwestię jest projekt Seebahn-Höfe w Zurychu: spółdzielnie mieszkaniowe ABZ i BEP od około dwudziestu lat planują renowację swoich osiedli z końca lat 20. XX wieku: 350 nowych mieszkań spółdzielczych, mieszkania dla 1000 mieszkańców zamiast obecnych 500.[4] Po latach debat dotyczących ochrony dziedzictwa kulturowego oraz procedury planu projektowego projekt stanął w obliczu referendum w listopadzie 2025 r.[5] Opóźnienia te wykraczają poza zakres regulacji Konfederacji: wyzwaniem nigdy nie była sama procedura, lecz ogromna liczba kwestii merytorycznych, które należało rozstrzygnąć.

  1. Why does the body of rules keep growing regardless?

Dwa najnowsze przykłady z zakresu przepisów pokazują, jak szybko rozrastają się regulacje: Specjalne rozporządzenie budowlane I kantonu Zurychu zostało rozszerzone o około jedną trzecią w wyniku nowelizacji ustawy energetycznej z 2022 r.[6], a najnowsza nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym wydłuża zmienione artykuły o podobną wielkość.[7] Do tego dochodzi skumulowany efekt przepisów dotyczących ochrony środowiska, ochrony przed hałasem, ochrony dziedzictwa kulturowego oraz prawa klimatycznego i energetycznego na każdym szczeblu – federalnym, kantonalnym i gminnym – z których każdy jest zaostrzany niezależnie od pozostałych i które w praktyce nakładają się na siebie. Oliver Streiff, profesor prawa publicznego na Uniwersytecie Nauk Stosowanych w Zurychu (ZHAW), opisuje to nakładanie się przepisów z różnych dziedzin prawa jako główny problem współczesnego prawa zagospodarowania przestrzennego i prawa budowlanego.[8] Potwierdzają to praktyczne doświadczenia: wniosek budowlany przechodzi obecnie przez urząd budowlany oraz agencje ds. energii, hałasu, ochrony wód i transportu; każda z nich kieruje się własnymi przepisami specjalistycznymi, a każda kolejna runda dodatkowych wniosków wydłuża procedurę, niezależnie od tego, jak bardzo formularz jest cyfrowy ani jak bardzo Berno zawęża krąg podmiotów uprawnionych do wniesienia odwołania. Każda zmiana jest uzasadniona sama w sobie; jednak w sumie tworzą one zbiór przepisów, w którym żaden deweloper nie jest już w stanie się zorientować, a nawet szybsza procedura nie zmniejsza jego objętości.

„Bardziej skomplikowane przepisy nie przyczyniają się do powstawania lepszych budynków. Powodują one jedynie wzrost kosztów ponoszonych przez państwo, organy władzy i deweloperów, a także hamują budowę mieszkań, których Szwajcaria pilnie potrzebuje.”
  1. What would actually help against the housing shortage?

Hans Wicki, prezes organizacji zrzeszającej branżę budowlaną „Bauenschweiz”, ujął to w skrócie: prawdziwą ulgę przyniosłoby jedynie znaczne ograniczenie przepisów na każdym szczeblu i w każdej dziedzinie specjalistycznej, a nie tylko w zakresie prawa proceduralnego i nie tylko w Bernie. Kanton Zug testuje właśnie tę drogę poprzez swoje „białe strefy”: strefy budowlane, w których praktycznie wszystkie zwyczajowe przepisy budowlane zostałyby zawieszone: bez minimalnych odległości, bez ograniczeń wysokości, przy czym w mocy pozostałyby jedynie normy dotyczące bezpieczeństwa.[9] Jean-François Steiert, prezes Szwajcarskiej Konferencji Dyrektorów Kantonalnych ds. Robót Publicznych, Planowania i Ochrony Środowiska (BPUK), dodaje: kantony muszą na nowo nauczyć się myśleć bez ograniczeń normatywnych. Jest to właściwy środek, ale delikatny pod względem prawnym: kto znosi przepisy, musi wyjaśnić, kto ponosi odpowiedzialność, jeśli coś pójdzie nie tak przy braku odległości granicznych, ponieważ odpowiedzialność obiektywna właściciela obiektu budowlanego zgodnie z art. 58 Kodeksu zobowiązań (CO) nie wygasa automatycznie wraz z ich zniesieniem.[10] Jest to żmudna praca dla prawników kantonalnych, a nie dla Federalnego Departamentu Środowiska, Transportu, Energii i Komunikacji (DETEC).

Tymczasem aktywność budowlana spada: podczas gdy w 2018 r. na rynek trafiło ponad 53 000 nowych mieszkań, najnowsze dane wskazują na liczbę około 43 000; przy popycie wynoszącym około 50 000 mieszkań rocznie powoduje to powstanie luki wynoszącej od 7 000 do 10 000 mieszkań, rok po roku.[11] Decydującym argumentem jest spostrzeżenie, które gubi się w debacie na temat tempa: złożoność przepisów nie prowadzi do lepszych wyników. Prowadzi to do większego udziału państwa, do wyższych kosztów w urzędach budowlanych, które muszą radzić sobie z coraz większym obciążeniem związanym z weryfikacją, oraz do wyższych kosztów dla deweloperów, którzy ostatecznie je finansują. Przede wszystkim jednak uniemożliwia to realizację pilnie potrzebnych projektów: przede wszystkim nowych mieszkań, które mają ogromne znaczenie dla Szwajcarii. Konfederacja może wykorzystać swoje ramy konstytucyjne i w ten sposób wnieść ważny, choć ograniczony, wkład. Jednak rzeczywiste ograniczenie przepisów może zostać osiągnięte jedynie wspólnymi siłami Konfederacji i kantonów, z których każdy działa w ramach własnej sfery odpowiedzialności. Więcej będzie się budować dopiero wtedy, gdy projekt budowlany będzie musiał spełniać mniej przepisów, a nie tylko te same przepisy w krótszym czasie.

Przeczytaj cały artykuł w „Finanz und Wirtschaft” (FuW): Szał regulacyjny: przyspieszenie procedur budowlanych nie rozwiąże problemu niedoboru mieszkań

Źródła:

[1] Państwowy Sekretariat ds. Gospodarki (SECO), Raport dotyczący kosztów regulacyjnych (Report on Regulatory Costs), grudzień 2013 r. (rok odniesienia 2011); por. Kuster/Plaz/Curschellas, Koszty regulacyjne w zakresie prawa budowlanego, „Die Volkswirtschaft” 1/2014: „Koszty regulacyjne związane z budownictwem ogólnym wyniosły dla szwajcarskiej gospodarki w badanym roku 2011 łącznie około 1,6 mld franków, czyli niecałe 6% analizowanego wolumenu budownictwa ogólnego”

[2] Szwajcarska Rada Federalna, raport „Verfahrensbeschleunigung im Raumplanungs- und Baurecht” (Przyspieszenie procedur w zakresie planowania przestrzennego i prawa budowlanego) z dnia 2 kwietnia 2026 r. (przyjęty przez Radę Federalną w dniu 22 kwietnia 2026 r.)

[3] Konstytucja Federalna Konfederacji Szwajcarskiej z dnia 18 kwietnia 1999 r. (Cst.; SR 101).

[4] Stowarzyszenie Spółdzielni Mieszkaniowych w Zurychu (Zurich housing cooperatives association), „Tak dla planu zagospodarowania przestrzennego ‹Seebahn-Höfe›”

[5] Miasto Zurych, komunikat prasowy „Zostało ogłoszone referendum w sprawie prywatnego planu zagospodarowania przestrzennego ‹Seebahn-Höfe›” z lipca 2025 r. (na podstawie uchwały rady miejskiej nr 2024/419 z dnia 9 kwietnia 2025 r.; głosowanie powszechne z dnia 30 listopada 2025 r.)

[6] Specjalne rozporządzenie budowlane I kantonu Zurychu (BBV I; LS 700.21)

[7] Nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym z dnia 29 września 2023 r. (BBl 2023 2488), wchodząca w życie etapami od 2026 r.

[8] Ten i kolejne cytaty z wypowiedzi Hansa Wickiego i Jeana-Françoisa Steierta pochodzą z: Andreas Valda, „Przesadzone normy budowlane hamują budownictwo mieszkaniowe”, Bilanz z 6 lipca 2026 r.

[9] „Kanton Zug: Prawie bez żadnych zasad — białe strefy mają zaradzić kryzysowi mieszkaniowemu”, 20 Minuten z 7 kwietnia 2026 r.

[10] Ustawa federalna z dnia 30 marca 1911 r. o zmianie szwajcarskiego kodeksu cywilnego (część piąta: kodeks zobowiązań) (CO; SR 220).

[11] Federalny Departament Gospodarki, Edukacji i Badań Naukowych (EAER), „Aktionsplan Wohnungsknappheit” (Plan działania w sprawie niedoboru mieszkań), spotkanie przy okrągłym stole z dnia 13 lutego 2024 r., s. 5